Покупка залоговой квартиры.

[rbtd]

Предложили купить залоговую квартиру. Никогда с этим не сталкивались, теоретически - все понятно, а как происходит на практике? Какие могут быть нюансы, на что обратить внимание? Здесь продажа добровольная, представитель банка заверяет, что до того, как выдавался кредит, тщательно проверяются доки. Но, в 2007-2008г выдавались кредиты валом. Какая схема этой покупки, какой риск?

[Pilot_L29]

Предложили купить залоговую квартиру. Никогда с этим не сталкивались, теоретически - все понятно, а как происходит на практике? Какие могут быть нюансы, на что обратить внимание? Здесь продажа добровольная, представитель банка заверяет, что до того, как выдавался кредит, тщательно проверяются доки. Но, в 2007-2008г выдавались кредиты валом. Какая схема этой покупки, какой риск?

по любому, у банка будет свой порядок!

вы сначала там узнайте, а потом схему обсудим

[rbtd]

по любому, у банка будет свой порядок!

вы сначала там узнайте, а потом схему обсудим

 

В устной форме, это звучит примерно так: гасится кредит, выводится из под залога, оформляется дог, купли-прод. Так вот вопрос, кредит гасится моими деньгами, на каком основании я их передаю?!

[Pilot_L29]

В устной форме, это звучит примерно так: гасится кредит, выводится из под залога, оформляется дог, купли-прод. Так вот вопрос, кредит гасится моими деньгами, на каком основании я их передаю?!

Ну, вот вы сами и ответили

кредитный договор между банком и ипотечником, а вас там "не стояло"...

с какого перепугу вам платить, на каком основании?

[rbtd]

Ну, вот вы сами и ответили

кредитный договор между банком и ипотечником, а вас там "не стояло"...

с какого перепугу вам платить, на каком основании?

 

И что делать? Может кто сталкивался на практике? До банка мы еще не доехали, потому как выходные, встречались с представителем только на "объекте". До того, как поехать в банк, мне необходимо подготовиться к разговору. Вот и возникают вопросы.

[ak574]

1) Для покупки залоговой квартиры, даже у банка, найдите юриста, который имеет опыт в вашем вопросе и будет присутстовать на всех разговорах с банком. "Чистота" сделки вашей стороне важна больше всех.

 

2) Вариантов множество, обычно:

- Вы заключаете с продавцом договор предварительной продажи, передаете деньги, продавец гасит остаток кредита, банк снимает обременение, квартира оформляется на покупателя.

- банк дает согласие на смену собственника, снимает обремение. Вы деньги делите на две части: первая - остаток задолженности (передаете банку), вторая - часть оплаты за квартиру (передаете продавцу).

+ куча различных вариантов на основе описанного.

[SergiyUA]

+ куча различных вариантов на основе описанного.

Самый надёжный вариант:

- Размещаете в банке свои деньги на депозите, который затем станет "обеспечением по кредиту".

- Предыдущий заёмщик при непосредственном участии банка "переписывает" на Вас свои права и обязательства как по взятому кредиту, так и по праву на недвиж.

- По договорённости с банком расторгается депозит и им гасится кредит.

 

Фсё

[Татьяна5]

И что делать? Может кто сталкивался на практике? До банка мы еще не доехали, потому как выходные, встречались с представителем только на "объекте". До того, как поехать в банк, мне необходимо подготовиться к разговору. Вот и возникают вопросы.

 

блин, да чего там готовится

1) сделка без задатка

2) продавец готовит справки

3) все приехали в банк, туда же сам банк вызывает нотариуса, который ранее ставил заборону на объект

4) нотариус готовит документы

5) вы с представителем банка идете в кассу, гасите задолженность

6) нотариус снимает заборону и тут же делает документы по продаже

7) если какая-то сумма после похода в кассу еще причитается продавцу - передаете сумму

8 ) все

[rbtd]

Спасибо. Вселили в меня надежду, что не все так печально. Двигаемся дальше. А то меня родственники уже так настращали! Ты внесешь деньги в кассу, а тебя из банка выставят и т.д.....8)

[Татьяна5]

Спасибо. Вселили в меня надежду, что не все так печально. Двигаемся дальше. А то меня родственники уже так настращали! Ты внесешь деньги в кассу, а тебя из банка выставят и т.д.....8)

 

При добровольной продаже продавец заинтересован закрыть вопрос с кредитом, а не попасть потом в тюрьму по статье "мошенничество". Помните и об этом.

[Jarik]

блин, да чего там готовится

1) сделка без задатка

2) продавец готовит справки

3) все приехали в банк, туда же сам банк вызывает нотариуса, который ранее ставил заборону на объект

4) нотариус готовит документы

5) вы с представителем банка идете в кассу, гасите задолженность

6) нотариус снимает заборону и тут же делает документы по продаже

7) если какая-то сумма после похода в кассу еще причитается продавцу - передаете сумму

8 ) все

Случай из практики (правда такое было один раз, лет 10 назад за всю мою 15-летнюю практику, но было):

Все как вы описали, но в те несчастные 15 минут, которые были между снятием забороны и оформлением сделки появилось обременение в реестре по долгам какого-то другого кредитора. Ну так совпало. Нотариус и покупатель обратно ко мне: верните деньги с судного счета. А как я их верну? Вообщем ходили они оба белые несколько дней, пока продавец не разрулил проблему с каким-то своим другим кредитором и сделка состоялась.

Если совсем правильно, то при отсутствии других обременений, банк дает разрешение на продажу ипотечной квартиры, деньги передаются продавцу, он направляет их на погашение кредита, банк прекращает ипотеку. В такой последовательности задача покупателя проследить, чтобы деньги ушли в конечном итоге на ссудный счет. На практике продавец их даже в руках не держит, тут же в кассу и вносятся.

[Татьяна5]

На практике продавец их даже в руках не держит, тут же в кассу и вносятся.

 

у меня так и было - покупатель сразу в кассу внес

[rbtd]

Спасибо большое. Пойду смотреть документы, потом отпишусь.

 

Добавлено через 2 минуты

Просто, есть действительно пару интересных вариантов, которые в денежном выражении заслуживают внимания.

[cbu]

у меня так и было - покупатель сразу в кассу внес

 

Ми ввосени точно так само продали квартиру котра була в заставі банку. Ніхто нікуди не бігає - всі (покупець, продавець, нотаріус і представник банку) знаходяться в одному приміщенні банку, а сама процедура займає не більше 1-2 годин 8-)

[Jarik]

у меня так и было - покупатель сразу в кассу внес

Это и ежу понятно. Но различие между вашим вариантом и правильным в том, что в вашем варианте если бы течение всего действа прервалось бы после 5-го пункта...не знаю, чтобы вы тогда делали

А прерваться может по любой причине. Например, продавцу внезапно стало плохо и его увезла скорая.

[Татьяна5]

А прерваться может по любой причине. Например, продавцу внезапно стало плохо и его увезла скорая.

 

может его сразу в морг? :D:angel:

[Jarik]

может его сразу в морг? :D:angel:

А вот тем людям, из моего примера, было очень не смешно несколько дней.

[rbtd]

Совсем не понятная ситуация с квартирой. Вернее, с квартирой все понятно, но вот банк не сильно торопиться организовывать переговоры. С одной стороны, все очень заинтересованы в реализации залогового имущества, а с другой стороны, сами же тянут резину. Пока все на месте.

[маяк]

Имя сестра имя (слова из фильма)

 

Хоть какой банк скажите? :D

Если приват то не советую даже начинать.

[samart]

Самый надёжный вариант:

- Размещаете в банке свои деньги на депозите, который затем станет "обеспечением по кредиту".

- Предыдущий заёмщик при непосредственном участии банка "переписывает" на Вас свои права и обязательства как по взятому кредиту, так и по праву на недвиж.

- По договорённости с банком расторгается депозит и им гасится кредит.

 

Фсё

 

Это всё конечно хорошо, но как это оформить нотариально? С банком и продавцом то можно составить любой договор, а вот нотариус который уполномочен регистрировать смену собственника, может оформит сделку, только после снятие обременения (обтяжування) банком. Положение покупателя в момент после передаче денег и до получения документов, мягко говоря шаткое

 

Добавлено через 3 минуты

блин, да чего там готовится

1) сделка без задатка

2) продавец готовит справки

3) все приехали в банк, туда же сам банк вызывает нотариуса, который ранее ставил заборону на объект

4) нотариус готовит документы

5) вы с представителем банка идете в кассу, гасите задолженность

6) нотариус снимает заборону и тут же делает документы по продаже

7) если какая-то сумма после похода в кассу еще причитается продавцу - передаете сумму

8 ) все

 

Ну у Вас всё как в Голивуде)) Только данный процесс не такой уж и быстрый. В пункет №6 может быть пауза на пол дня, в это время Вы (как покупатель) будете сидеть без бабла и без документов

 

Добавлено через 6 минут

Ми ввосени точно так само продали квартиру котра була в заставі банку. Ніхто нікуди не бігає - всі (покупець, продавець, нотаріус і представник банку) знаходяться в одному приміщенні банку, а сама процедура займає не більше 1-2 годин 8-)

 

Какой банк если не секрет?

[ProTV]

Прошу опытных людей помочь в подобном вопросе. Родители хотят приобрести квартиру у владельца (она в ипотеке), по ближе к детям - внукам. Как максимально себя обезопасить в данной ситуации, какие "подводные камни" стоит поискать? Спасибо!

 

PS:

Продавец внушает доверие.

Разговор с банком (Аваль) ещё предстоит.

[-=Белка=-]

ProTV, поговорите с банком, что бы сошлись все суммы. Обратите внимание на страховки, что бы не было просроченных и штрафных санкций по этому поводу.

Постарайтесь провести сделку с тем же нотариусом, который накладывал запрет.

Перед сделкой возьмите копии кода и паспорта продавца и обязательно жены (мужа), если такой есть в наличии. Проверьте по ним запреты и "податкові застави" - за это время могли накопиться штрафы из различных мест))) - ГАИ, налоговая и пр.

Проверить и получить эту информацию можно у любого нотариуса за небольшую сумму если на словах и за бОльшую, если на бумаге.

Это убережет Вас от неприятных сюрпризов на сделке.

[Бел]

Главное правило: Денежные средства передавать на погашение ипотеки после снятие банком всех запретов и оформления дог. куп.прод., тогда проблем не будет. С сотрудниками банка на кассе пересчитываются деньги и кладутся в сейф под расписку сотрудника банка, после чего все едут к нотариусу, после сделки продавец возвращается в банк и гасит кредит!

[-=Белка=-]

С сотрудниками банка на кассе пересчитываются деньги и кладутся в сейф под расписку сотрудника банка, после чего все едут к нотариусу, после сделки продавец возвращается в банк и гасит кредит!

Это если сотрудник банка возьмет на себя ответственность.

Идеальный вариант, конечно, но не реальный.

Банк не снимет запрет до погашения задолженности по кредиту.

[Татьяна5]

Обратите внимание на страховки, что бы не было просроченных и штрафных санкций по этому поводу.

можно не обращать внимание, если такое будет - банк не снимет заборону и не продаст физически

 

 

Постарайтесь провести сделку с тем же нотариусом, который накладывал запрет.

собственно, а по другому это сделать и невозможно (до 2011 года как минимум было именно так)

 

 

Проверьте по ним запреты и "податкові застави" - за это время могли накопиться штрафы из различных мест))) - ГАИ, налоговая и пр

к этой ситуации не имеет отношения

 

Добавлено через 5 минут

Прошу опытных людей помочь в подобном вопросе. Родители хотят приобрести квартиру у владельца (она в ипотеке), по ближе к детям - внукам. Как максимально себя обезопасить в данной ситуации, какие "подводные камни" стоит поискать? Спасибо!

 

PS:

Продавец внушает доверие.

Разговор с банком (Аваль) ещё предстоит.

 

ИМХО:

 

1) Согласовать цену с Продавцом

2) Взять телефон менеджера Аваля, согласовать сколько продавец должен банку. Если цена продажи больше долга - расслабляемся, от обычной сделки будет не будет ничем отличаться кроме того, что пройдет в здании банка. Если цена продажи меньше, чем долг тогда уточнить у Аваля не возражают ли они факту продажи, если нет - обычная сделка в банке, Продавец подпишет свои бумаги о взятии на себя остатка долга ДО сделки.

 

ИМХО, нет никаких глобальных проблем в таких сделках, при наличии адекватного Продавца и вменяемого сотрудника Аваля все пройдет легко.