Опасности покупки ипотечного дома

[УченикСенеки]

Добрый день, хотелось бы узнать мнение форумчан по такому вопросу:

 

Если осуществляется покупка дома, который находится в ипотеке, и продавец берет на себя обязательства (в предварительном договоре) погасить ипотеку до заключения основной сделки, какие в этой схеме могут быть нюансы и опасности для покупателей и для продавца?

[Сын]

Добрый день, хотелось бы узнать мнение форумчан по такому вопросу:

 

Если осуществляется покупка дома, который находится в ипотеке, и продавец берет на себя обязательства (в предварительном договоре) погасить ипотеку до заключения основной сделки, какие в этой схеме могут быть нюансы и опасности для покупателей и для продавца?

 

Если хорошо выписать предварительный договор, то для продавца рисков не вижу. А вот покупатель рискует. Оплатил он, допустим, задолженность, а продавец отказывается заключить основной договор. Ну должен будет продавец покупателю денег в двойном размере, только от этого ж легче не станет.

 

Тут, ИМХО, логичнее сразу брать у банка разрешение на заключение купли-продажи, с условием, что часть средств идет непосредственно на погашение кредита.

[MaxS]

Добрый день, хотелось бы узнать мнение форумчан по такому вопросу:

 

Если осуществляется покупка дома, который находится в ипотеке, и продавец берет на себя обязательства (в предварительном договоре) погасить ипотеку до заключения основной сделки, какие в этой схеме могут быть нюансы и опасности для покупателей и для продавца?

 

я бы покупал такой дом только сидя в банке с нотариусом. А еще лучше с нормальным юристом, а не брокером-бегунком. Одновременно - деньги в кассу банка, снятие заборон, ипотеки и т.д., подписание купли-продажи. Разрывы рисково делать. Банк 100% пойдет навстречу и поможет оформить.

После того как вы отдали деньги, а недвижимость еще под забороной, может произойти сотня событий, которые сделают невозможной основную сделку. А деньги уже не достать будет.

[muvic]

когда у банка висит проблемная ипотека, и висит уже до такого состояния, что на продажу, то он пойдет на любые уступки, только чтоб закрыть просрочку.

точнее, пойдет не банк, а начкредитного отдела и руководитель отделения, т.к. это будет показатель успешной работы по погашению просроченной задолженности этих должностных лиц.

если деньги на руках, и денег этих хватает на погашение задолженности, работаете по такой схеме:

1. открываете на себя текущий счет в этом отделении и складываете туда денежки

2. в тот же день продавец открывает на себя текущий счет физлица в этом банке. т.к. по кредиту висит просрочка, а в договоре обязательно пристутствует пункт о том, что с всех счетов просрочника деньги автоматом списываются, продавец не сможет этим счетом распоряжаться до закрытия просрочки.

3. очень плотно ездите вместе с кредитчиком по инстанциям: снимаете запрет (поверьте, банк пойдет на это, даже в нарушение инструкции, главное, повторюсь, чтоб по итогам была закрыта просрочка), переоформляете право собственности в БТИ. документы, как правило, толковый кредитчик будет хранить у себя и вам не отдаст, пока не погасится просрочка.

4. приехали в банк и перевели денежку со своего счета на счет продавца.

 

как вариант - счет открыть на другого человека (мать/отец/жена/брат), и в момент получения документов в БТИ дать команду о переводе денег. тот, второй, на кого счет, сидит в банке как гарантия.

все реально сделать за 1 день. ну, понятное дело, надо помощь ускорителя, но за такое, как правило, могут взяться и кредитчики (у нормального кредитчика всегда есть знакомый в БТИ, с которым можно порешать)

и помните: если вы закрываете банку просрочку, и не просто просрочку, а и кредит весь (хотя, через 3 месяца просрочки весь кредит уходит в просроченную задолженность), то вы для этого отделения царь.

Змінено 26 грудня 2009 користувачем muvic
ошибки исправить

[Татьяна5]

никаких проблем нет - вся сделка проходит в один день, в банке, при нотариусе

[DDK]

У нас когда то была такая сделка. продавец пришел к нотариусу на сделку вместе с двумя представителями банка. (зачем 2 - не знаю). принесли с собой письмо с разрешением на продажу. Оформили сделку ну а продавец наверное как то с ними расчитывался.

[MaxS]

никаких проблем нет - вся сделка проходит в один день, в банке, при нотариусе

 

И я о том же. Прикормленный банком нотариус обычно и сам дойдет.

 

Собрать ВСЕХ участников пробега (в том числе супруги и т.д.) в одной комнате. Документы все готовим. Деньги в кассу - и понеслось подписание.

 

Я бы не отдавал деньги против разрешения банка на продажу. Продавец теоретически, занес их в казино, и банку до лампочки, что и где было подписано, покаместь не погашен кредит.

[Sergei]

Добрый день, хотелось бы узнать мнение форумчан по такому вопросу:

 

Если осуществляется покупка дома, который находится в ипотеке, и продавец берет на себя обязательства (в предварительном договоре) погасить ипотеку до заключения основной сделки, какие в этой схеме могут быть нюансы и опасности для покупателей и для продавца?

 

Имели дело с подобной сделкой.

Начальник кредитного отдела действительно очень заинтересован в погашении кредита, поэтому лично будет сидеть на кнопке и ждать сигнала о приходе денег для снятия запрета.

 

А проводить такую операцию надо в банке.

1. Нотариус (выездной) заполняет все договора, обе стороны подписывают договора и расписываются в журнале нотариуса.

2. Вы вносите деньги в кассу

3. Снимается запрет

4. Вы отдаёте оставшуюся сумму продавцу (если такая имеется)

5. Нотариус вручает вам договор

 

Только обязательно поговорите для начала с начальником кредитного отдела (в присутствии продавца), нужно убедиться, что реальная задолженность = той, что говорит вам продавец. Пускай вам покажут выписку.