Покупка части дома и части соседского участка

[NOVA2575]

Добрый день!

Прошу помощи, т.к. не знаю, как действовать в нашей ситуации. Дом разделен на 2 части:

У нас часть дома (60 кв.м) с отдельным участком (6,5 сот) и у соседа часть дома (40 кв.м) с отдельным участком (6,5 сот). Дом очень старый, там уже нет смысла что-то улучшать, т.к. он весь в жутких трещинах, потолок осыпается, кухня-пристройка скоро вообще отвалится. Последние годы используем дом, как дачу, но хотелось бы построиться и жить там постоянно. Сосед в доме не живет, а только изредка заходит, делать с домом он ничего не собирается. А мы боимся тронуть свою половину, чтоб не завалилась его часть. Поговорили с ним, он согласен продать нам свою часть дома и 2 м около дома, там сейчас какой-то сарайчик, уже полурухнувший, это примерно 1 сотка.

Как провернуть эту операцию и возможно ли это? Реально отделить кусочек участка? Выход на улицу у него есть, участок угловой и вся его часть вдоль улицы. У нас все приватизировано, есть кадастровый номер. У него ничего не приватизировано, нет кадастрового номера. Плюс газовая труба у него идет из дома в летнюю кухню, которая останется у него. С этим тоже будут проблемы? И хватит ли 2 м до забора с ним или надо больше? Дом мы планируем построить на старом месте, только чуть уменьшить, там других вариантов, собственно, и нет, узкий участок не позволяет.

Планы участка и дома прилагаю. Там, где 1- это наш участок. Заштриховано красным- наша часть. Заштриховано синим- хотим приобрести.

Змінено 29 жовтня 2019 користувачем NOVA2575
два раза разместила фото

[AndyAntonov]

Ну, очевидно, что ему нужно получить ДВА кадастровых номера на его часть земли: на то, что Вам будет продано с домом, и всё остальное. Правда, что он там собирается в дальнейшем делать - загадка. Насколько это реально — надо выяснять на месте.

[NOVA2575]

Ну, очевидно, что ему нужно получить ДВА кадастровых номера на его часть земли: на то, что Вам будет продано с домом, и всё остальное.

А можно сделать сразу 2 кадастровых номера на 2 части участка? Или сначала 1 на весь участок, а уже потом его делить на 2?

И по поводу приватизации я вообще запуталась. Лажу в инете, читаю, одни пишут, что надо сразу приватизировать, до продажи. Вторые пишут, что можно продавать и неприватизированный участок, а потом приватизировать покупателям. Где правда?

[AndyAntonov]

Лажу в инете, читаю, одни пишут, что надо сразу приватизировать, до продажи.

Для сделки нужен только кадастровый номер. Приватизировать по желанию. ЕМНИМС, в этом с 2010-го года ничего не изменилось.

[v0f41k]

Дом у вас общая совместная собственность, общая долевая собственность или разделен на два дома с отдельными адресами и в реестре числится как единица?

Я в аналогичной ситуации. Сосед хочет купить вторую половину дома, но целиком участок я не могу продать т.к. хозпостройка мне нужна для хранения мебели и крупногабаритных вещей до момента постройки дома на другом участке.

Я и мой сосед свои части дома выделили в единицу.

Вводы водопровода и электричества отдельные, а газопровод придется перекладывать таким образом чтобы ввод ни одного из домовладений не проходил по чужой земле. Иначе облгаз не согласует.

 

Если вначале получить 2 кадастровых номера, а потом продать участок будет дороже. Потом 2 ваших участка скорее всего придется объединять в один т.к. строить по меже нельзя (это предположение).

 

У вас участок уже приватизирован, надо было до приватизации

вашего участка договориться с соседом купить часть дома, заплатить ему сумму, перенести забор, а затем приватизировать больший участок.

Змінено 30 жовтня 2019 користувачем v0f41k
кодировка портится(

[NOVA2575]

1. Дом разделен на 2 дома с отдельными адресами (кв.1 и кв.2), с отдельными расчетными счетами, с отдельными подводами газа, света, с отдельными счетчиками, отдельными участками.

2. У соседа газ от дома еще протянут в летнюю кухню, которая останется у него, т.е. придется что-то с этим делать, не представляю, что...(((

3. А надо получать сначала один кадастровый номер на весь участок, а потом его еще раз делить? Или можно сразу разделить и получить 2 разных номера?

4. У нас участок приватизирован давно, тогда о покупке никто и не думал. А сосед там не живет, домом не занимается, ему вообще все по фиг- рухнет, так рухнет. Купить целый участок- дороговато, да он нам весь и не нужен, он так захламлен, что там еще пару тысяч (не гривен))) надо потратить, чтоб все это "богатство" вывезти.

Короче, тупиковая ситуация, мы без второй половины дома ничего сделать не можем, и он не может. Только нам надо, а ему не надо(((

Змінено 30 жовтня 2019 користувачем NOVA2575
не то процитировала

[v0f41k]

1.

1. Дом разделен на 2 дома с отдельными адресами (кв.1 и кв.2)

Неверно! Это один двухквартирный дом, два дома с общей стеной имеют адреса с номером дома через дробь без квартир, например 38/1 и 38/2 или один из адресов без дроби второй с дробью.

Как оно в реестре прописано?

что написано в строках "об'єкт нерухомого майна" и "розмір частки" в вытяге из реестра?

 

2.Если соседу газ в летней кухне не нужен - просто обрезать, если нужен - придется полностью делать новый проект и перекладывать соседу ввод газа с улицы по той земле которая остается у соседа - ну и обойдётся это в не маленькую сумму. Либо не трогать газопровод, оставить как есть, а когда понадобится перекладывать уже тогда обрезать соседскую летнюю кухню. Если лицевой счет на газопровод соседа не переоформлять то фактически владельцем газопровода останется сосед, чем пользуются нехорошие люди.

 

3. Поставить забор, купить у соседа "часть части"(тут условно в кавычках потому как надо разобраться с формой собственности из п.1) дома оформив через нотариуса и приватизировать второй земельный участок. А сосед пусть сам приватизирует остаток.

 

4.Сосед использует как дачу или как склад? У него есть ещё какие-то некапитальные объекты без фундамента не требующие оформления документов (гараж, кунг, бытовка, контейнер, навес, МАФ и т.п.) помимо обозначеных на плане? Если сосед плюшкин, то причина скорее всего в том, что ему некуда деть хлам который он там хранит, выбросить он не согласится, поэтому продать весь участок он вряд ли согласится, а часть - договориться можно.

Предложить соседу нотариально подписать договор на реконструкцию только вашей части дома предлагали?

Я со своим соседом именно так договорился в прошлом, только в этом случае рискует хозяин приватизированной земли. Мой сосед при приватизации своей земли нахаляву отжал 5кв.м. "моей" земли.

[NOVA2575]

1. У нас через дробь: 98/1 и 98/2. Что написано в вытяге сейчас сказать не могу, заберу его в выходные у свекрови и посмотрю.

2. Что касается летней кухни, то в данный момент сосед ею вообще не пользуется, она полностью забита дровами и каким-то хламом. Туда даже подход затруднен. Надо будет найти фотки этого гнидника, поставить, чтоб знали, как люди живут) Но сказал, что если продаст дом, то будет пользоваться, не представляю как и зачем.

3. А как же поставить забор, пока это его собственность? Надо же, наверно, сначала эти клятые кадастровые номера получить? И, если знаете, подскажите, пожалуйста, а то я который раз спрашиваю, но не получаю ответа:

А надо получать сначала один кадастровый номер на весь участок, а потом его еще раз делить? Или можно сразу разделить и получить 2 разных номера? А по доверенности это можно делать или обязательно присутствие хозяина (соседа)? Ему вообще лениво чем-то заниматься, пусть лучше все рухнет(((

4. Сосед вообще живет в родительском доме, неподалеку. А в этой его части жила его собака, которую он приходил кормить и выгуливать. Собака! Жила! В доме! В частном секторе!))) Та собака сдохла, теперь приходит кормить дворняжку в будке. И качать мед. Больше, насколько я знаю, дом никак не используется, он его даже не протапливает зимой, дорого и смысла нет, все повыдувает.

Кроме дома на участке капитальная летняя кухня (тоже уже пошла трещинами), душ и туалет, они все обозначены на плане, больше строений нет.

5. Предложить соседу нотариально подписать договор на реконструкцию только вашей части дома предлагали?

Был пару лет назад разговор. Но мы сами боимся что-то в доме трогать. Только тронь- и посыплется все (причем в его сторону, туда уже кренится потихоньку) и тогда нам и его часть придется восстанавливать, на фиг надо. Этот дом реконструкции уже не подлежит, ему больше 100 лет.

[v0f41k]

1. Будет формулировка строк из вытяга тогда и отвечу на вопрос, в данном случае это важно. Я сам потратил деньги, время и бензин чтобы выяснить у толкового юриста. К сожалению многие юристы не компетентны в этих вопросах.

2. То что сосед там не проживает и степень захламленности участка и состояние дома ни что не значит, я сам видел как циган живёт у которого весь участок хламом завален, есть только узкие проходы. Если хлам лежит строго на его участке, не нарушает границ то заставить соседа убрать хлам невозможно. Использует как склад - имеет право. А вот если на улицу вылез, можно заставить убрать через местные власти.

Хорошо зная психологию людей-плюшкиных хотите договориться - нельзя показывать намеренность убрать хлам, т.к. подумает что вы на него давите и не выполнит обещание. Не трогайте ничего на его территории пока не купите часть дома и не приватизируете участок, а далее перемещаете его хлам на его оставшийся участок и строите на месте колышков с проволокой забор. Все, дом в вашем распоряжении.

3. Вначале выкупается дом, потом приватизируется земля. Я советую самый простой способ, иначе придется пинать соседа приватизировать землю потом делить - это будет и дороже и больше этапов. Идеально уговорить соседа выкупить всю его часть, будет намного проще, но плюшкин на такое не согласится.

Договариваетесь с соседом, вбиваете колышки и натягиваете проволоку.

Обращаетесь в БТИ, можно в частное и переделываете техпасспорт на 3 части. и берете высновок что дом технически подлежит разделению.

Обращаетесь в сельраду/другой орган местного самоуправления с заявлением на разделение на 3 части, 1 пренадлежит вам, 2 соседу.

Ждете решения сельсовета/другого органа.

Идёте с соседом к нотариусу(придётся поискать, не каждый нотариус согласится), разделяете его "часть дома" по документам на две, в реестре из одной записи появляется две в одном перечислены помещения части дома и построек которые он оставляет себе, в другой - которые в дальнейшем продает вам.

Затем оформляете куплю-продажу нужной вам части.

после этого приватизируете участок земли под домом соседа и до колышков с проволокой.

Для того чтобы получить кадастровый номер первым этапом нужно вызвать землемеров которые сделают кадастровый план и xml файл. Им нужно что-то мерять - нужны обозначения межи, ну хотя бы колышки в землю вбить и проволки натянуть. Им всё равно что мерять, но то что меряется должно быть по факту. Если с соседом договорились, то в чём проблема, а если не договорились - то нужно договориться про сроки.

После приватизации земли оформляете документы на рекострукцию.

По факту снос дома и строительство в рамках этого же периметра (пятно застройки) не выступая за границы бывшего дома. Класс пожароустойчивости не меняете (не строите деревянный вместо кирпичного и т.п.), отступы до соседних строений и границ какие были такие и останутся.

[Nic-олаевна]

2. У соседа газ от дома еще протянут в летнюю кухню, которая останется у него, т.е. придется что-то с этим делать, не представляю, что...(((

По логике вещей газ идет от дома и если сосед вам продает дом, то продает и "точку ввода" газа. Значит, это уже ваш газ, идущий через ваш счетчик. Самое простое и правильное решение отключить летнюю кухню соседа от газа ибо после продажи дома он ему не принадлежит. Но это по логике, а как оно на практике сложный вопрос. Проще всего было бы купить у соседа весь участок, без разделений на кадастровые номера, ибо все оформления могут вылиться в о-очень внушительные деньги.

К примеру в 2018 году получить 1 кадастровый номер нам стоило 9000 грн.

[NOVA2575]

Обращаетесь в БТИ, можно в частное и переделываете техпасспорт на 3 части. и берете высновок что дом технически подлежит разделению.

Обращаетесь в сельраду/другой орган местного самоуправления с заявлением на разделение на 3 части, 1 пренадлежит вам, 2 соседу.

Ждете решения сельсовета/другого органа.

Спасибо большое за то, что помогаете!

Для меня слишком много незнакомой информации, мне надо время во все въехать, разобраться. Щас еще мужу дам, чтоб прочитал, может, он умнее)))

Пара вопросов возникла сразу:

1. Разделение на 3 части, я так понимаю, 1 часть- это наши полдома, 2 часть- это соседские полдома, а 3 часть- это соседский кусочек участка, прилегающий к дому, который мы тоже хотим приобрести?

2. Мы не в селе, а в городе, отдаленный микрорайон, частный сектор, орган местного самоуправления- это в райадминистрацию обращаться?

 

Добавлено через 5 минут

По логике вещей газ идет от дома и если сосед вам продает дом, то продает и "точку ввода" газа. Значит, это уже ваш газ, идущий через ваш счетчик.

.

Дело в том, что наша половина тоже газифицирована и у нас тоже есть счетчик. Нам второй ввод, я думаю, не надо. А переоформление, переделка газового проекта, чтоб провести этот чертов газ ему в летнюю- очень дорого? Я подозреваю, что да(((

 

Добавлено через 4 минуты

Проще всего было бы купить у соседа весь участок, без разделений на кадастровые номера, ибо все оформления могут вылиться в о-очень внушительные деньги.

К примеру в 2018 году получить 1 кадастровый номер нам стоило 9000 грн.

Сосед все продавать не хочет. Вернее, он может продать, но он живет в своей реальности, и хочет денег за развалюху, как за новострой. Нам и этого полдома с кусочком хватит. И построиться, и продать (если что) гораздо проще, чем с частями мучаться. Теперь я это уже очень хорошо понимаю)

[Nic-олаевна]

Дело в том, что наша половина тоже газифицирована и у нас тоже есть счетчик. Нам второй ввод, я думаю, не надо. А переоформление, переделка газового проекта, чтоб провести этот чертов газ ему в летнюю- очень дорого? Я подозреваю, что да(((

Все что касается проэктов и разрешений на воду/газ/свет - дорого! С соседом я бы говорила в таком ключе: у нас газ есть, а если тебе он в летней кухне надо - то переоформляй его сам. Только беда в том что он как цену узнает, скажет вам "не продам дом, пока вы мне газ не переоформите", т.к. он понимает вашу заинтересованность. и слышала байку, что у газовщиков проще добиться подключения, чем отключения. Но тут такое, в каждом городе контора может работать по разному.

[NOVA2575]

Все что касается проэктов и разрешений на воду/газ/свет - дорого! С соседом я бы говорила в таком ключе: у нас газ есть, а если тебе он в летней кухне надо - то переоформляй его сам. Только беда в том что он как цену узнает, скажет вам "не продам дом, пока вы мне газ не переоформите", т.к. он понимает вашу заинтересованность. и слышала байку, что у газовщиков проще добиться подключения, чем отключения. Но тут такое, в каждом городе контора может работать по разному.

А если пока эту тему про газ вообще не затрагивать? Может, начать процесс, дать соседу задаток (Его нужно нотариально оформлять? Или под залог дома? Или как?), а когда всплывет тема про газ, может, он не захочет двойной задаток возвращать?))) Он вообще не особо умный, может сразу и не сообразить.

[Nic-олаевна]

А если пока эту тему про газ вообще не затрагивать? Может, начать процесс, дать соседу задаток (Его нужно нотариально оформлять? Или под залог дома? Или как?), а когда всплывет тема про газ, может, он не захочет двойной задаток возвращать?))) Он вообще не особо умный, может сразу и не сообразить.

Сначала надо бы узнать как правильно оформить газ. На мой дилетантский взгляд это самый большой геморой по сравнению с кадастром и пр. А уж потом думать о задатке.

[v0f41k]

В городе видимо горсовет. В орган власти который присваивает адреса частям дома.

Погуглите "разделение частного дома Украина", на других ресурсах есть подробное описание.

Конечно всё это дорого обойдётся и побегать по чиновникам придётся. БТИ лучше выбрать частное, т.к. государственное может отказать по причине того, что в летней кухне нет жилой площади и отопления, поэтому дом не делится или по другой причине. Забор придется построить, коммуникации придется переделать таким образом, чтобы не проходили через вторую часть. Если удастся уговорить соседа продать всю часть будет намного проще.

[v0f41k]

2м от межи мало, по новым ДБН нужно минимум 3м.

Поищите ещё староерешение на разделение дома на 2 части (ваша и соседа), если его у вас нет, оно должно быть в архивах.

Какой год постройки дома? Если ему действительно больше 100 лет то вызовите оценщика, а он подсчитает цену по амортизации.

 

Поищите старое решение о разделении дома на 2 части вашей и соседа, в нём указан и орган выдавший и какие адреса присвоили.

Если на руках его нет, можно запросить копию из архива.

 

По новым нормам ДБН минимальное расстояние от межи - 3м, плюс противопожарные нормы (зависит от материалов строений). Поэтому покупайте минимум 3м от дома.

 

Какого года постройки дом? В техпасспорте должна быть страница с описанием помещений в ней указаны годы построек и % износа

Если нормативный срок эксплуатации этого дома вышел (типичный - 50 лет) то оценен дом по цене новостроя быть никак не может.

[NOVA2575]

Забор придется построить, коммуникации придется переделать таким образом, чтобы не проходили через вторую часть. Если удастся уговорить соседа продать всю часть будет намного проще.

Забор не вопрос, мы и так везде отделились забором и где нужно будет еще поставим. Коммуникации у нас не пересекаются, через соседские участки не проходят.

Всю часть мы не потянем, да она и не нужна. Вы уже в курсе, что там еще кругленькая сумма понадобится для расчистки территории.

 

Добавлено через 25 минут

Поищите ещё староерешение на разделение дома на 2 части (ваша и соседа), если его у вас нет, оно должно быть в архивах.

Какой год постройки дома? Если ему действительно больше 100 лет то вызовите оценщика, а он подсчитает цену по амортизации.

 

Поищите старое решение о разделении дома на 2 части вашей и соседа, в нём указан и орган выдавший и какие адреса присвоили.

Если на руках его нет, можно запросить копию из архива.

А зачем нам искать это старое решение? Оно будет иметь какое-то значение при разделе? Адреса у нас разные, через дробь: 98/1 и 98/2, все счета разные, смысл этого старого решения?

Дом у нас 1913 года постройки, это в документах написано, но у меня на руках нет, все у свекрови, в выходные поизымаю, буду изучать. Изначально дом был наш (бабушки-дедушки-прабабушки и т.д. мужа). Разделен дом еще в 60-х если не в 50-х годах, у той половины уже не один хозяин поменялся.

Все документы нашей половины от 2012 года, тогда делали новый план, получали кадастровый номер, делали оценку дома. Так вот, в 2012 году наш дом по состоянию не особо отличался от нынешнего. И не знаю, что это был за оценщик и что ему привиделось, но он оценил нашу половину развалюхи, практически как новострой. Так что о какой амортизации Вы говорите! Я в шоке была, когда сумму увидела, я же понимаю реальное положение дел. И целевое назначение не то указано, что надо. Ну это свекровь занималась, дом на ней и муже, потом ей показываю, спрашиваю, что это такое- смотрит на меня, как баран на новые ворота.

Ну нам это уже потом по ходу надо будет доделывать-переделывать.

Змінено 31 жовтня 2019 користувачем NOVA2575
дописала

[lagish]

Проще всего было бы купить у соседа весь участок,

Проще всего было бы не носиться с этим приданным,как с чемоданом без ручки,а поискать что-то нормальное и без проблемное.А то потратите кучу времени,нервов,сил и денег,а в итоге было у Вас пол развалюхи,а станет целая развалюха.Оно Вам надо?

[NOVA2575]

Проще всего было бы не носиться с этим приданным,как с чемоданом без ручки,а поискать что-то нормальное и без проблемное.А то потратите кучу времени,нервов,сил и денег,а в итоге было у Вас пол развалюхи,а станет целая развалюха.Оно Вам надо?

Ну так целую развалюху можно таки развалить и построить дом. А с половиной там ничего сделать нельзя. И оно нам надо. По крайней мере, пока надо. Мы там на своем участке с мая по октябрь живем, в качестве дачи. До фига уже в порядок привели, сделали хорошую летнюю кухню, построили здоровенную веранду возле кухни, построили капитальный летний душ и туалет, сделали воду и яму, насадили всяких деревьев, кустов, винограда, плюс заборы, плюс гараж... Короче, мы в свой участок уже немало денег вложили, а к дому не можем приступить. Изначально думали реконструкцию делать, но потом поняли, что это уже невозможно. Как-то так. Да и привыкли мы там, всё и все рядом.

[lagish]

Да и привыкли мы там, всё и все рядом.

Это чистая психология.Страх потерять,сильнее желания приобрести.Вы уже много вложили и ещё вложите,а проблема,которую хотите решить,остаётся не решена...

Так поступают некоторые(многие) автолюбители.Купил в 1973 году ВАЗ 2101,по очереди на заводе и до сих пор расстаться не может.А почему?Уже ОЧЕНЬ много вложил,привык,дорога как память и т.д.

[v0f41k]

c 2012 прошло 7 лет, много чего поменялось.

Экспертная оценка недвижимости действительна максимум пол года, переоценки не избежать. Найдите другого нормального оценщика и договоритесь с ним заранее.

Существуют 2 способа оценки:

1. Затратный (подсчитать затраты которые нужны чтобы получить объект минус износ)

Экономический износ у вашего дома >100%, физический износ определяется по шкале, чтобы оценить дом ветхим с износом 60-80%, должны быть повреждения несущих конструкций.

Физический износ 80-100% это уже руины. Каким бы плохим дом бы не казался если несущие конструкции не повреждены физический износ 60% и менее.

Для очень старых зданий существенен ещё функциональный износ - моральное устаревание, не соответствие современным требованиям.

2. Сравнительный (из открытых источников берутся минимум 3 предложения максимально приближенных к вашему объекту, делается сравнительный анализ, среднее арифметическое от цен с учетом коррекции по соотношению площадей). Если сравниваемые объекты отличаются по износу то нужен корректирующий коэфициент.

 

Чаще всего оценщики недвижимости действуют методом сравнения.

Если найти предложения о продаже таких же ветхих домов проблематично, то цена без корректирующего коэфициента износа будет существенно отличаться в большую сторону.