Покупка залоговой квартиры.

[Andy_325]

можно не обращать внимание, если такое будет - банк не снимет заборону и не продаст физически

 

 

 

собственно, а по другому это сделать и невозможно (до 2011 года как минимум было именно так)

 

 

 

к этой ситуации не имеет отношения

 

Добавлено через 5 минут

 

 

ИМХО:

 

1) Согласовать цену с Продавцом

2) Взять телефон менеджера Аваля, согласовать сколько продавец должен банку. Если цена продажи больше долга - расслабляемся, от обычной сделки будет не будет ничем отличаться кроме того, что пройдет в здании банка. Если цена продажи меньше, чем долг тогда уточнить у Аваля не возражают ли они факту продажи, если нет - обычная сделка в банке, Продавец подпишет свои бумаги о взятии на себя остатка долга ДО сделки.

 

ИМХО, нет никаких глобальных проблем в таких сделках, при наличии адекватного Продавца и вменяемого сотрудника Аваля все пройдет легко.

 

Это не совсем правильно, банк так не сделает. Банк не может перевесить долг с одного физлица на другое просто так. Для него это по сути выдача нового кредита (ипотеки) со всеми вытекающими последствиями и временем.

Купить так квартиру можно только погасив полностью всю ипотеку или кредит старого владельца. После банк снимет запрет и только тогда нотариус оформит сделку. Тут есть момент, что есть разрыв во времени - сначала платите деньги погашая ипотеку (кредит), и только оформив все документы, едите к нотариусу совершать сделку. Несколько стремно...

 

п.с. Покупал так землю, котрая была под кредитом...

[Бел]

Это если сотрудник банка возьмет на себя ответственность.

Идеальный вариант, конечно, но не реальный.

Банк не снимет запрет до погашения задолженности по кредиту.

Все реально, Укрсиб так практикует не первый год

забыл уточнить, это при добровольной реализации ипотеки.

[Татьяна5]

Это не совсем правильно, банк так не сделает. Банк не может перевесить долг с одного физлица на другое просто так. Для него это по сути выдача нового кредита (ипотеки) со всеми вытекающими последствиями и временем.

Не поняла, зачем он будет перевешивать кредит с одного на другого? У ТС родители собрались за наличные покупать, вроде о кредите речи нет

[Мари]

А возможен ли такой вариант: долг погашен, ипотека закрыта, а хозяин квартиры после этого (но перед подписанием документов) говорит: я передумал продавать квартиру? По идее чисто теоретически возможен...Сотрудник банка отменить платеж?

[ProTV]

Спасибо Всем за содержательные ответы! Будем руководствоваться.

Параллельно вопрос: Можно ли, в один день совершить две сделки у одного нотариуса? Родители продают свою квартиру, и тут же покупают другую.

И ещё забыл спросить. Квартира продаётся с мебелью, какой предусмотрен документ (инвентаризация) для описи имущества в квартире с прикреплением его к договору купли-продажи. Как правильно поступить в данной ситуации, чтобы не вьехать в пустую квартиру?

[Angelina_2011]

Спасибо Всем за содержательные ответы! Будем руководствоваться.

Параллельно вопрос: Можно ли, в один день совершить две сделки у одного нотариуса? Родители продают свою квартиру, и тут же покупают другую.

И ещё забыл спросить. Квартира продаётся с мебелью, какой предусмотрен документ (инвентаризация) для описи имущества в квартире с прикреплением его к договору купли-продажи. Как правильно поступить в данной ситуации, чтобы не вьехать в пустую квартиру?

1. Да, можно. Так часто делают.

2. Акт приема-передачи, оставляете какой-то залог (часть суммы) у себя, отдаете после того как по акту принимаете квартиру фактически (т.е. собственник освобождает ее и передает Вам ключи).

[-=Белка=-]

Не поняла, зачем он будет перевешивать кредит с одного на другого? У ТС родители собрались за наличные покупать, вроде о кредите речи нет

Тань, это к тому, что человек не может просто так сказать - я принимаю кредит на себя, а через час его погашу.

Это новый кредит со всеми вытекающими.

И проверку людей проводить надо до сделки (в идеале за день). Потому как вариант податкової застави или просто ГАИшного штрафа может вылезти на сделке, когда процесс уже запущен и неприятные часы/сутки пока это снимут покупателю обеспечены.

Я ни разу не сталкивалась с практикой снятия запрета до погашения задолженности под честное слово. Работаю с Укрсибом и ОТП, иногда Кредит Агриколь (бывший Индекс).

[Jarik]

Я ни разу не сталкивалась с практикой снятия запрета до погашения задолженности под честное слово. Работаю с Укрсибом и ОТП, иногда Кредит Агриколь (бывший Индекс).

+1. Уже этот вопрос обсуждался. Самая правильная последовательность:

1. Банк дает разрешение на продажу предмета ипотеки с обязательством ее прекращения после погашения оговоренной суммы по кредиту.

2. Оформляется купля-продажа, деньги передаются по цепочке покупатель-продавец-банк в погашение по кредиту.

3. Банк прекращает ипотеку.

Иначе могут быть неприятные сюрпризы для сторон.

[Татьяна5]

Тань, это к тому, что человек не может просто так сказать - я принимаю кредит на себя, а через час его погашу.

Это новый кредит со всеми вытекающими.

И проверку людей проводить надо до сделки (в идеале за день). Потому как вариант податкової застави или просто ГАИшного штрафа может вылезти на сделке, когда процесс уже запущен и неприятные часы/сутки пока это снимут покупателю обеспечены.

Я ни разу не сталкивалась с практикой снятия запрета до погашения задолженности под честное слово. Работаю с Укрсибом и ОТП, иногда Кредит Агриколь (бывший Индекс).

 

Нет там никакого нового кредита .

Я продавала свою недвижимость в ипотеке, схема как Jarik описал

[-=Белка=-]

Татьяна5, Танюш - разные банки - разные схемы...

В Укрсибе вообще иногда решения принимаются на уровне отделений...

[Татьяна5]

Татьяна5, Танюш - разные банки - разные схемы...

В Укрсибе вообще иногда решения принимаются на уровне отделений...

 

у меня был в Укрсибе и Авале

[Andy_325]

+1. Уже этот вопрос обсуждался. Самая правильная последовательность:

1. Банк дает разрешение на продажу предмета ипотеки с обязательством ее прекращения после погашения оговоренной суммы по кредиту.

2. Оформляется купля-продажа, деньги передаются по цепочке покупатель-продавец-банк в погашение по кредиту.

3. Банк прекращает ипотеку.

Иначе могут быть неприятные сюрпризы для сторон.

 

1. Не знаю, как банк может такое сделать!!! Это нонсенс - банк никогда не даст продать залоговое имущество!!!

2. Нельзя оформить сделку - см.п.1

3. Этот пункт первый в схеме, конечно после погашения деньгами ипотеки.

 

Закрыть ипотеку - снять залог - купля-продажа.

[POLAA]

Самая правильная последовательность:

1. Банк дает разрешение на продажу предмета ипотеки с обязательством ее прекращения после погашения оговоренной суммы по кредиту.

2. Оформляется купля-продажа, деньги передаются по цепочке покупатель-продавец-банк в погашение по кредиту.

3. Банк прекращает ипотеку.

Иначе могут быть неприятные сюрпризы для сторон.

Не пойму.

Как нотариус может оформить договор купли - продажи, если жилье на момент предполагаемого оформления договора находится в залоге?

Если нотариус оформит сделку, не взирая на залог, покупатель отдаст деньги, а банк не важно по какой причине залог не снимет?

Как нотариус может отвечать по обязательствам банка?

 

Кроме того, абсолютно реальный вариант:

1. Нотариус, не взирая на действующий залог, оформляет договор.

2. Покупатель отдает деньги продавцу.

3. После этого (в кассе банка, в машине, в коридоре и т.п.), у Продавца случается инфаркт, инсульт и т.п.

 

Или еще хуже - продавец удирает с деньгами.

То бишь, деньги в кассу банка не попадают.

 

Что дальше?

Покупатель без денег.

Квартира в залоге.

Договор юридической силы не имеет, потому как квартира была в залоге.

 

Возможностей и вариантов скрыться с деньгами у Продавца - масса.

Просьба не обсуждать честность/нечестность, а пояснить, как при таком варианте Покупатель сможет получить квартиру, за которую заплатил?

[маяк]

Сходите к нормальному нотариусу!! Єто в принципе сейчас уже рядовая сделка.

1. Можно переписать кредит на другого человека практически в любом банке без проблем! Под это и оформляться может договор купли продажи.

2. Сотруднику банка надо закрыть простроченный кредит поэтому он заинтересован не меньше вашего. Вся проблема по моему опыту это жадный продавец.

Покупал сам квартиру так: Оформили у нотариуса все документы продавец подписал договор купипродай и нотариус оставил его у себя мы пошли в банк я внес бабки и забрал документ про снятие забороны. Потом к нотариусу документ ему он мне договор. Все.

[Jarik]

Не пойму.

Как нотариус может оформить договор купли - продажи, если жилье на момент предполагаемого оформления договора находится в залоге?

Очень просто, на основании ст. 9 ЗУ "Об ипотеке" с согласия ипотекодержателя (банка). А риски покупателя минимизируются тем, что деньги практически сразу же напрямую вносятся в кассу на погашение кредита. И даже если потом банк в нарушение своего обязательства не снимет ипотеку (чего я за свою 17-ти летнюю практику не встречал) на действительность договора к.-п. это не повлияет (было согласие ипотекодержателя), а снять ипотеку можно будет через суд.

 

Добавлено через 2 минуты

Закрыть ипотеку - снять залог - купля-продажа.

В такой ситуации покупатель рискует гораздо больше, давая деньги наперед без договора купли-продажи. Как правильно подметила POLLA у продавца случается инфаркт/инсульт и он физически уже не сможет подписать договор купли-продажи, а деньги внесены на погашение кредита заемщиком, банк их уже не вернет.

 

Добавлено через 2 минуты

1. Можно переписать кредит на другого человека практически в любом банке без проблем! Под это и оформляться может договор купли продажи.

Или так, если продавец заинтересован в покупке в кредит и готов его дальше нормально платить вместо продавца и банк устраивает новый заемщик.

[-=Белка=-]

готов его дальше нормально платить вместо продавца и банк устраивает новый заемщик.

Вот это и есть новый кредитный комитет.

То есть кредит с нуля)))

[Jarik]

Вот это и есть новый кредитный комитет.

То есть кредит с нуля)))

абракадабра. Если хотите, чтобы вас правильно поняли - правильно формулируйте свои высказывания. Это не новый кредитный комитет - это решение "старого":Dкредитного комитета о замене должника. Это не кредит с нуля - это операция по переводу долга со старого должника на нового. Теоретически это можно оформить как выдачу нового кредита и может кто-то из банков так и делает, но это не отражает экономическую суть операции. И это невозможно в случае валютного кредита, а желающих платить по 11-13% годовых в валюте гораздо больше чем по нынешним 22-25 в гривне.

[-=Белка=-]

Jarik, я правильно формулирую свои мысли.

Если меняется заемщик, то банк по любому рассматривает его на платежеспособность. Это проще только в части объекта залога. Он уже есть и не рассматривается.

Так что никакой абракадабры нет. Кредитный комитет будет по любому и ничем он не отличаеться от обычного.

[Jarik]

Jarik, я правильно формулирую свои мысли.

Если меняется заемщик, то банк по любому рассматривает его на платежеспособность. Это проще только в части объекта залога. Он уже есть и не рассматривается.

Так что никакой абракадабры нет. Кредитный комитет будет по любому и ничем он не отличаеться от обычного.

В банке нет "новых" и "старых" кредитных комитетов. Есть система кредитных комитетов разного уровня и принимаемые ими решения.

Это не кредит с нуля - это перевод долга. И это - один из возможных вариантов решения, если у покупателя нет всей суммы денег на покупку и ему интересно вместо этого дальше обслуживать кредит, ранее выданный продавцу.

[Andy_325]

В банке нет "новых" и "старых" кредитных комитетов. Есть система кредитных комитетов разного уровня и принимаемые ими решения.

Это не кредит с нуля - это перевод долга. И это - один из возможных вариантов решения, если у покупателя нет всей суммы денег на покупку и ему интересно вместо этого дальше обслуживать кредит, ранее выданный продавцу.

 

Перевел на бомжа кредит и спи спокойно

[Jarik]

Перевел на бомжа кредит и спи спокойно

Перевод долга возможен с согласия кредитора. Вряд ли кредитор согласиться с переводом долга на бомжа.

[POLAA]

Вряд ли

А почему не практикуется проводить такие сделки через документарный аккредитив от покупателя?

 

Если банк не возражает против продажи залога, и владелец недвижимости (продавец) хочет продать свою, находящуюся в залоге, недвижимость, то что мешает сделать так:

 

1. Покупатель открывает докментарный аккредитив на сумму сделки, в банке , у которого жилье находится в залоге по кредиту. Аккредитив в пользу Продавца залоговой недвижимости. В условиях аккредитива написано, что деньги с аккредитива могут быть переведены на счет Продавца только после предоставления в банк должным образом оформленного договора купли-продажи залогового жилья.

 

2. Банк, имея гарантии Покупателя в виде аккредитива на перевод денег за купленную залоговую недвижимость, снимает ограничение на продажу жилья.

 

3. Нотариус оформляет договор купли-продажи.

 

4. Банк, получив нотариальную копию (или экземпляр) договора купли-продажи, переводит деньги с аккредитива на счет Продавца (заемщика) для оплаты кредита.

 

5. Банк снимает деньги в оплату кредита со счета заемщика - продавца залоговой недвижимости.

 

Понятное дело, что банк должен организовать сие действо так, чтобы Продавец (заемщик), не мог перекинуть залоговую недвижимость "не по назначению".

Для этого можно синхронизировать снятие ограничений на продажу, с нотариальным оформлением купли-продажи.

 

Ясно, что банку это геморней.

Но для покупатели это более надежный вариант.

 

Ведь пока договора купли-продажи нет - деньги с аккредитива никуда уйти не должны.

 

Какие проблемы в реализации подобной схемы продажи залогового имущества?

[Livon]

Какие проблемы в реализации подобной схемы продажи залогового имущества?

 

1. Схема с подтвержденным аккредитивом будет стоить денег. Около 1% от суммы аккредитива.

2. Редко какой банк в Украине согласится на такую схему с физ. лицом. IMHO эти банки можна пересчитать на пальцах одной руки.

[POLAA]

1. Схема с подтвержденным аккредитивом будет стоить денег. Около 1% от суммы аккредитива.

2. Редко какой банк в Украине согласится на такую схему с физ. лицом. IMHO эти банки можна пересчитать на пальцах одной руки.

То, что Вы написали, не является проблемой.

 

Во-первых, здесь не задействованы комиссии других банков, поэтому плата за услуги банка может быть чисто символической. Если, кончно, банк заинтересован в продаже залога, и погашении кредита.

 

То, что банки не используют акккредитивы при продаже залоговой недвижимости, или используют крайне редко - медицинский факт.)))

Оно и понятно - им лишняя возня.

 

Я же спрашиваю, какие чисто юридические, нормативные проблемы, могут возникнуть при реализации такой схемы?

[Jarik]

А почему не практикуется проводить такие сделки через документарный аккредитив от покупателя?

ИМХО, технических или юридических - никаких. Проблема только в финансовой неграмотности населения 9 из 10 вообще не смогут ответить на вопрос: что такое аккредитив? и стойких традиций рассчитываться в баксе и исключительно перед сделкой.

 

Добавлено через 3 минуты

Даже если просто рассматривать стандартную сделку купли-продажи, то для покупателя самый надежный вариант: договор на полную стоимость, способ оплаты б/н платеж в грн. на счет покупателя по указанным в договоре реквизитам, срок - может быть любой, например, в течении трех рабочих дней. И почему так практически никто не поступает?