Кто знает, обвалится ли недвижимость?

[Paramax]

На реальном примере я уже как-то отписывался в этой теме, продолжаю отслеживать динамику падения цен. Итого - цена на купленную мной квартиру (246т. в мае) сегодня составляет:

соседний дом - срочная продажа такой же 3-ки на 11 этаже за 165т

мой дом - продажа 3-ки на 2 этаже за 185т.

Дом сдан в феврале этого года.

[LM]

Не понятно на каком примере. По ссылке о хоз. постройке.. Ну да то такое.

.

Сорри - не ту ссылку вставил

Надо вот эту:

www.stroimdom.com.ua/forum/showthread.php?t=7022

ЗЫ. Даю тут, а чего-то "правка" не работает

[Masipula]

Тема о прогнозе количества возводимого в Киеве жилья на 2009-2012г умерла поэтому отпишу сюда. Я изменил прогноз.

 

"Площади квартир" прогноз

 

2005г. - 1 200,90 тыс.м2

2006г. - 1 301,00 тыс.м2

2007г. - 1 401,50 тыс.м2

2008г. - 1 200,00 тыс.м2

2009г. - 700,00 тыс.м2

2010г. - 700,00 тыс.м2

2011г. - 900,00 тыс.м2

2012г. - 1 100,00 тыс.м2

 

И это очень оптимистический прогноз. Теперь у меня вопрос: "Станет ли недвижимость доступней?"

Отчет, судя из прогноза очевиден "НЕТ".

 

Парадокс:

Застройщикам (капиталистам) выгоднее, чтоб строилось как можно меньше. Тогда для получения тойже выгоды, необходимо меньше работать.

Покупателям (пересічним громадянам) выгоднее, чтоб строилось как можно больше. Тогда существует конкуренция и недвижимость становиться доступнее.

 

ПРОШУ не путать "падение стоимости" и "доступность". Потому как то, что происходит сейчас это паника. Да, безусловно, тот кто заработал в прошлом, а потратит в будущем имеет неплохой шанс выиграть именно в доступности. А что делать тем, кто не заработал?

А им придеться сейчас рабоать еще больше, чем вчера, чтоб купить туже самую квартиру завтра.

 

Вывод:

Ситуация лишь тогда изменится в лучшую для покупателя сторону, когда будут строить столько, сколько необходимо (или чуть-чуть больше).

 

Только в этом случае на рынке сложится ситуация, когда будет существовать конкуренция не только за покупателей, но и за ресурсы, что будет способствовать "росту зарплат" и "снижению стоимости недвижимости". Только в этом случае растет покупательская способность и уменьшается стоимость продукта (за счет уменьшения прибыли застройщика).

 

А то, что происходит сейчас - это офигительный пазитиф для застройщика (и любого другого капиталиста) и абсолютная жопа для покупателя.

[SlavikDonetsk]

 

А то, что происходит сейчас - это офигительный пазитиф для застройщика (и любого другого капиталиста) и абсолютная жопа для покупателя.

 

я непонимаю почему сейчас хорошо для застройщика ???

цены то на квартиры падают реализации нет

 

 

по поводу живого примера

3ка спальный район

март 95

июнь 105

щас 65 (и не берут )

[Masipula]

я непонимаю почему сейчас хорошо для застройщика ???

цены то на квартиры падают реализации нет

по поводу живого примера

3ка спальный район

март 95

июнь 105

щас 65 (и не берут )

 

Потому как:

1. Застройщик - это компания, которая может исчезнуть. Перед этим выведуть все, что еще можно вывести.

2. Это отличный повод понизить оплату труда и сократить штат.

3. В перспективе, чем меньше строят, тем больше выгоды на 1м2. Всегда проще строить 1 дом вместо 100 домов и получать на одном 300%, чем на 100 по 10%. Как показывает практика единицы из сотен могут управлять более чем 1 проектом одновременно.

 

То, что они теряют сейчас, окупится с лихвой в будущем. Возможно это не будет сравнением абсолютных цифр. Скажем вчера потеряли 1 000 000, а после завтра заработали 100 000, но скорее всего 100 000 после завтра дадут фору 1 000 000 вчера.

 

Пример:

Застройщик ООО "Рога и копыта" не может выполнить своих обязательств по строительству дома по ул. ХХХХ сегодня.

Он выводит из ООО все, что можно и хочется вывести, а после объявляет себя банкротом. Заплатив небольшую часть из того, что он вывел - тем, кто его банкротом признает (проверяющие органы).

Все сотрудники ООО "Рога и копыта" на улице. Все инвесторы его тамже.

Приходит 2010г (или любой другой). Бывший собственник ООО "Рога и копыта" решается снова заняться строительным бизнесом. Создает строительную компанию. И понеслать трудовая деятельность. Но только теперь, ему намного выгодней работать. И возможно раньше он зарабатывал 1 000 000 млн, а сейчас всего 100 000, но только на эти 100 000 сегодня можно купить в 2 раза больше, чем за 1 000 000 в прошлом.

 

Вот так вот.

[Edalmas]

"все инвесторы там же"

Хороший ответ... Настоящий застройщик. Т.е., этот "бизнес" изначально построен (простите за каламбур), на кидке???? Раз сам застройщик это прямо заявляет...

[DVD]

Masipula а есть статистика по жилью введенному в эксплуатацию. Потому как количества возводимого и сданого это две большие разницы.

[Masipula]

Masipula а есть статистика по жилью введенному в эксплуатацию. Потому как количества возводимого и сданого это две большие разницы.

 

В своем примере, я привел именно введенное в эксплуатацию жилье. Причем приведены площади именно квартир. (государственные комитет статистики так считает).

 

Возводимого жилья очевидно будет больше. Но возводимое жилье это воздух. А жилье введенное в эксплуатацию это продукт - "квартира".

[Masipula]

"все инвесторы там же"

Хороший ответ... Настоящий застройщик. Т.е., этот "бизнес" изначально построен (простите за каламбур), на кидке???? Раз сам застройщик это прямо заявляет...

 

Если Вы пытаетесь меня в чем либо обвинять - то я думаю это лишнее. Я обычный наемный рабочий (руководитель среднего звена). Я не застройщик - я просто на него работаю.

 

Я просто решил внести некоторую ясность. Потому как читаешь, как всем застройщикам "настанет писец" и квартиры будут бесплатно раздавать и встает вполне закономерный вопрос - "откуда возьмуться те самые квартиры, если их строить перестанут?".

 

Мне также как и многим из Вас намного выгоднее, чтоб строили дофига. Во-первых мне и другим наемным работникам будут больше платить (потому как будет конкуренция за ресурсы) Во-вторых квартиры будут реально доступнее. И в этом случае доступность квартир будет как раз из-за уменьшения маржы "хозяина", а не из-за тотальных увольнений и сокращений з/п.

 

Поэтому наши интересы в данном случае совпадают. (я надеюсь Вы тоже заинтересованы в доступном жилье).

 

Я ответил на Ваш вопрос?

[DVD]

а прогноз тоже мин стат делал?

 

Есть три типа лжи: ложь, гнусная ложь и статистика (Марк Твен)

[Zulus]

Если Вы пытаетесь меня в чем либо обвинять - то я думаю это лишнее. Я обычный наемный рабочий (руководитель среднего звена). Я не застройщик - я просто на него работаю.

 

Я просто решил внести некоторую ясность. Потому как читаешь, как всем застройщикам "настанет писец" и квартиры будут бесплатно раздавать и встает вполне закономерный вопрос - "откуда возьмуться те самые квартиры, если их строить перестанут?".

 

Мне также как и многим из Вас намного выгоднее, чтоб строили дофига. Во-первых мне и другим наемным работникам будут больше платить (потому как будет конкуренция за ресурсы) Во-вторых квартиры будут реально доступнее. И в этом случае доступность квартир будет как раз из-за уменьшения маржы "хозяина", а не из-за тотальных увольнений и сокращений з/п.

 

Поэтому наши интересы в данном случае совпадают. (я надеюсь Вы тоже заинтересованы в доступном жилье).

 

Я ответил на Ваш вопрос?

т.е бесплатно квартиры не будут раздавать?

вы меня разачаровали

[Masipula]

а прогноз тоже мин стат делал?

 

Есть три типа лжи: ложь, гнусная ложь и статистика (Марк Твен)

 

Прогноз делал я. С учетом данных маркетологов.

[Masipula]

т.е бесплатно квартиры не будут раздавать?

вы меня разачаровали

 

 

Бесплатные квартиры тамже где и бесплатный сыр.

[voffka75]

"откуда возьмуться те самые квартиры, если их строить перестанут?".

 

 

У меня складывается впечателения, что квартир на нашем рынке сейчас больше чем надо. Строили последнее время много, а население последнее 20 лет только уменьшалось и уезжало во всякие там Португалии и т.д. Я не знаю статистики,но интересно было бы сравнить цифры по сданному жилью в советские годы и за последние 2-3 года. Даже если в абсолютных цифрах больше будет при "советах", надо учесть, что тогда не было "платежеспособного спроса", так как давали всем бесплатно. А сейчас квартиры только для тех кто может заплатить.

 

Это я к тому, что если кризис затянется и новые дома строить не будут, то уже построенных квартир будет вполне достаточно, что бы удовлетворять "платежеспособный спрос" еще длительное время.

[DVD]

В советское время строили намного больше по количеству квартир так точно.

[levoved]

Это я к тому, что если кризис затянется и новые дома строить не будут, то уже построенных квартир будет вполне достаточно, что бы удовлетворять "платежеспособный спрос" еще длительное время.

Ну это от того, что платежеспособный спрос сдуется больше, чем цены на квартиры.

[Masipula]

Ну это от того, что платежеспособный спрос сдуется больше, чем цены на квартиры.

 

Что опять же выгодно только застройщикам.

[Gitan]

Харьков, Авантаж - продает метры по 350 долл на этапе готовности фундамента+1 этаж.

[Masipula]

Харьков, Авантаж - продает метры по 350 долл на этапе готовности фундамента+1 этаж.

 

Стоимость м2=350*7.55 = 2 642,5 грн.

 

У Вас есть гарантии, что они достроят? Даже с учетом того, что у них минимизация налогооблажения сведена к 0 (если говорить о налоге на прибыль). Не верю в то, что они достроят.

 

Или им очень необходимы деньги сейчас и они планируют дозаработать потом, или они изначально не планирут его достраивать.

 

Стремно, я б не участвовал.

 

Для сравнения когда себестоиость строительства приближалась к 900у.е. Элита-Центр продавал начиная с 500у.е.

 

Сейчас себестоимость без учета земли, отчислений городу, и наружных инженерных сетей около 5000грн Или с учетом нынешнего курса 7,55 составляет 662,52у.е.

 

Это при условии , что дом висит в воздухе и не подключен к наружным инженерным сетям и с городом никто не расчитывался.

[AndyAntonov]

А как же лет пять назад начанали торговать на этапе котлована по 350 (при курсе 5,05) за метр? И это в центре города. И достраивали при том.

[levoved]

Что опять же выгодно только застройщикам.

Та не, не думаю. До кризиса я не видел, что бы мои клиенты и партнеры застройщики очень расстраивались из-за раздутого платежеспособного спроса и мечтали о его сворачивании.

[Zulus]

Стоимость м2=350*7.55 = 2 642,5 грн.

 

У Вас есть гарантии, что они достроят? Даже с учетом того, что у них минимизация налогооблажения сведена к 0 (если говорить о налоге на прибыль). Не верю в то, что они достроят.

 

Или им очень необходимы деньги сейчас и они планируют дозаработать потом, или они изначально не планирут его достраивать.

 

Стремно, я б не участвовал.

 

Для сравнения когда себестоиость строительства приближалась к 900у.е. Элита-Центр продавал начиная с 500у.е.

 

Сейчас себестоимость без учета земли, отчислений городу, и наружных инженерных сетей около 5000грн Или с учетом нынешнего курса 7,55 составляет 662,52у.е.

 

Это при условии , что дом висит в воздухе и не подключен к наружным инженерным сетям и с городом никто не расчитывался.

сомневаюсь я по поводу себестоимости в 600$, можно конечно проект и с большей себестоимостью посчитать при желании.

Как то странно все получается, технологии улучшаются,конкуренция увеличивается,сроки от фундамента до здачи дома уменьшились в два раза а себестоимость растет из года в год?

[Masipula]

А как же лет пять назад начанали торговать на этапе котлована по 350 (при курсе 5,05) за метр? И это в центре города. И достраивали при том.

 

Земля досталась почти нашару (минимальная насколько мне помнится была около 1-3 квартир, сейчас 10% (последний проект помнью)).

Стоимость наружных инженерных сетей не так обременительна была (так не наглели, как сейчас) (разница составляет порой около 1300%).

Отчисления городу намного меньше были (рост за три года около 300%).

Другие цены на работы, материалы, зарплаты (намного меньше, чем сегодня).

 

Еще следует учитывать с отделкой стоимость или без. И что там вообще предлагают за эту стоимость.

 

Но в целом выглядет очень стремно. Еслиб я не считал эти цифры каждый день - мне б показалось что это шара и я б наверное влез.

 

Я, когда Элита-Центр строились, тоже думал может купить - шара была. Потом сел прикинул цифры и стало очевидно, что ребята ниже себестомости продают.Учитывая как медленно они строят у них себестоимость должна была быть еще больше, чем я расчитывал. И тогда стал вопрос "Нафига им это?". После я узнал нафига. Просто достраивать никто не собирался. Но я не влез тогда и меня порадовало то, что я не повелся на бесплатный сыр.

 

В целом у Авантажа репутация вроде положительная по рынку, насколько мне известно, и я не могу утверждать, что это афера. Вообщем, если соберетесь влезть - будьте в 2 раза внимательней, чем обычно. Я уверен почти на 100%, что там есть подвох.

 

Или эти ребята знают что-то лучше, чем все остальные, или они думают, что они знают.

[Zulus]

Земля досталась почти нашару (минимальная насколько мне помнится была около 1-3 квартир, сейчас 10% (последний проект помнью)).

Стоимость наружных инженерных сетей не так обременительна была (так не наглели, как сейчас) (разница составляет порой около 1300%).

Отчисления городу намного меньше были (рост за три года около 300%).

Другие цены на работы, материалы, зарплаты (намного меньше, чем сегодня).

 

Еще следует учитывать с отделкой стоимость или без. И что там вообще предлагают за эту стоимость.

 

Но в целом выглядет очень стремно. Еслиб я не считал эти цифры каждый день - мне б показалось что это шара и я б наверное влез.

 

Я, когда Элита-Центр строились, тоже думал может купить - шара была. Потом сел прикинул цифры и стало очевидно, что ребята ниже себестомости продают.Учитывая как медленно они строят у них себестоимость должна была быть еще больше, чем я расчитывал. И тогда стал вопрос "Нафига им это?". После я узнал нафига. Просто достраивать никто не собирался. Но я не влез тогда и меня порадовало то, что я не повелся на бесплатный сыр.

 

В целом у Авантажа репутация вроде положительная по рынку, насколько мне известно, и я не могу утверждать, что это афера. Вообщем, если соберетесь влезть - будьте в 2 раза внимательней, чем обычно. Я уверен почти на 100%, что там есть подвох.

 

Или эти ребята знают что-то лучше, чем все остальные, или они думают, что они знают.

 

ну так все правильно

умерят многие апетиты и себестоимость уменьшиться

[Masipula]

ну так все правильно

умерят многие апетиты и себестоимость уменьшиться

 

Как Вы не можете понять. Что никто никакие апетиты не уменьшит, кроме тех, кто будет покупать недвижимость. Потому как покупателям придется меньше есть, или больше работать или и то и другое.

В абсолютный цифрах уменьшиться стоимость (в т.ч. и себестоимость) недвижимости. В относительных доступность недвижимости будет еще ниже, чем сейчас.

Грубо говоря заработать вчера на квартиру 300 000у.е. было легче, чем завтра 100 000у.е.

Хотя сама квартира подешевела на 200 00у.е.

Понимаете?