Таунхаус в Борщаговке, ремонт

hank · 30 березня 2018

Купил 2-х этажный таунхаус в ЖК Пражский квартал, застройщик BD Holding. На момент покупки в вопросах строительства был откровенный ноль, без палочки. Посоветовать особо небыло кому. А застройщик давал приятную цену и курс. Отдал "долги", насобирал на ремонт, немного почитал форум, и понеслась..

Надеюсь, что шишки набитые в процессе кому-то помогут избежать ошибок, которые, я уверен, уже не раз совершали многие и многие люди.

Пару фоток таунхаусов во время стройки...

hank · 30 березня 2018

Нашел по отзывам на работе мастера, который делает почти все. Форумчане с опытом сразу скажут, что это ошибка. Я же на то время был не очень опытен, и доверял людям. В результате получил неутепленную лестницу на чердак с отрезанным паробарьером, неутепленное окно на мансарде зашитое гипсокартоном и зашпаклеванное, перенесение распайок с кучей скруток, дыры в кладке на первом этаже, где решили гараж переделать под комнату.

К сожалению качественного фото скруток не нашел, есть только желтоватое фото в процессе демонтажа..

hank · 30 березня 2018

Надо сказать, что я по характеру такой человек, что очень тщательно отношусь к тому, что делаю на работе. И посему ожидал такого-же отношения к себе, хотя многочисленные рассказы о бухающих\не честных строителях и прорабах на то время меня беспокоили. Да и были примеры по соседству.. Вообщем хоть и человек он был вроде неплохой, но из-за качества работ было решено отказаться от услуг этого мастера.

Количество скруток (коробок было "перенесено" штук 6, из них 2 или 3 было уже заштукатурено финишом) ужаснуло даже такой неокрепший ум как мой, и было решено разобраться в теме, понять, чего же я хочу, и найти хорошего электрика.

После прочтения интернетов и обрисовки хотелок - обратился к товарищу Energon. А хотелок у меня было достаточно много:

раздельные линии на свет розетки во все комнаты
линия на рекуператоры
линия на кондиционеры
неотключаемая линия на сетевое оборудование
неотключаемая линия на котел, холодильник
линии на мощные потребители на кухне: микроволновка, духовка, варочная поверхность
линия на бойлер и рециркуляционный насос
линия на стиральную машину
фартук
2 линии для внешнего освещения и розетки
линия для розеток чердака

В итоге ушло около 1км Одескабеля на все хотелки. Energon сделал все очень качественно и красиво, хотя и ему пришлось изрядно попотеть. После вида торчащих скруток было ощущения, что я попал в Эрмитаж. Эстетика и красота инженерных сооружений - это что-то.

Во время прокладки кабеля 2 раза попадалась сварка жилы, которая сама по себе выполнена хорошо, а вот термоусадка на ней была очень тонкая и не закреплена (не усажена). Легко снималась руками.

На днях выложу немного фото, а то переиспользовать фото из темы Тараса не хочеться.

hank · 30 березня 2018

Для переделки ОВК был приглашен Сергей 31 с ребятами. И тут опять я был приятно удивлен профессионализмом и качеством выполненных работ.

От одного соседа я был наслышан, что ему не хватает давления в с\у 2-го этажа, с другой стороны, у другого соседа давление на редукторе было 4.5 бара. От застройщика была разводка полипропиленом. Вообщем взвесив все хотелки было решено делать рециркуляцию по горячей воде с электрическим бойлером (газовый котел Protherm Jaguar 24 был установлен еще застройщиком на кухне, и про него будет отдельная история).

Что в результате получилось видно на фото:

комбинированный редуктор-фильтр Honeywell FK06-AA 3/4
термостатический клапан Honeywell TM200-3/4A
циркуляционный насос Wilo Star-Z Nova
сервопривод от Аквасторожа
коллекторная разводка металлопластиком с рециркуляций по горячей воде, водорозетками
перенесено 2 батареи с бывшего гаража в спальню на 2-м этаже (тым была 1-о метровая, а повесили 2 по 0.5м), а метровую перевесили в другую спальню (там была на 0.75м)
переделали подключение батарей на мансарду из нижнего (застройщик так подключил), на диагональное, поменяли термоголовки на боковые, чтоб не выпирали
так-же выведено краник холодной воды на полив
установлено 2 инсталляции GEBERIT Duofix 458.126.00.1 и гиг. души

Змінено 30 березня 2018 користувачем hank

yurriy · 30 березня 2018

Пару фоток таунхаусов во время стройки...

Смущает отсутствие армопоясов под перекрытиями и холодные перемычки над проемами. Арматуры для армирования газоблока тоже не видно на стройке . Строили "на продажу".

digor_ua · 30 березня 2018

перемычки без утеплений

армпояса с кирпича

утепление самым дешевым пенопластом (который начнет рассыпаться через пару лет)

обрешетка по МЧ без вентзазора

и еще куча всего я так понима.....

прям наглядная иллюстрация как строить нильзя

было бы смешно, если б не было так грустно...

Добавлено через 43 секунды

Смущает отсутствие армопоясов под перекрытиями и холодные перемычки над проемами. Арматуры для армирования газоблока тоже не видно на стройке . Строили "на продажу".

там армпояс с кирпича :D

hank · 30 березня 2018

Жизнь начала налаживаться, и перед планируемыми штукатурными работами решил провести blowerdoor тест. Пригласил форумчанина Dmode для поведения сего магического действа.

Результаты теста были интересными: n50 = 9 (без закрытия всех отверстий) и 7.5 с закрытием пеной/пенопластом.

Помимо косяков монтажа окон застройщиком - там просто задуто пеной, и то с дырами, выявились косяки теплого монтажа окна в гараже, которое я заказывал у Болены (Rehau Geneo с теплой дистанцией 4 Solar+Argon-16Ch-4-16Ch-4 Low E+Argon) - они пену замазали Стизом А/В, но таким тонким слоем, что во время теста дым проходил в комнату. Как я прочитал по рекомендации же производителя Стиз надо наносить слоем 3.5-5.5мм..

Тут же вскрылись дефекты кладки от первого мастера - не были проклеены стыки кладки с боковыми стенами.

По мансарде помимо не утепленного входа на чердак и отсутствия утепления на окнах, нашли странные пятна холода на стыке пола и стены, со стороны деформационного шва между таунхаусами.

А через пару дней я нарыл старое фото, где видно свисающий, не проклеенный, паробарьер.. Вот тут и встал вопрос что с этим делать..

Видео с дымом -

Там хорошо видно как дым проходит сквозь "теплый монтаж" от Болены...

Пирог крыши выглядит так:

1. Strotex 110PL за обрешеткой, не проклееный

2. ISOVER Классик 180-200мм - пытался определить по фото, в первом посте видно склад утеплителя в одном из таунхаусов

3. Лаги (175-200)х50, расстояние 850

4. Strotex 1300 Basic с нахлестом, не проклеенный

5. Вентзазор и маталлочерепица

Провел несколько рассчетов в U-Wert.net, есть 2 варианта:

1. Снять гипсокартонные профили (еще первый мастер поставил), обрешетку и все проклеить. Тут вопрос как клеить стыки с оштукатуренными стенами, застройщик на стыках загнул паробарьер вверх.

2. Оставить как есть, добавить еще изовера в пространство профилей, сверху накрыть еще одним пароизолом, уже проклееным, и поверху дать гипсокартон. Но в этом случае возникает вопрос с креплением светильников и кабелями света и слаботочки (езернет, hdmi на проектор и т.д. их там достаточно много..). Зато тут в плане теплоизоляции и теплозащиты будет получше.

Roof (1).pdf

Roof (2).pdf

ISO9972EU 2018-02-24 1110-edit [2018-03-05 2154].pdf

Змінено 30 березня 2018 користувачем hank
Добавил результаты теста

hank · 30 березня 2018

перемычки без утеплений

А можно детальнее? Или ссылочкой меня ткните куда-то, чтоб почитать. Они там вокруг окон делали негорючее утепление чем-то вроде Технониколь (на одном из фото, видно похожие упаковки, за краном).

прям наглядная иллюстрация как строить нельзя
было бы смешно, если б не было так грустно...

Да, возможно, если была бы инспекция после каждого этапа работ, было бы получше. Хотя у нас это может вылиться в дополнительное взяточничество.

Добавлено через 2 минуты

утепление самым дешевым пенопластом (который начнет рассыпаться через пару лет)

+ он там на липухах, и между стеной и пенопластом есть где-то около сантиметра расстояние. Как я понимаю, с точки зрения утепления это вызывает очень много вопросов, т.к. гуляющий ветер быдет выдувать тепло со стен. С другой стороны, если уж утеплять пенопластом газоблок, то из-за его низкой паропроницаемости есть риск накопления конденсата и разрушения газоблока, а так ветер должен бы продувать стены и не позволять конденсату накапливаться.

hank · 30 березня 2018

Смущает отсутствие армопоясов под перекрытиями и холодные перемычки над проемами. Арматуры для армирования газоблока тоже не видно на стройке . Строили "на продажу".

По армопоясам - есть вот такое фото.

Про холодные перемычки, если не трудно, ткните меня линкой. буду благодарен..

Арматуры не видел, при сверлении отверстий действительно не попадалась..

InBev · 30 березня 2018

хата на Шалимова?

Gitan · 30 березня 2018

По армопоясам - есть вот такое фото.
Про холодные перемычки, если не трудно, ткните меня линкой. буду благодарен..
Арматуры не видел, при сверлении отверстий действительно не попадалась..

Норм вроде. Пол монолитное перекрытие и армопояс над окнами. Пространственный каркас сделан.

yurriy · 30 березня 2018

Норм вроде. Пол монолитное перекрытие и армопояс над окнами. Пространственный каркас сделан.

Над окнами не армопояс, а перемычки. Армопояс - это закольцованный по всему периметру ж/б пояс. Я не про первый этаж. Под кровлей силикатный кирпич, который не армопояс совсем и пространственный каркас не замыкает.

serviks · 30 березня 2018

Над окнами не армопояс, а перемычки. Армопояс - это закольцованный по всему периметру ж/б пояс. Я не про первый этаж. Под кровлей силикатный кирпич, который не армопояс совсем и пространственный каркас не замыкает.

Если стропилка не распорная, то, возможно, он там и не нужен (ж/б пояс)

yurriy · 30 березня 2018

Про холодные перемычки, если не трудно, ткните меня линкой. буду благодарен..

В относительно теплых стенах из ГБ перемычки над проемами прячут внутрь ГБ, а если позволяет ширина блока, то еще и 3-5 см ЭППС вставляют с наружной стороны ж/б перемычки. Обычно это выполняют U-блоками (дороже) или режут стеновые блоки (дешевле).

Заливать на всю ширину проема ж/б перемычку - это прямая дорога к запотеванию окна со всеми грибными неприятностями. Получается, что окно будет вставлено в мостик холода. Как-то улучшить ситуацию можно утеплением наружных откосов. Чем толще, тем лучше.

Добавлено через 3 минуты

Если стропилка не распорная, то, возможно, он там и не нужен (ж/б пояс)

Он нужен не только для сопротивления распорным нагрузкам стропилки. На кровлю еще действуют нехилые боковые ветровые нагрузки. Кирпичная кладка - относительно гибкая конструкция, а ГБ стена - совсем нет. Для распределения боковых нагрузок на всю коробку он нужен.

Только не подумайте тут, что я нагнетаю :D. В строительных нормах заложены огромные запасы прочности. Почти на все случаи жизни и возможные катаклизмы в конкретной зоне застройки. Поэтому ТС паниковать не нужно. Возможно никаких траблов и не вылезет за все время жизни в доме. Но если вылезут - лучше знать причину заранее, тогда можно принять верное решение.

Gitan · 30 березня 2018

Над окнами не армопояс, а перемычки. Армопояс - это закольцованный по всему периметру ж/б пояс. Я не про первый этаж. Под кровлей силикатный кирпич, который не армопояс совсем и пространственный каркас не замыкает.

А на фото разве не армопояс по периметру?

yurriy · 30 березня 2018

А на фото разве не армопояс по периметру?

Нет, это какие-то блоки. На этом фото видно. Возможно керамзитобетон.

Gitan · 30 березня 2018

Нет, это какие-то блоки. На этом фото видно.

Так это 1 эт. Вы мокрые блоки за пояс приняли? Армопояс над окнами 2 эт по периметру.

yurriy · 30 березня 2018

Так это 1 эт. Вы мокрые блоки за пояс приняли? Армопояс над окнами 2 эт по периметру.

Точно, старею, слепну, пора очки выписывать :D. Да, над вторым этажом вроде бетон залит, видны подтеки. Но крыша-то не по феншую закреплена. Я проливал армопояс со шпильками под мауэрлат. Мне так спокойнее.

hank · 30 березня 2018

хата на Шалимова?

Нет.

Еще одно фото, с другого ракурса. Между 2-м и 3-м этажом действительно армированный бетон. Застройщик в санузле его еще покорежил когда на 2-й этаж вел трубы, жаль нету фото под рукой.

serviks · 30 березня 2018

Он нужен не только для сопротивления распорным нагрузкам стропилки. На кровлю еще действуют нехилые боковые ветровые нагрузки. Кирпичная кладка - относительно гибкая конструкция, а ГБ стена - совсем нет. Для распределения боковых нагрузок на всю коробку он нужен.

На кирпичных домах, зачастую, не делают обвязачного армопояса.

У меня в проекте дома из газобетона нет вообще замкнутого пояса, а только две ж/бетонные балочки под мауэрлат. Конструктор изначально предлагал сделать 5 рядов кирпича вместо этих балочек. Стропилка наслонная.

Но все случаи очень индивидуальные и данный пример применим конкретно к конструкции моего дома.

ИМХО, необходимость армопояса в доме ТС может сказать только конструктор, увидев всю конструкцию целиком

yurriy · 30 березня 2018

На кирпичных домах, зачастую, не делают обвязачного армопояса.

Кирпичная кладка способна растягиваться, армопояс там и не нужен. ГБ не растягивается совсем. Его рвет от таких нагрузок.

У меня в проекте дома из газобетона нет вообще замкнутого пояса, а только две ж/бетонные балочки под мауэрлат. Конструктор изначально предлагал сделать 5 рядов кирпича вместо этих балочек. Стропилка наслонная.
Но все случаи очень индивидуальные и данный пример применим конкретно к конструкции моего дома.
ИМХО, необходимость армопояса в доме ТС может сказать только конструктор, увидев всю конструкцию целиком

Да, конечно, все конструкторы разные, как и их решения. Я сторонник того, чтобы прислушиваться к рекомендациям призводителей газобетона. Перед тем, как начать стройку, я прошерстил пару сайтов законодателей мод по ГБ - немцев. Они все рекомендуют завершать кладку армопоясом по всему периметру несущих стен. Перегородки не в счет. Во многом альбом готовых решений от Аэрока совпадает с немецкими картинками. Немцы еще более осторожны в допустимых нагрузках на ГБ, чем Аэрок.

hank · 2 квітня 2018

Как и обещал - немного фото электромонтажа. Конечно фотограф из меня не очень, так что не судите строго мои потуги передать красоту и гибкость линий ВВГнг)

hank · 2 квітня 2018

Вот так выглядит выход газовой трубы. Может кто подскажет, что это за люминий стырчит из земли? Недоделанное заземление? Или это какая-то часть катодной защиты? Не очень понимаю, стоит ли его хомутом к трубе присоединить..

hank · 3 квітня 2018

Как я уже упоминал, с котлом связана некая история. Вообщем поставил застройщик Protherm Jaguar 24 и запихнул его в коаксиальный дымоход эквивалетной длиной где-то 11-13 эм. Хотя по паспорту котел может работать с дымоходами длиной до 5.5 эм. Приходили сервисники, чистили\мучили - не работает как надо, тухнет. Перевесили поближе к дымоходу, все равно не работает. Перевесили поближе к стене, вывели на улицу - немного поработал и опять начал тухнуть.. Потом его долго мучили, ремонтировали, в результате таки завелся..

Теперь думаю в дымоход пустить вытяжку. Слышал мнение что трубы могут гудеть на большых оборотах. Стоит ли вытягивать коаксиал?

С другой стороны, хочу укоротить газовую трубу, чтоб выход на плиту был там-же, где и выход на котел. И поставить еще фильтр.

hank · 11 вересня 2018

Медленно но уверенно ремонт кровли подходит к концу.. Все делал своими силами, в среднем по 4 дня в месяц.

Все началось еще в марте с непроклеенного паробарьера, и грибка на стропилинах: вот тут фото и немного обсуждения https://www.stroimdom.com.ua/forum/showthread.php?t=222286

Что было сделано:

Снял гипсокартонные профили
Снял обрешетку
Сдер паробарьер
Пособирал упавшую минвату
Созерцал и долго думал...
- грибок на стропилинах
- дыры в гидробарьере
- забитый строймусором вентзазор
- "вентиляция" через софиты на карнизе в утеплитель, как для двойного вентзазора
- загнутая вверх, на первые две планки обрешетки, СДМ на карнизе и металлочерепица сразу по нему, без нормального вент. зазора

Когда этап гнева прошел, и начался этап принятия, приглашал спецов, включая форумчан, гуглил, читал, взвешивал варианты. Спецы рекомендовали переделать крышу, это классный вариант если б это был отдельностоящий дом, у меня же таунхаус и переделывать свою часть, оставив остальные как есть - не вижу смысла, подкровельное пространство то одно, физ процессы в других частях кровли и с другой стороны ската то все равно нарушены. Потому было решено осуществить ремонт, но поскольку хорошие люди за ремонт не хотели браться (возможно, чтоб не нести ответственность за то, что они не делали изначально. и тут их можно понять) - пришлось все делать самому:

Грибок сошлифовал и обработал антисептиком и антипиреном, 3 раза
Вентзазор пропылесосил, через стыки СДМ. Весь. Выгреб оттуда весь мусор. СДМ даже стала "дышать" - подниматься вверх-вниз от ветра проникающего в вентзазор.
Заклеил все дыры СДМ с помощью Delta Multiband
Даже соседу чуток подклеил СДМ
Проклеил стыки СДМ с помощью Soudal Vapourseal
Сделал "кармашки" из СДМ на карнизе
Засунул минвату обратно - да, делал это в одиночку с помощью нехитрого приспособления. Решил не покупать базальтовые плиты и не менять утеплитель, по соображениям целесообразности. Минвата зашла в "кармашки" и утеплила мауэрлат с внешней стороны.
Дополнительно укрепил конек с помощью гвоздевых пластин - еще не закончил, в процессе

Что еще осталось сделать:

утеплить мауэрлат изнутри - планирую вставить пластинки вырезанные из базальтовой плиты
нацепить и проклеить паробарьер
набить поддерживающую обрешетку
напихать датчиков температуры влажности, и следить за состоянием крыши - если влажность больше чем на улице - ставить на скатах и в коньке вентили от Vilpe.
выдохнуть и продолжать ремонт...

Вот с паробарьером у меня есть вопрос - в идеале бы его наклеить на финишную штукатурку, у которой гладкая и плотная структура и клеится к ней должно просто отлично. Но если дать финиш, а потом возиться с обрешеткой и гипсокартонными профилями - есть риск поцарапать стены...