Покупка залоговой квартиры.

[POLAA]

ИМХО, технических или юридических - никаких. Проблема только в финансовой неграмотности населения 9 из 10 вообще не смогут ответить на вопрос: что такое аккредитив? и стойких традиций рассчитываться в баксе и исключительно перед сделкой.

 

Добавлено через 3 минуты

Даже если просто рассматривать стандартную сделку купли-продажи, то для покупателя самый надежный вариант: договор на полную стоимость, способ оплаты б/н платеж в грн. на счет покупателя по указанным в договоре реквизитам, срок - может быть любой, например, в течении трех рабочих дней. И почему так практически никто не поступает?

Возможно потому, что везде все и всех "кидают".

Потому народ (продавец) хочет получить деньги или до подписания договора, или во время подписания.

 

Безответственность, продажность прокуратуры, судей, милиции и т.п.

 

Вы же знаете, что во многих развитых странах между покупателем и продавцом недвижимости стоит благонадежный, проверенный гарант сделки.

 

В одних странах это нотариус.

Деньги от покупателя недвижимости к продавцу поступают через счет нотариуса.

И нотариус отвечает по закону за чистоту сделки.

 

В других странах посредником в сделке является банк.

Покупатель перечисляет деньги на специально открытый счет сделки купли продажи недвижимости.

Банк перечислит деньги продавцу тоько после выполнения определенных действий, когда покупатель будет иметь должным образом оформленный договор купли-продажи.

 

Это примерно похоже на описанный мной вариант с документарным аккредитивом.

Но гораздо проще, поскольку такая процедура или добровольно используется почти всеми контрагентами по купле-продаже недвижимости, или законодательно предусмотрена, или является традицией данной страны.

 

Как ни прискорбно, но даже в бывшей "советской республике" Латвии, процедура расчета при купле-продаже недвижимости проходит через транзитный счет банка, обслуживающего сделку.

 

У нас же банки совсем не заморачиваются гарантиями для покупателя.

Хотя в нынешней практике риски несет именно покупатель.

ИМХО

[bambino]

мне очень не хотелось нести риски при покупке залогового жилья. Удалось выкрутиться следующим образом

-оформили залог

-продавец занял деньги и оплатил долг банку

-оормили обычную куплю-продажу

 

я рисковал залогом, забирай его потом с гемороем. ну а продавец рисковал остаться с долгом тем людям у которых занял. случай, конечно, не типичный. но у меня прокатило.

[Jarik]

У нас же банки совсем не заморачиваются гарантиями для покупателя.

Хотя в нынешней практике риски несет именно покупатель.

ИМХО

Для такой простой схемой со счетом (это называется счет эскроу) нет соответствующей законодательной базы, для аккредитива - спроса на такую услугу.

Можно было бы конечно выкрутиться с банком, как платежным агентом, обставив все договором и придумав кривую схему, но опять таки договор был был листов на 10, не факт что нотариус захотел бы его удостоверять, так как нотариусы у нас на себя берут не только функцию удостоверения составленного сторонами оговора, а считают, что сами вправе диктовать сторонами его условия, ну и опять таки, нет цивилизованного подготовленного спроса на такую услугу. А делать ее отдельно для одного продвинутого покупателя нецелесообразно.

[Человек неглупый]

Такая сделка делается немного не так.Правильный алгоритм

1.Берете добро на продажу в банке (он имеет первоочередное право покупки как залогодержатель).Договариваетесь чтоб сделка была в помещении банка (не все банки на это идут -Платинум на Пимоненко сказал что у них места для этого нет, пришлось ругаться и угрожать, еле согласились подвинуть своих дармоедов и выделить место для сделки.Уточняйте где находится главный офис банка -это очень важно.Пример гл.офис Аваля не в Киеве.Ответ от гл.конторы нужно ждать несколько дней.Представьте покупатель перечислил деньги, ждет, на нерве а сделка не закрыта,ответ прийдет через 2-3 дня

2.Созваниваетесь с нотариусом кто накладывал обременение,есть ли он,жив не в отпуску,забиваете день сделки и сбиваете расценки (снятие своей забороны и оформление для продавца не больше 2000 гривен,при условии отсутствии отката с госпошлины -риелтору)

1.Подписывается задаток (он остается в агенстве)

2.Банк готовит документы.Обязательно взять тел. ответственного работника который потом поедет в офис к нотариусу со справками об отсутствием задолженности банку и письмом о снятии ипотеки.

3.За день до сделки нотариус готовит все документы,стороны их вычитывают.

4.На сделку нотариус привозит готовые доки,стороны их подписывают,договора остаются у нотариуса.Дальше расчет в кассе банка

5.Рассчитались в банке ,погнали в офис нотариуса,нотариус дает платежки на проплату и получив их вносит в реестр квартиру и ждет менеджера банка,дождавшись вносит данные по покупателю.

6.Можно договориться что дорасчеты, если с-ть квартиры больше долга по ипотеке,покупатель произведет после получения своего вытяга из реестра (он все таки рисковал больше)

Если все ровно, сделка длится 4-5 часов,если главный офис банка в другом городе то и несколько дней.

к нотариусу продавец едет в машине покупателя,шоб не улизнул.

Без толковых риелторов такую сделку делать категорически не рекомендую

[Jarik]

Такая сделка делается немного не так.Правильный алгоритм

1.Берете добро на продажу в банке (он имеет первоочередное право покупки как залогодержатель).

Нет у залогодержателя такого права на первоочередную покупку, не вводите людей в заблуждение

[korura]

Как раз есть такое право.Это право сродни права арендатора на первоочередную покупку при продаже квартиры которую арендатор снимает,либо вариант №2 квартира с торгов и после первых торгов, если никто не купил,банк имеет право забрать себе на баланс.

[Jarik]

Как раз есть такое право.Это право сродни права арендатора на первоочередную покупку при продаже квартиры которую арендатор снимает,либо вариант №2 квартира с торгов и после первых торгов, если никто не купил,банк имеет право забрать себе на баланс.

 

Слышали звон....разве речь шла о принудительной продаже с публичных торгов? Я вовсе не отрицаю, что при принудительной продаже с торгов такое право оставить имущество за собой в случае, если торги не состоялись, есть (можно ли его при этом считать приоритетным - отдельный вопрос), но ведь речь шла об обычной продаже собственником. И в этом случае никакого такого права на приоритетную покупку нет. Есть только необходимость получения разрешения ипотекодержателя на продажу. При этом ипотека сохраняет свою силу для нового собственника. А это таки две большие разницы;)

[Samakat]

я свою ипотеку продавал по следующей схеме( в апреле ):

был просроченный кредит, который мне давали возможность закрыть, если я оплачу одним платежом 45% от суммы долга.

Выгодней было ипотеку продать,что я и сделал.

От банка я получил протокол (предписание) в котором было написано что банк готов закрыть мой кредит (снять обязательства) при оплате такой то суммы.

Это являлось некой страховкой для агенства и для покупателя,который должен был внести деньги ранее сделки купли-продажи.

На определенное число (в среду) нам был назначен расчет в банке.

Покупатель принес бабло,передел его нам,мы тут же внесли его в кассу банка.

На следующий день (четверг) представитель банка и я(хоть как выяснилось я туда мог и не ехать) поехали в отдел регистрации недвижимого имущества,подали заявку на снятие ипотеки и обременения.

И уже на следующий день (пятница) она была снята.

Так как это была пятница - то сделку у нотариуса назначили на следующую неделю (вторник или среда,не помню).

Во время сделки покупатель донес оставшуюся часть денег, передал ее нам после подписания договора купли-продажи.

Всё,все довольны!

Никто не выдумывал всяких мудренных схем,усложняя всё вокруг и придумывая себе лишний халоймес.

[hotpoint]

Что за банк? Можно в личку!

[Samakat]

Что за банк? Можно в личку!

 

Ипотека была в Укрсибе,которая спустя года два просрочки была продана Дельта банку.

Ипотека закрывалась в Дельте.Это была акция предновогодняя.

[hotpoint]

Ипотека была в Укрсибе,которая спустя года два просрочки была продана Дельта банку.

Ипотека закрывалась в Дельте.

 

Так и знал! Счастливчики!

 

Обычно Дельта теряет договора после покупки. Потом судится начинают и в пролёте оказывается.

[Samakat]

Так и знал! Счастливчики!

 

Обычно Дельта теряет договора после покупки. Потом судится начинают и в пролёте оказывается.

 

Да,слава Богу нам подвезло избавиться от этой бадяги.

С горем пополам вымучали чтобы мы попали под эту акцию.

 

Кстати нюанс вылез интересный.

В день расчета в банке,уже перед самым расчетом мне прислали бумагу с главного офиса,которую я должен был подписать.

Бумага говорит о том, что прощенная мне банком сумма долга согласно законодательству является дополнительным доходом и с которого я должен самостоятельно оплатить налог.И что банк меня об этом оповестил и ознакомил,короче снял с себя ответственность.

Не бред ли!?

Списанная сумма долга является дополнительным доходом.

[hotpoint]

Не бред ли!?

Списанная сумма долга является дополнительным доходом.

 

Бред! Но так и есть.... У нас в стране есть какие-то льготы тем, кто платит кредит. Ну это чистая бухгалтерия.

Либо Вы налог заплатите. Либо банк заплатил бы при погашении. Всегда кто-то платит.

[Барбариска]

Не бред ли!?

Списанная сумма долга является дополнительным доходом.

Вы вернули по займу меньше, чем брали? Тогда таки доход.

[Jarik]

Никто не выдумывал всяких мудренных схем,усложняя всё вокруг и придумывая себе лишний халоймес.

Хорошо все, что хорошо заканчивается. Когда то уже писал, что в точно такой же ситуации у продавца обнаружился еще один арест, не связанный с банком (судился с ним кто-то), естественно нотариус куплю-продажу окончательно оформить не может, а деньги уже на ссудном счету в банке. Нотариус в банк: верните деньги! А как банк ему вернет, если уже все проводки прошли и от имени заемщика деньги пришли через кассу? Покупатель поседел, пока продавец решил вопрос с арестом и они таки смогли оформить договор. А могли и не оформить, если бы арест не смогли снять. А по уголовным делам такие аресты могут висеть годами

 

Добавлено через 5 минут

Бумага говорит о том, что прощенная мне банком сумма долга согласно законодательству является дополнительным доходом и с которого я должен самостоятельно оплатить налог.И что банк меня об этом оповестил и ознакомил,короче снял с себя ответственность.

Не бред ли!?

Списанная сумма долга является дополнительным доходом.

И учтите, что кроме бумаги вам, банк направил такое же уведомление в налоговую по месту вашей регистрации, а вы обязаны будете внести сумму прощения в налоговую декларацию как доход и уплатить насчитанный подоходный. Все в соответствии с требованиями налогового кодекса. Вам дали деньги в долг, а потом сказали, что часть можешь не отдавать. Естественного это ваш дополнительный доход

Чтобы этого избежать можно было предложить банку выкупить остаток долга за символическую плату, тогда формально никто никому ничего не простил

[Samakat]

Хорошо все, что хорошо заканчивается. Когда то уже писал, что в точно такой же ситуации у продавца обнаружился еще один арест, не связанный с банком (судился с ним кто-то), естественно нотариус куплю-продажу окончательно оформить не может, а деньги уже на ссудном счету в банке. Нотариус в банк: верните деньги! А как банк ему вернет, если уже все проводки прошли и от имени заемщика деньги пришли через кассу? Покупатель поседел, пока продавец решил вопрос с арестом и они таки смогли оформить договор. А могли и не оформить, если бы арест не смогли снять. А по уголовным делам такие аресты могут висеть годами

 

Добавлено через 5 минут

 

И учтите, что кроме бумаги вам, банк направил такое же уведомление в налоговую по месту вашей регистрации, а вы обязаны будете внести сумму прощения в налоговую декларацию как доход и уплатить насчитанный подоходный. Все в соответствии с требованиями налогового кодекса. Вам дали деньги в долг, а потом сказали, что часть можешь не отдавать. Естественного это ваш дополнительный доход

Чтобы этого избежать можно было предложить банку выкупить остаток долга за символическую плату, тогда формально никто никому ничего не простил

 

Мнительный покупатель попался,который седеет от всяких мелочей.

Люди много напрягаются и много нервничают по пустякам,придумывая сами себе сложности,чтобы потом эти сложности решать..

В мире все просто!

 

Откуда вы знаете что он куда то что то направил?

Мне сказали в банке обратное.

Что никакой отчетности перед налоговой они не ведут.И если я сам не прийду в налоговую,и не буду кричать об этом то никто об этом не узнает.

 

Мне показалось что вы с такой радостью описываете обязанности и долги перед налоговой и перед банком,что складывается мнение что вы на стороне банка или налоговой.Наоборот должны быть.

Против нужно быть,а не за.

 

Немного не так.

Мне дали деньги в долг,на покупку недвижимости.

Пришло трудное время,курс доллара поднялся и прочая хрень.

Обслуживать кредит стало трудно.Я готов продать предмет ипотеки и отдать вам деньги обратно.

Только почему я должен брать на себя риски, связанные с тем что стоимость этой ипотеки на сегодняшний день упала!?

Причем риски я несу не перед банком который претензий не имеет,а перед третьей левой,дармоедной конторой (налоговой).Пусть курят бамбук.

[hotpoint]

Вы вернули по займу меньше, чем брали? Тогда таки доход.

 

До недавнего времени, даже списанные проценты считались доходом. Как на сейчас Х.з. Мусолили эту тему. В контексте "Банк насчитает, что ему вздумается, а нам платить".... По моему не приняли.

[Jarik]

 

Откуда вы знаете что он куда то что то направил?

Мне сказали в банке обратное.

Что никакой отчетности перед налоговой они не ведут.И если я сам не прийду в налоговую,и не буду кричать об этом то никто об этом не узнает.

 

Мне показалось что вы с такой радостью описываете обязанности и долги перед налоговой и перед банком,что складывается мнение что вы на стороне банка или налоговой.Наоборот должны быть.

Против нужно быть,а не за

Знаю, потому что знаю законы (профессия обязывает). Потому что иначе, если банк этого не сделает, то сам будет отвечать по вашим налоговым обязательствам в части прощения долга.

Но можете и дальше верить бестолковым банковским клеркам, они ведь так успокоительно вам пообещали не делать этого.

Я не против и не за, я юрист банка и многим на форуме это известно. А дальше дело ваше, пропускать мои посты мимо ушей или нет. Не забудьте написать в мае, чем все закончилось

 

Добавлено через 5 минут

До недавнего времени, даже списанные проценты считались доходом. Как на сейчас Х.з. Мусолили эту тему. В контексте "Банк насчитает, что ему вздумается, а нам платить".... По моему не приняли.

Наоборот. Это изначально было в НК. Потом повозмущались публично, что люди и так попали на кредитах, зачем же их еще и подоходным наказывать, да так ничего и не приняли.

Прощение начисленных но не уплаченных процентов ничем не отличается от прощения основной суммы кредита с точки зрения налогового законодательства. Единственное исключение - пеня, которую кредитор имеет право не начислить, а раз не начислял (или потом сделал вид, что не начислял) то нечего и прощать

[hotpoint]

Чтобы этого избежать можно было предложить банку выкупить остаток долга за символическую плату, тогда формально никто никому ничего не простил

 

Можно подробней? Как это на деле выглядит? Спасибо!

 

А Вы юрист какого банка? Или это секретная информация?

[Jarik]

Можно подробней? Как это на деле выглядит? Спасибо!

Все очень просто: чтобы не попадать на подоходный и банк не отправляй в налоговую уведомления о продаже долга, любое ваше доверенное лицо пишет заявление в банк о том, что готово выкупить остаток вашего долга перед банком, который он и так собрался прощать, за символическую цену. Обычно таке совсем безнадежные без залоговые долги торгуются на рынке кол лекторами за 3-5% от номинала (вот вам и обычная цена). Если банк согласен, оформляется договор уступки права требования, по которому ваше доверенное лицо становится кредиторов вместо банка. А дальше вешаете договор на гвоздик на память. В идеале, чтобы совсем перестраховаться (вдруг потом поссоритесь) подписываете уже с ним договор о продлении срока возврата по кредиту до 2100 года. Имеете полное право

 

Добавлено через 2 минуты

Сори за грамматику, пишу с айпада, исправлять сам сволочь невпопад

[hotpoint]

Спасибо! Интересное решение...

[Jarik]

Можно подробней? Как это на деле выглядит? Спасибо!

 

А Вы юрист какого банка? Или это секретная информация?

Не хочу это афишировать имел негативный опыт на форуме

[hotpoint]

Не хочу это афишировать имел негативный опыт на форуме

 

Можно Вам в личку написать? ДА/НЕТ!

[Jarik]

Пишите конечно

[korura]

Все зависит от суммы задолженности.Если сумма задолженности превышает стоимость квартиры,то банк может и без торгов(это к вопросу о приорететности права покупки) забрать квартиру на баланс.