Жилой дом на участке ОСГ

[Cherkasy]

Вот такая ситуация, помогите разобраться с юридической точки зрения.

В 2016 году я купил в границах села жилой дом с земельным участком в 34 сотки. Дом советской постройки, по докам идет как жилой. Весь участок был оформлен гос актом от начала нулевых как земля ОСГ.

 

Обычно ту часть участка, что непосредственно под домом, оформляют как пiд забудову, а огородную часть как ОСГ. А тут все 34 сотки оформлены как ОСГ.

Частный нотариус не увидел в этом проблемы и сделка была нотариально проведена. Я как новый владелец получил 2 договора купли-продажи (отдельно на дом и землю) и две выписки с Госреестра прав на недвижимое имущество (тоже на дом и землю). И старый тех паспорт на дом. Дом повторюсь идет как обьект житловой нерухомости, а вся земля как 01.03. для ОСГ.

 

Я понимаю, что сам статус ОСГ накладывает на меня трудности с постройкой и легализацией, скажем, нового дома на этом участке. Но я не собираюсь ничего строить нового, максимум, буду делать косметические ремонты этому дому.

 

Меня волнует другое. А по закону ли дом был мне продан вообще? Все таки жилой дом на земле ОСГ слабо коррелируется... Не окажется ли так, что в будущем этот договор признают недействительным? Все в границах села.

 

P.S. И дом и земля были в частной собственности у предыдущей хозяйки. Перед продажей хозяйка поставила землю на кадастровый учет. Заказала независимую экспертную оценку на дом и землю. Выписалась оттуда. В этом селе большинство участков имет площадь больше 30 соток (до 1 гектара в среднем). И на всех имеются дома советской постройки, и те из них, что поставлены на кадастровый учет, оформлены именно как ОСГ.

[apxitektop]

Вот такая ситуация, помогите разобраться с юридической точки зрения.

В 2016 году я купил в границах села жилой дом с земельным участком в 34 сотки. Дом советской постройки, по докам идет как жилой. Весь участок был оформлен гос актом от начала нулевых как земля ОСГ.

 

Обычно ту часть участка, что непосредственно под домом, оформляют как пiд забудову, а огородную часть как ОСГ. А тут все 34 сотки оформлены как ОСГ.

Частный нотариус не увидел в этом проблемы и сделка была нотариально проведена. Я как новый владелец получил 2 договора купли-продажи (отдельно на дом и землю) и две выписки с Госреестра прав на недвижимое имущество (тоже на дом и землю). И старый тех паспорт на дом. Дом повторюсь идет как обьект житловой нерухомости, а вся земля как 01.03. для ОСГ.

 

Я понимаю, что сам статус ОСГ накладывает на меня трудности с постройкой и легализацией, скажем, нового дома на этом участке. Но я не собираюсь ничего строить нового, максимум, буду делать косметические ремонты этому дому.

 

Меня волнует другое. А по закону ли дом был мне продан вообще? Все таки жилой дом на земле ОСГ слабо коррелируется... Не окажется ли так, что в будущем этот договор признают недействительным? Все в границах села.

 

P.S. И дом и земля были в частной собственности у предыдущей хозяйки. Перед продажей хозяйка поставила землю на кадастровый учет. Заказала независимую экспертную оценку на дом и землю. Выписалась оттуда. В этом селе большинство участков имет площадь больше 30 соток (до 1 гектара в среднем). И на всех имеются дома советской постройки, и те из них, что поставлены на кадастровый учет, оформлены именно как ОСГ.

 

Ситуація дуже дивна. Теоретично, багато років тому могли все зареєструвати, але Ви пишите, що земля нещодавно реєструвалася, а найшголовніше - було укладено нотаріальні договори.

Те, що нотаріуси можуть посвідчити - вірю, але вважаю, що земля мала бути під забудову (до того, як посвідчувати договори).

[Cherkasy]

Ситуація дуже дивна. Теоретично, багато років тому могли все зареєструвати, але Ви пишите, що земля нещодавно реєструвалася, а найшголовніше - було укладено нотаріальні договори.

Те, що нотаріуси можуть посвідчити - вірю, але вважаю, що земля мала бути під забудову (до того, як посвідчувати договори).

 

В том то и дело, что у хозяйки гос акт был старого образца, выданный до введения кадастровых номеров. И перед продажей она вызывала кадастрового инженера, он проводил замеры. Через 2 недели примерно участку присвоили кадастровый номер. И еще неделя потребовалась для регистрации земли в Держгеокадастре. Участок виден как приватная собственность на интерактивной кадастровой карте Украины, где я владелец.

 

После сделки я уже сам получал бумажные витяги на кадастровый паспорт участка (где видно его графическое изображение, характеристики и то что на нем) и делал нормативно-грошову оценку земли. Оба витяга взял с районного Держгеокадастра уже естественно как владелец земли.

 

Но меня беспокоит сама сделка купли-продажи. Не отменят ли ее в будущем? В тот момент я не обратил внимание что там вся земля как ОСГ значится...

[art.k]

Не скажу как юрист, но главное, что у вас есть договор купли-продажи и зарегистрированное право собственности. Имхо, проблемы могут быть с последующим отчуждением, если к тому времени законодательство не изменится. Есть похожая коллизия с жилыми домами (переведенными из садовых) на садовой земле.

[Cherkasy]

Не скажу как юрист, но главное, что у вас есть договор купли-продажи и зарегистрированное право собственности. Имхо, проблемы могут быть с последующим отчуждением, если к тому времени законодательство не изменится. Есть похожая коллизия с жилыми домами (переведенными из садовых) на садовой земле.

 

Дело в том еще, что я переселенец с Крыма, и там в Крыму у меня остался старый поселковый дом, которым я не могу распорядиться. Чтобы его продать там, его нужно ставить на российский кадастровый учет. А для этого нужен российский паспорт. Его я принципиально не брал и был вынужден из-за этого оттуда уехать. А здесь, на материке, этот сельский дом на ОСГ теперь мое фактически единственное жилье. Я его недорого купил и в свое время промограл, что он стоит на ОСГ земле. Но у меня есть все документы на него и на землю, и все юридически вроде как правильно оформлено. Через районного частного нотариуса. Продавать его я не буду. Просто возникло некое волнение, что договор в будущем могут признать недействительным и анулировать( а я к этому времени вложу дополнительные средства в ремонтные работы...

[БеLка]

Дело в том еще, что я переселенец с Крыма, и там в Крыму у меня остался старый поселковый дом, которым я не могу распорядиться. Чтобы его продать там, его нужно ставить на российский кадастровый учет. А для этого нужен российский паспорт. Его я принципиально не брал и был вынужден из-за этого оттуда уехать. А здесь, на материке, этот сельский дом на ОСГ теперь мое фактически единственное жилье. Я его недорого купил и в свое время промограл, что он стоит на ОСГ земле. Но у меня есть все документы на него и на землю, и все юридически вроде как правильно оформлено. Через районного частного нотариуса. Продавать его я не буду. Просто возникло некое волнение, что договор в будущем могут признать недействительным и анулировать(

 

Подойдите в сельсовет и узнайте, как перевести ОСГ под застройку,

хотя бы ту часть, где стоит дом.

[Cherkasy]

Подойдите в сельсовет и узнайте, как перевести ОСГ под застройку,

хотя бы ту часть, где стоит дом.

 

 

Я сейчас на заработках в другом месте. Хотелось бы услышать ответ юриста, вообще о возможности/невозможности такой сделки как у меня.

[apxitektop]

Я сейчас на заработках в другом месте. Хотелось бы услышать ответ юриста, вообще о возможности/невозможности такой сделки как у меня.

 

Як юрист (адвокат) я б не радив укладати угоди. А нотаріуси з якими я співвпрацюю відмовилися б від посвідчення таких угод.

Але я знаю тих, хто Вам би посвідчив...

Юридично зроблено не вірно.

Під житловим будинком земля має бути під забудову.

[Cherkasy]

Як юрист (адвокат) я б не радив укладати угоди. А нотаріуси з якими я співвпрацюю відмовилися б від посвідчення таких угод.

Але я знаю тих, хто Вам би посвідчив...

Юридично зроблено не вірно.

Під житловим будинком земля має бути під забудову.

 

Спасибо за ответ. Что посоветуете делать в таком случае?

И еще такой вопрос. А если вместо ОСГ - ОПГ это как то меняет дело? То есть вся земля с жилым домом оформлена как пiдсобне господарство...

 

И еще, извините, хочу уточнить. Единственная проблема в том, что земля под домом не ОСГ, так ведь? А самой проблемы отчуждения ОСГ земли нет или есть? Будучи в виде огорода и с держ актом, она подпадает под мораторий о запрете продажи?

[Автономэнергострой]

И еще, извините, хочу уточнить. Единственная проблема в том, что земля под домом не ОСГ, так ведь? А самой проблемы отчуждения ОСГ земли нет или есть? Будучи в виде огорода и с держ актом, она подпадает под мораторий о запрете продажи?

 

Проблемы отчуждения земель для ведения ОСГ нет, кроме земель для ведения ОСГ, которые ранее были паями и приватизировались как земли ОСГ.

[PAV]

Я понимаю, что сам статус ОСГ накладывает на меня трудности с постройкой и легализацией, скажем, нового дома на этом участке. Но я не собираюсь ничего строить нового, максимум, буду делать косметические ремонты этому дому.

 

Меня волнует другое. А по закону ли дом был мне продан вообще? Все таки жилой дом на земле ОСГ слабо коррелируется... Не окажется ли так, что в будущем этот договор признают недействительным? Все в границах села.

Если посмотреть Закон Украины "Про особисте селянське господарство" zakon3.rada.gov.ua/laws/show/742-15, то размещение жилого дома на земельном участке с целевым назначением "для ведення особистого селянского господарства" возможно:

 

Стаття 6. Майно, яке використовується для ведення особистого

селянського господарства

 

До майна, яке використовується для ведення особистого

селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки,

господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка,

інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські

та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження,

вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та

інше майно, набуте у власність членами господарства в

установленому законодавством порядку.

[Cherkasy]

Если посмотреть Закон Украины "Про особисте селянське господарство" zakon3.rada.gov.ua/laws/show/742-15, то размещение жилого дома на земельном участке с целевым назначением "для ведення особистого селянского господарства" возможно:

 

Стаття 6. Майно, яке використовується для ведення особистого

селянського господарства

 

До майна, яке використовується для ведення особистого

селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки,

господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка,

інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські

та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження,

вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та

інше майно, набуте у власність членами господарства в

установленому законодавством порядку.

 

Спасибо. Вы меня обнадеживаете. Повторюсь, сейчас это мое фактически единственное жилье на неоккупированной территории (крымским домом я распорядиться увы не могу). В будущем планирую немного вложиться в этот дом (вставить пластиковые окна, поставить ванну и унитаз с канализацией) и в то же время есть тревога, что в будущем договор могут признать недействительным...

 

Продавать дом я так и так не собираюсь. Кардинально перестраивать тоже.

[PAV]

Спасибо. Вы меня обнадеживаете. Повторюсь, сейчас это мое фактически единственное жилье на неоккупированной территории (крымским домом я распорядиться увы не могу). В будущем планирую немного вложиться в этот дом (вставить пластиковые окна, поставить ванну и унитаз с канализацией) и в то же время есть тревога, что в будущем договор могут признать недействительным...

 

Продавать дом я так и так не собираюсь. Кардинально перестраивать тоже.

 

Перечисленные Вами работы не требуют получения разрешительных документов. Договора купли - продажи действительны.

[apxitektop]

Разом із тим, в Законі є деякі нюанси - зверніть увагу:

Особисте селянське господарство - це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

 

Особисті селянські господарства підлягають обліку.

 

Облік особистих селянських господарств здійснюють сільські, селищні, міські ради за місцем розташування земельної ділянки в порядку ( z0044-10, z0574-17 ), визначеному центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері статистики.

[Cherkasy]

Разом із тим, в Законі є деякі нюанси - зверніть увагу:

Особисте селянське господарство - це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

 

Особисті селянські господарства підлягають обліку.

 

Облік особистих селянських господарств здійснюють сільські, селищні, міські ради за місцем розташування земельної ділянки в порядку ( z0044-10, z0574-17 ), визначеному центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері статистики.

 

Да, я потихоньку осваиваю 25 соток огорода. Хотя это сложно)

[Автономэнергострой]

Юридично зроблено не вірно.

Під житловим будинком земля має бути під забудову.

 

Не обязательно,

законодательством предусмотрено возведения жилых домов и на сельскохозяйственных землях: для ведения садоводства, фермерства, ОСГ, и на рекреационных: дачное строительство

[PAV]

Разом із тим, в Законі є деякі нюанси - зверніть увагу:

Особисте селянське господарство - це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

 

Особисті селянські господарства підлягають обліку.

 

Облік особистих селянських господарств здійснюють сільські, селищні, міські ради за місцем розташування земельної ділянки в порядку ( z0044-10, z0574-17 ), визначеному центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері статистики.

 

Учет придуман законодателями для того, чтобы отказывать собственникам земли ОСГ в получении пособий по безработице - имеешь средство производства - иди работай.

[Михаил 22]

Даже если найдется заинтересованная сторона, чтобы признать договор купли-продажи дома недействительным, то земля все равно за вами, а дом без земли никуда не денется.

Кроме того, дом построен (оформлнен?) еще до оформления акта на землю. Т.е. тогда уже надо говорить о том, что сельсовет допустил ошибку при выделении земли с таким назначением

[anabioz]

"6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти."

 

Все остальное - выдумки нотариусов.

[Cherkasy]

Даже если найдется заинтересованная сторона, чтобы признать договор купли-продажи дома недействительным, то земля все равно за вами, а дом без земли никуда не денется.

Кроме того, дом построен (оформлнен?) еще до оформления акта на землю. Т.е. тогда уже надо говорить о том, что сельсовет допустил ошибку при выделении земли с таким назначением

 

Да, дом построен еще в 1968 году. Акт на землю получен в 2002.

Дело в том, что в селе большинство участков больше 30 соток. И те из них, что поставлены на кадастровый учет (примерно 20% от всех участков села) оформлены одним актом под ОСГ.

Нет, есть конечно исключения, когда двумя гос актами, скажем 10 соток пiд забудову, а остальные 25 под ОСГ, но таких очень мало.

 

Я сужу по сайту кадастровой карты Украины.

 

Добавлено через 1 минуту

"6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти."

 

Все остальное - выдумки нотариусов.

 

Что-то я не могу понять эту фразу на канцелярском языке(

[anabioz]

Что-то я не могу понять эту фразу на канцелярском языке(

Для купли-продажи дома требуется исключительно наличие кадастрового номера.

[Cherkasy]

Да, еще такой вопрос. Когда кадастровый инженер делал замеры участка и всех строений на нем (перед куплей-продажей домовладения) он допустил одну техническую ошибку, которую я заметил много позже.

В витяге про земельну ділянку з ДЗК, которую я заказал уже после оформления сделки, я заметил что площадь уличного туалета указана совершенно не верно.

Судя по всему должно было быть 0.0000905 га, то есть 0.9 квадратных метра, а в витяге три нуля пропущено, и вместо этого указана площадь малоповерховой забудови как 0.0905 га, то есть будто бы 905 квадратных метров, что само по себе абсурдно!

 

И эта цифра к сожалению перешла и в договор купли-продажи земельной ділянки(

Это создаст мне проблемы в будущем? И что делать?

[Игорь&Ира]

Это создаст мне проблемы в будущем?

 

Сейчас ставка налога на недвижимость в части хозпостроек - нулевая. :D

Но есть шанс попасть в список Forbes - там ни у кого такого МЖ нет.

[Cherkasy]

 

Если честно, то я уже запутался. Вот скрин участка с витяга с ДЗК.

Общая площадь 0.34 га. Весь участок как ОСГ оформлен повторюсь.

Рiлля занимают площадь 0.2338 га.

Малоповерхова забудова - 0.0086 га. (Жилой дом)

Малоповерхова забудова - 0.001 га. (Летняя кухня)

Малоповерхова забудова - 0.0038 га. (Первый сарай)

Малоповерхова забудова - 0.0023 га. (Второй сарай)

Малоповерхова забудова - 0.0905 га. (Получается вся территория между первыми четырьмя забудовами)

 

Потому что если все это сложить, то получим в аккурат 0.34 га, то есть общую площадь участка.

 

Но почему так? Почему та территория (0.0905 га) записана как малоповерхова забудова?

 

Добавлено через 7 минут

[Надежда]

Если честно, то я уже запутался. Вот скрин участка с витяга с ДЗК.

Общая площадь 0.34 га. Весь участок как ОСГ оформлен повторюсь.

Рiлля занимают площадь 0.2338 га.

Малоповерхова забудова - 0.0086 га. (Жилой дом)

Малоповерхова забудова - 0.001 га. (Летняя кухня)

Малоповерхова забудова - 0.0038 га. (Первый сарай)

Малоповерхова забудова - 0.0023 га. (Второй сарай)

Малоповерхова забудова - 0.0905 га. (Получается вся территория между первыми четырьмя забудовами)

 

Потому что если все это сложить, то получим в аккурат 0.34 га, то есть общую площадь участка.

 

Но почему так? Почему та территория (0.0905 га) записана как малоповерхова забудова?

 

Потому что есть нормативные документы по классификации земель, и земля, где расположены постройки, включает в себя не только землю под постройки, но и придомовую территорию. Вот земельщик и разделил ваш участок на землю под дом с придомовой территорией и отдельно выделил рілля согласно

zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1051%D0%B1-2012-%D0%BF