ОСББ глазами правления

[US7IGN]

Есть у нас такие? Делимся опытом управления неблагодарными жильцами.

[Дощ]

А конкретизуйте про що мова. Чи це підготовка заздалегідь так сказать?

 

[US7IGN]

шониясна? нужно подсказать товарищам как правильно организовать и юзать ОСББ. нормативку я конечно почитаю, но много вопросов чисто практических - начиная от того, где физически оно располагается, заканчивая бухгалтерией...

[sleepwalkergt]

Нет единого ответа. Все сильно зависит от размера дома и кто в нем живет, а также от города.

У нас 10-ти этажка с одним подъездом, всего 39 квартир. Если в таком доме брать внешнего управленца, бухгалтера и т.д., то квартплата выходит такая, что никто ее платить на словах не может. И заниматься никто ничем тоже не хочет...

В итоге, глава ОСББ - человек, у которого свой мелкий бизнес и он попутно ведет и ОСББ. Бухгалтером - тоже жилец дома, который работает бухгалтером и по совместительству ведет ОСББ. По тех части - 1-2 активиста, которые следили за домом со времен пофигизма ЖКС. При таком подходе - все держится на чистом альтруизме, но и квартплата сносная, почти без должников. Пробовали аутсорсить на спец компании - тупо выкачка денег.

Собрания проводим раз-два в год. Можем дополнительно по необходимости. Основные текущие вопросы - решаются выбранным правлением дома - сейчас там 4 человека).

По тех части - все сложные работы типа кровли или электрики (по допускам) - все по договорам и заказ нарядам по факту. Дежурного сантехника или электрика нет. Но в доме как раз те же 1-2 активиста, которые перекроют/пофиксят в случае поломки. Также в прошлом году в городе появилась служба коммун помощи - там у них есть дежурная группа электриков - мы уже пользовались, удобно и оплата по факту.

По документации - постоянное компостирование мозгов... Отчеты, требования от города, договора, ответственность и т.д. Я б на такое не подписался никогда) Мне техничка интереснее, ею и занимаюсь. 

 

Соседний дом - "хрущевка" 5 этажей, 10 подъездов - там такой подход с альтруизмом не катит. Слишком много людей. Там и глава с зарплатой, и бухгалтер и приемные часы каждую среду. Работы все выполняют также по договорам. Есть дежурные электрик. Физически обычно располагают в каком-то тех помещении в доме - в этой же хрущевке это бытовка в одном из подъездов. В доме рядом - цокольный этаж с комнатой выделеной. 

Змінено 3 лютого 2022 користувачем sleepwalkergt

[MaksymS]

А если в доме есть арендаторы - магазины, салоны красоты, аптеки, стоматкабинеты тощо - что с них имеет ОСББ? 

[sleepwalkergt]

8 минут назад, MaksymS сказал:

А если в доме есть арендаторы - магазины, салоны красоты, аптеки, стоматкабинеты тощо - что с них имеет ОСББ? 

У нас в этом плане только интернет провайдеры, которые по заключенному договору платят ежемесячно определенную сумму. 
И одна квартира - выкуплена городом для коммунальной организации, занимающейся лифтами - квартира выведена из жилого фонда и насколько я знаю - там какой-то типа бартер в плане коммуналка vs договор в доме на обслуживание лифта.

В более широком смысле - все, думаю, зависит от того, кто хозяин конкретного помещения. Например, если ОСББ решит сдавать цоколь, который является общей частью всех домовладельцев - тут уже плата пойдет на ОСББ. Если же такой цоколь в частной собственности, то тут только договариваться надо с тем, кто сдает))

Змінено 3 лютого 2022 користувачем sleepwalkergt

[MaksymS]

Ну а оплата там по общему счетчику тепла, особенно после пристройки к дому магазина на пару сот квадратов на тот же счетчик что и весь дом? Считают площадь которая была до расширения или фактическую? Оплата по какому тарифу? Или тупо раскидывают на жильцов и все? 

[sleepwalkergt]

31 минуту назад, MaksymS сказал:

Ну а оплата там по общему счетчику тепла, особенно после пристройки к дому магазина на пару сот квадратов на тот же счетчик что и весь дом? Считают площадь которая была до расширения или фактическую? Оплата по какому тарифу? Или тупо раскидывают на жильцов и все? 

В нашем случае - у них отдельное подключение. В свое время они отрезались от общей системы дома и по проекту завели себе отдельные трубы. Все взаиморасчеты с теплосетью у них отдельно, своя пломба и свой краник в котельной.

В моем понимании, если б они были включены в общую систему дома, то платили бы со всеми на общих основаниях, исходя из кв.м. И тут уже ваш вопрос по пристройке - все зависело б от того, узаконена она или нет (то есть, учтены ли добавленные кв.м или нет). И само собой, если не учтены, то платили бы они по факту за кв.м по документам. А как иначе?

Змінено 4 лютого 2022 користувачем sleepwalkergt

[MaksymS]

10 хвилин тому, sleepwalkergt сказав:

И само собой, если не учтены, то платили бы они по факту за кв.м по документам. А как иначе?

Спасибо. А за закрывание глаз и усмирение буйных председателю ОСББ заносили бы конвертик. Ясно-понятно. А жильцы дома бы оплачивали неузаконенные квадраты и открытые настежь двери для клиентов (глупо экономить тепло когда ты за него не платишь). 

[US7IGN]

8 часов назад, sleepwalkergt сказал:

Там и глава с зарплатой, и бухгалтер и приемные часы каждую среду. Работы все выполняют также по договорам. Есть дежурные электрик. Физически обычно располагают в каком-то тех помещении в доме - в этой же хрущевке это бытовка в одном из подъездов. В доме рядом - цокольный этаж с комнатой выделеной.

Спасибо! Все по сути. Получается в этом случае ОСББ просто аналог ЖЭКа?

[Vladdi]

10 часов назад, sleepwalkergt сказал:

Дежурного сантехника или электрика нет. Но в доме как раз те же 1-2 активиста, которые перекроют/пофиксят в случае поломки.

А как организуется уборка листьев и мусора на придомовой территории, обслуживание и уборка места вывоза отходов, уборка и мытьё подъездов? Это ведь на одном энтузиазме не получится, кто-то должен регулярно работать...

[US7IGN]

насколько я понял, для начала нужна простая математика - перечень работ и сколько они стоят, количество членов ОСББ с учетом тех, кто реально платит.

если количество ожидаемых поступлений при старте с уже действующих тарифов хотя бы перекрывает затраты, тогда есть смысл его создавать. если нет - все делают вид что что-то платят, а ЖЭК продолжает делать вид, что что-то делает...

[sleepwalkergt]

12 часов назад, Vladdi сказал:

А как организуется уборка листьев и мусора на придомовой территории, обслуживание и уборка места вывоза отходов, уборка и мытьё подъездов? Это ведь на одном энтузиазме не получится, кто-то должен регулярно работать...

В штате есть уборщица/дворник по совместительству. Вывоз отходов - заключен договор с мусоровывозящей компанией, они поставили свой контейнер. Вывоз листьев - по правильному договариваться с домами рядом и заказывать "лодку" или типа того. По факту - часто все в мусорные контейнера еще выкидывают, но все равно придет все к "лодке" или централизованному вывозу мешков рано или поздно... Все таки эволюция в плане культуры и взаимоуважения растет.

 

12 часов назад, US7IGN сказал:

насколько я понял, для начала нужна простая математика - перечень работ и сколько они стоят, количество членов ОСББ с учетом тех, кто реально платит.

если количество ожидаемых поступлений при старте с уже действующих тарифов хотя бы перекрывает затраты, тогда есть смысл его создавать. если нет - все делают вид что что-то платят, а ЖЭК продолжает делать вид, что что-то делает...

Так и есть. Некоторые считают, что им "дороха" и ЖЭК за старую сумму лучше. Например, одна соседка сказала, что ей с ЖЭК было лучше - она звонила начальнику и тот через год крышу сделал. И неважно, что ремонт тот продержался год-два  А мы вот сделали крышу за деньги с квартплаты, с гарантией 10 лет - так это мы ерунду сделали.

Но я бы к математике еще проанализировал, есть ли несколько инициативных в доме, которые как минимум смогут организовать процесс и в некоторых случаях контролировать процесс(ы). Любой ремонт в доме требует вовлечения и контроля, потому что обмануть или просачковать хотят все)

Откровенно говоря, вся эта система далека от удобства. Изначально появлялись частные управляющие компании, которые по идее должны были стать лучше ЖЭК. Их смысл - брать несколько домов по соседству и оправданно содержать весь упомянутый ранее штат. Ну оно звучит логично и интересно. А по факту - за 4 года в Одессе ни одна компания не получила репутацию, чтоб к ней обращались с удовольствием (наоборот, только доказали свою никчемность и вороватость). Ни частники, ни государство не предложили никакой альтернативы унылым ЖКС, в итоге все легло на плечи жильцов (разбирайтесь сами).

В итоге успешность процесса - сильно зависит от кол-ва заинтересованных людей в доме. Кто привык жить в говне - готов и с ЖЭК это делать. Кто хочет что-то менять - переходят к ОСББ и начинают влиять. Ведь кроме заинтересованных в доме - по факту этот дом никому не интересен. Потому кому-то контролировать из жильцов придется по любому. И я считаю это самым неудобных - если условно 39 квартир в доме хотят платить и ничего не делать - с ОСББ такое не работает, увы.

Идеальный вариант - если есть в доме человек на пенсии, которому было б интересно заниматься как минимум организацией процессов. Иначе сложно. Люди все работают и срываться для общественных забот - очень хлопотно, рано или поздно надоест.

На тему оплаты - скажу, что это самая интересная часть процесса. Если кто-то не платит, единственный вариант его заставить - через суд. Суды - требуют судебный сбор - это больше 1000 грн. То есть, чтоб это имело смысл - долг должен перевалить за определенную сумму, иначе смысла как бы нет. Деньги на суд надо тратить из сборов ОСББ, в идеале брать юриста (а кто будет этим на шару заниматься???). Пока наберется сумму долга, которую имеет смысл выбить через суд - может запросто истечь срок исковой давности (3 года). Никакого содействия ОСББ от города или государства тут тоже нет. Ну вы поняли, в общем У нас есть квартира, где долг перевалил уже за 10 000 грн. Но хитроумный хозяин понимает, что выплатить его можно заставить только через суд.

 

Змінено 4 лютого 2022 користувачем sleepwalkergt

[US7IGN]

15 минут назад, sleepwalkergt сказал:

Потому кому-то контролировать из жильцов придется по любому. И я считаю это самым неудобных - если условно 39 квартир в доме хотят платить и ничего не делать - с ОСББ такое не работает, увы.

а если половина и платить не хочет, то тем более. ну вот и упирается все в то, что никаких механизмов влияния на собственников нет. а законодательство удобно прописано так, чтобы как можно меньше этих ОСББ по факту было и все оставалось по прежнему.

[MaksymS]

34 хвилини тому, sleepwalkergt сказав:

Некоторые считают, что им "дороха" и ЖЭК за старую сумму лучше.

Просю пардону, но если ЖЕК все разворовывает и при этом хватает и на дворников, и на сантехников, и на замену крыши, и на ремот подъездов, и на замену лампочек, то в ОСББ платежки должны стать меньше - ведь соседи у соседей же не будут красть? А если будут - то смысл менять одних воров на других? 

35 хвилин тому, sleepwalkergt сказав:

А мы вот сделали крышу за деньги с квартплаты

Хорошо если с квартплаты, а не отдельно деньги выбивали. У меня ЖЕК крышу поменял что-то за месяц или около того, летом. Тоже чисто за квартплату. 

37 хвилин тому, sleepwalkergt сказав:

У нас есть квартира, где долг перевалил уже за 10 000 грн.

 У меня у соседа напротив 60+К грн. И он не самый злостный неплательщик и, естественно, он такой не один. В доме 78 квартир. 

[US7IGN]

2 минуты назад, MaksymS сказал:

но если ЖЕК все разворовывает и при этом хватает и на дворников, и на сантехников, и на замену крыши, и на ремот подъездов, и на замену лампочек, то в ОСББ платежки должны стать меньше

думаю все просто считается. сколько площади обслуживается у ЖЭКа? и крыши они обычно с подачек города делают или таки можно сделать раз в 10 лет одну крышу из 100 домов, хотя собирают бабло на все крыши. проблема ОСББ как раз в размерах. нет качественного перехода. у владельца квартиры должна быть психология владельца частного дома, который понимает что крыша и забор тоже его, а не ограничивает кругозор забот внутренними стенами квартиры...

но мы прекрасно понимаем, что никто не примет закон, которым бы например давались полномочия ОСББ делать капитальный ремонт, а в части неспособных скинуться сразу - брать на них кредит. кто не платит кредит или квартплату, даже при долге в 3 месяца, продавать квартиру принудительно и отдавать разницу с возможностью жить там, где может себе это позволить. изначальная проблема в том, что в одном доме старого фонда владеют квартирами те, кто их купил и кому они достались бесплатно. поэтому видение на обслуживание будет таким же разным как владельца битого б/у премиума со штатов и купившего его в салоне...

[sleepwalkergt]

54 минуты назад, MaksymS сказал:

Просю пардону, но если ЖЕК все разворовывает и при этом хватает и на дворников, и на сантехников, и на замену крыши, и на ремот подъездов, и на замену лампочек, то в ОСББ платежки должны стать меньше - ведь соседи у соседей же не будут красть? А если будут - то смысл менять одних воров на других? 

Хорошо если с квартплаты, а не отдельно деньги выбивали. У меня ЖЕК крышу поменял что-то за месяц или около того, летом. Тоже чисто за квартплату. 

 У меня у соседа напротив 60+К грн. И он не самый злостный неплательщик и, естественно, он такой не один. В доме 78 квартир. 

Ну может у вас какая-то параллельная реальность, где с ЖКС все хватает. Но мне есть с чем сравнить  

На примере дома, который под ЖКС.... Замена лампочек в 90% случаем делается жильцами. И часто это самый убогие лампы "ильяча", которые горят регулярно... С такой же завидной регулярностью в подъезде темно, потому что кому-то одному лень это делать. Ремонт подъезда - хз когда происходил, отдельные этажи за свой счет сделали (при этом даже за цвет стен не смогли договориться). Замена крыши - обычно это латочный или частичный ремонт без какой либо гарантии - хватает на 2-5 лет в лучшем случае (если повезет). Сантехник - сам лично видел как труба отопления заливала подвал неделю, воняло во всем подъезде нереально - по причине "сантехник занят, ждите". Дворники - это дело везения - где-то везет, где-то полу-алкаш, который тяп ляп убирает... А ну да, и уборка в подъездах 2-3 раза за неделю максимум.

И туда же наш ОСББ) Где мы ни с кого не собрали денег, но за время и накопленное... Оплачиваем текущие расходы и закупаем инвентарь, лампочки и т.д. Сделали капитальный ремонт подъезда, ремонт котельной с модернизацией, модернизация лифтовой, капитальный ремонт крыши, асфальтирование вокруг дома... И список можно продолжать.

Каждый видит то, что он видит, собственно) У нас соседи тоже вечно недовольные. Только при ЖКС это решалось за бюджет тех, кому не пофиг. А сейчас в большей степени за общий бюджет. И это при том, что прошло всего 4 года и у нас был один из самых низких тарифов в городе. И многие в голове себе придумывают "что тут явно медом помазано". Только я вам вот что скажу, за 4 года знаете сколько раз кто-то из жильцов поинтересовался фин отчетностью или просто попросил на что пошли деньги? Верно, 0 раз) Хорошо хоть по регламенту мы обязаны раз в год насильно собирать всех и давать им отчет, иначе вообще не догоняли бы что-куда-откуда.

Змінено 4 лютого 2022 користувачем sleepwalkergt

[MaksymS]

Хорошо когда соседи не воруют. Но так везет далекооо не всем. Тут вон недалеко дома и председатель тупо тепло не включает, жители даже дорогу перекрывали, а председателю все-равно. 

[MaksymS]

Кстати, а правда что дома ОСББ являются для поставщиков как бы единым целым. И если кто-то из жильцов не платит за гоярчую воду или электричество, то или платящие скидываются и оплачивают его долг, или сидят без соответственно горячей воды и электричество всем домом, несмотря на то что за себя исправно оплачивали, но не оплатили долг неплательщиков.

[sleepwalkergt]

Только что, MaksymS сказал:

Кстати, а правда что дома ОСББ являются для поставщиков как бы единым целым. И если кто-то из жильцов не плати за гоярчую воду или электричество, то или платящие скидываются и оплачивает его долг, или сидят без соответственно горячей воды и электричество всем домом, несмотря на то что за себя исправно оплачивали, но не оплатили долг неплательщиков.

Опять зависит от дома и организации. В новых домах можно точечно отрубать и отопление, и воду с канализацией. В старых сложнее. Но все реально.

Свет - у каждого свой договор. Не платишь - придут отрежут и сиди без света. До коронавируса могли даже за 5грн долга прийти отрубить.

 

На примере водоканала... В моем случае - каждая квартира на отдельном договоре с водоканалом. Вся тягомотина с должниками - их личное дело. 

У тещи - общий договор на дом. Упаси господь этот "общий договор"... Там ситуация ровным счетом, как вы и сказали. Не так давно набралось около 40к долга - водоканал решить попугать и отключил на пару суток водичку (хотя юридически делать так - очень спорный момент). Заплатили... Не всю сумму... И явно те, кто не платили - так и остались при своем.

[Dendnepr]

В 03.02.2022 в 17:13, US7IGN сказал:

Есть у нас такие? Делимся опытом управления неблагодарными жильцами.

Я был замглавы. Пытались сделать главой - отмазаться. 

Опыт - неоценимый. Благодаря ему быстрее сбежал в частный дом. 

[allanek]

8 часов назад, MaksymS сказал:

Кстати, а правда что дома ОСББ являются для поставщиков как бы единым целым. И если кто-то из жильцов не платит за гоярчую воду или электричество,

В новых домах, с горизонтальной разводкой, нет проблем играться с горячей водой и отоплением по своему желанию.

На отопление ставится персональный счётчик, причём не в квартире, а на этаже, в отдельном шкафу, где идёт разводка труб от общей домовой по квартирам. Киевтеплоэнерго приходит с проверкой, но шкаф открывают в присутствии владельца. Счёт приходит за то, что потребил + оплата за отопление общественных лестниц и этажных площадок.

С горячей водой ещё проще, от неё можно отказаться совсем. Приходит инспектор, ставит заглушку и пломбу на трубу в месте, где стоял счётчик на горячую воду ( в самой квартире) и всё. Нет проблемы поверки счётчика каждые 5 лет и его замены, которая может быть навязана от фонаря. Этот вариант имеет смысл при наличии бойлера, вернуть пользование горячей водой можно в любой момент.

Отключить от воды и электричества можно в любой момент любого жильца.

В старых домах так не получится. Но там и счета поражают воображение. Как они разбираются с должниками сейчас, не знаю.

Есть многоквартирные дома с персональной котельной. Знакомые живут в таком больше 20 лет, от постройки. Дом на 45 квартир, котельная на чердаке. Там головная боль, заключать договоры надо на дом  и от счетов происходит головокружение. Если есть долг за газ, в общем по дому, то поставщик газа не разбирается какая квартира в должниках-  мёрзнет весь дом.  ОСББ у них много лет и вечная возня за председательское место. Все председатели доказывают, что альтруисты и сидят в этом кресле из "любви к искусству", но сдавать ключи преемнику не желают.

ОСББ бывают разные.

Змінено 5 лютого 2022 користувачем allanek

[MaksymS]

1 година тому, allanek сказав:

В новых домах, с горизонтальной разводкой

В новых домах все проще - там УК от застройщика и сменить ее нельзя. Речь о старых домах, где чтобы отключать газ, отопление или воду надо отрезать как миниму целый стояк. 

Если бы неплательщики хотели отказаться от услуг... А они не хотят - они хотят пользоваться. И не пустят ставить заглушку никакого инспектора. 

1 година тому, allanek сказав:

Как они разбираются с должниками сейчас, не знаю.

Вешают объявление на входе в подъезд с перечнем и суммами. Последнее что вывешивали - 198556 грн долга, максимально с одной квартиры 63312 грн, есть еще 41421 грн. Так это долг только за содержание дома - там где платежка 250 грн в месяц. Люди по 20 лет не платят и не парятся от слова совсем. 

[Вячеслав_В]

Тільки що, MaksymS сказав:

Люди по 20 лет не платят и не парятся от слова совсем. 

И что же эти люди себе думают? Через 20-30 лет всё равно придётся (естественным путем) переоформлять квартиру. Там и горгаз и ДТЭК своё возьмут (или не?)

[MaksymS]

14 хвилин тому, Вячеслав_В сказав:

И что же эти люди себе думают?

Наверное что они не лохи. 

14 хвилин тому, Вячеслав_В сказав:

Через 20-30 лет всё равно придётся (естественным путем) переоформлять квартиру.

20-30 лет еще надо прожить. А на том свете долги спишут. Одного сына уже похоронили. Второй из тюрьмы приходит ненадолго и назад.