nikon, Чайка, стройка в кредит + некоторые мысли

[nikon]

Выбор участка

 

На сегодняшний день на рынке есть много предложений продажи земельных участков. По поводу выбора участка советую прочитать статьи моих коллег:

(ссылка устарела)

(ссылка устарела)

Еще раз хочу сакцентировать внимание на вопросах коммуникаций. Поскольку слова продавцов по поводу газа или дороги «в ближайшей перспективе», как правило, означает, что вам придется самим или с соседями заниматься этими вопросами. А это очень большие временные и денежные затраты. Проверено на личном опыте. В идеале, к участку должен быть асфальтированный подъезд, проведен газ.

[nikon]

Стройка в кредит.

 

Если у вас есть в загашнике мешок денег на стройку можно смело переходить к следующему разделу. Я же расскажу, как брал кредит под стройку дома.

Поскольку мешка денег у меня нет, а есть неплохой работающий бизнес, решено было взять кредит. Учитывая динамику цен на стройматериалы и работы, копить деньги и строить поэтапно неразумно, поскольку сумма процентов по пользованию кредитом будет меньше, чем разница в стоимости строительства. Ну и время строительства естественно, с кредитом можно строится сейчас и как можно быстрее.

Изучив предложения на рынке и отзывы о различных банках, пришел к выводу, что лучший вариант – Райффайзен Банк Украина: специальная программа кредитования строительства коттеджей, низкая процентная ставка, ориентация банка на кредитование частных лиц, положительные отзывы. Информация о программе: (ссылка устарела) Довольно таки жесткие требования к объекту строительства объясняются тем, что залогом для банка на этапе строительства будет только участок, а если залоговой стоимости участка будет недостаточно, то и «недострой». Можно также предоставить альтернативное обеспечение – квартира, машина, другая недвижимость. К «серым» доходам банк относится спокойно, по непроверенной мною информации, сумма официальных доходов должна быть не менее 15% от общей суммы дохода.

Погашение может осуществляться равными частями или неравными – сначала платежи больше, с постепенным уменьшением. В последнем случае сумма процентов будет меньше. Для расчета сумм выплат рекомендую воспользоваться программой «Кредитный калькулятор» (ссылка устарела)

Нюансы: для того, чтобы отдать землю в залог у вас должна быть денежная оценка (кадастровая стоимость) – получение этой оценки без «ускорителя» занимает около 2 месяцев (данные по Киево-святошинскому району). Независимую оценку могут проводить только оценщики, аккредитованные в Райффайзен банке. Стоимость оценки земельного участка и будущей стоимости дома мне обошлась в 1500 грн. В перечне необходимых документов указан договор с подрядной организацией, он нужен только если вы будете официально его заключать. Если вы будете строиться с помощью «вуек»  или других неофициальных организаций, достаточно будет только сметы и календарного плана.

Большим плюсом данной программы есть возможность получения кредита частями под этапы строительства. Таким образом, вы сможете сэкономить на процентах. Я разделили стройку на три основных этапа. Завершение каждого этапа строительства контролируется банком. Льготным периодом я бы не рекомендовал пользоваться, поскольку в это время вы не будете выплачивать тело кредита и соответственно, в конечном счете, заплатите больше процентов.

Обратите внимание на то, что для получения кредита необходим утвержденный проект и разрешение на строительство. Эти документы делаются тоже не быстро, подробнее – в разделе «Проект. Утверждение проекта. Разрешение на строительство.»

Если вы сможете подготовить полностью весь перечень документов, решение о выдаче принимается в течении 7-10 дней.

Еще маленький совет, когда получаете деньги на очередной этап строительства можно воспользоваться депозитом «Сберегательный вклад» (ссылка устарела) от того же Райффайзена и снимать деньги по мере надобности. Поскольку данный вид депозитного вклада не подразумевает каких-либо ограничений по движению средств. Таки образом, чтобы не хранить кредитные деньги дома, можно хранить в банке, при этом экономя деньги за счет начисленных на депозит процентов. Помните только о том, что большие суммы на выдачу надо заказывать заранее за 1-2 дня.

[nikon]

Проект. Утверждение проекта. Разрешение на строительство.

 

Проект дома может быть типовым, индивидуальным или переделанным типовым. Наибольшую популярность среди типовых проектов имеют так называемые польские проекты. Продавцов таких проектов много, например Архон www.archon.com.ua/ или Архетон www.archeton.com.ua . Стоимость проектов в районе 800 долларов. «Польские» дома, как правило, компактны, функциональны и рациональны. Но! В проектах крайне редко встречаются цокольные этажи, второй свет, сауны. Проекты с двумя гаражами тоже редкость. Если вы выберете вариант с типовым проектом, рекомендую обратиться к конструктору для того, чтобы выяснить возможность замены «польских» материалов на материалы, доступные в Украине. А также провести анализ проекта на соответствие украинским нормам, чтобы не иметь проблем при утверждении проекта.

Неплохим вариантом является переделка типового проекта под свои потребности. В этом случае главное не перестараться. Особенно это касается фасадов и «пристройки» этажей. В таких случаях проект теряет свою законченность и гармоничность. В случае переделки типового проекта вам предстоит оплатить работу архитектора и конструктора. Расценки на такие работы колеблятся в широких пределах. В среднем около 1000 долларов.

Для себя я выбрал вариант индивидуального проекта. Поскольку стоимость услуг архитектора в общей стоимости строительства составляют небольшую часть, а проект будет содержать все мои желания, а также привязан к местности, к сторонам света, к соседям – что особенно актуально для маленьких участков. Начал я с того, что исследовал типовые проекты доступные в Интернете, также использовал различные печатные каталоги. Выбрав архитектурный тип дома - примерный общий вид, я сделал экспликацию (перечень) помещений с примерными площадями. Затем сделал зональную планировку – примерное расположение помещений. На этом этапе надо определится делать цокольный или подвальный этаж или не делать. В этом вопросе очень важно сделать геологическое исследование участка, чтобы определить уровень грунтовых вод. Если в непосредственной близости от вашего участка есть построенные дома, вы можете спросить у соседей, наверняка кто-то уже проделал эту операцию.

Преимущества цокольного этажа:

– экономия места: в цокольном этаже можно разместить много полезных подсобных помещений, котельную, сауну, спортзал, комнату отдыха. При этом на участке у вас останется место для лужайки, беседки, детской площадки.

– экономия денег: строительство квадратного метр площади в цоколе значительно дешевле квадратного метра на первом или мансардном этаже.

К недостаткам можно отнести необходимость проведения гидроизоляционных работ, небольшие окна.

 

Экспликация помещений:

Цокольный этаж:

- котельная

- сауна

- бассейн (маленький) 

- комната отдыха

- спортзал

- санузел

- подсобные помещения

 

Первый этаж:

- Прихожая

- Гостиная со вторым светом

- Жилая (гостевая) комната

- Кухня – столовая

- Санузел

- Гараж на 2 машины

 

Мансардный этаж:

- Спальня

- 2 детские

- Санузел

- Санузел

- Прачечная

 

Несколько мыслей относительно площади помещений и дома вообще. Площадь помещений должна быть адекватна функциональному назначению. Например, незачем делать спальню более 30 м2 – ведь это только спальня, там надо спать  В тоже время для гостиной лучше оставить побольше места для приема большой компании друзей. Многие люди, построившие многоэтажные «дворцы» в последствии пользуются очень малой частью дорогих квадратных метров. Поэтому призываю хорошенько продумать структуру вашего дома – это экономия на строительстве и дальнейшей эксплуатации дома. У меня правда самого получилось не мало - 390 м2 . Но это за счет полноценного цокольного этажа и гаража на 2 машины.

Мансардный этаж также позволить немного сэкономить по сравнению с полноценным вторым этажом. Некоторым людям не нравятся скосы стен, которые образуются кровлей. Но, во-первых скосы можно регулировать углом наклона кровли, а во-вторых на мансардном этаже обычно располагаются спальни и такие стены создают уют. Таким образом, на мой взгляд, оптимальный вариант: цоколь – первый – мансардный.

Сделав эскизы фасадов, я отправился к знакомому архитектору. Перед встречей важно как можно тщательнее подготовиться: у меня было достаточно четкое виденье моего проекта, поэтому буквально за три итерации исправлений мы пришли к окончательному варианту.

Стоимость услуг моего архитектора называть не буду, т.к. они абсолютно не рыночные. Скажу только, что за подобные проекты он берет 1000-3000 у.е.

Архитектор должен сделать минимум две копии альбома архитектурной части: с поэтажными планировками, разрезами, фасадами. Обязательно проконтролируйте наличие в альбоме копии лицензии на архитектурные работы с мокрой! печатью проектной организации.

Далее начинается этап утверждения проекта и получения разрешения на строительство. Приведенные мной данные касаются Киево-Святошинского района:

1. Берем две копии проекта, копию акта на землю, идем в районную архитектуру: ул. Янтарная 12. Утверждение проекта заняло 2 недели и 194,93 грн.

2. Утвержденный проект несем в сельскую раду архитектору. Разрешение на строительство дается на сельской раде, которая проходит обычно раз в квартал и стоит 258,15 грн. Далее сельский архитектор в течении 2-х месяцев делает строительный паспорт - 258,15 грн. Строительного паспорта можно не ждать а начинать строиться!

3. Разрешение на строительные работы: копия решения о утверждении проекта, копия разрешения на строительства, копия строительного паспорта, копия лицензии подрядчика, копия приказа о назначении ответсвенного лица подрядчика. 1 неделя - бесплатно

Таким образом утверждение проекта и получение разрешения на строительство может занять до 4 месяцев! У меня все процедуры заняли около 2-х месяцев.

[nikon]

перехожу ближе к стройке:

Начальный этап.

На первом этапе надо разобраться с дорогой, водой и электричеством. Это необходимо для начала строительства. Вот как выглядел мой участок в августе 2005 года: газовая труба уже есть, дороги нет, электричество есть.

(ссылка на изображение устарела)

[nikon]

Теперь надо определится с уровнем участка относительно дороги и соседских участков, это важный момент поскольку правильно спланированный участок позволит избежать проблем с застоем воды на участке. Если дороги еще нет делайте уровень участка с запасом. Для планирования вам понадобится нивелир, размерная планка ну и человек, который умеет всем этим пользоваться. Мне понадобилось завезти около 20 камазов земли, чтобы поднять уровень участка до нужной высоты. А вот сосед не подумал, участок не поднял, теперь после любого дождя у него на участке стоит вода.

Вот участок после завоза земли и разравнивания:

(ссылка на изображение устарела)

[nikon]

Вырили котлован, уровень грунтовых вод в порядке:

(ссылка на изображение устарела)

Потом делается разметка будущего фундамента, следом опалубка.

[nikon]

Первый миксер есть. Цена 360 грн за куб.

(ссылка на изображение устарела)

[nusya]

Отлично структурировано, Никон, очень четко, наверное, следует всем в этом разделе принять такую форму изложения.

[nikon]

Теперь приступаем к монтажу ж/б блоков цокольного этажа. Выбор между блоками и монолитным цоколем обусловлен разницей в стоимости. В моем случае блоки мне обошлись дешевле монолита.

(ссылка на изображение устарела)

далее необходимо заложить кирпичом пустоты между блоками:

(ссылка на изображение устарела)

продолжение следует...

[Звездочет]

Я смотрю, что Вы недавно асфальт прокладывали? Сколько сейчас стоит 1 кв. метр асфальта не подскажите?

[kunar]

Отлично структурировано, Никон, очень четко, наверное, следует всем в этом разделе принять такую форму .

[K2]

классный отчет! продолжай в том же духе!

[Телесистемы]

Я смотрю, что Вы недавно асфальт прокладывали? Сколько сейчас стоит 1 кв. метр асфальта не подскажите?

 

в киеве и ближнем пригороде от 60 грн/м2 без щебенения

[nikon]

Я смотрю, что Вы недавно асфальт прокладывали? Сколько сейчас стоит 1 кв. метр асфальта не подскажите?

Не знаю сколько стоит м2. Мне дорога обошлась около 6 Куе. Делали в складчину в кооперативе застройщиков. Дорога зачетная - 6м ширина + бордюры.

[Телесистемы]

технология "зачетной" дороги приблизительно такая:

1. планируется территория

2. щебень крупной фракции 70-120 поливается, укатывается катками

3. расклинивается щебнем фракции 40-70, поливается,укатывается катками.

4. расклинивается щебенем фракции 10-20, поливается, утрамбовывается

5. заливка вязким битумом, укатывание катками.

6.засыпка горячим асфальтобетоном, укатка в несколько проходов.

 

иначе это будет не "зачетная" дорога, а пешеходное покрытие, которое через год просядет и даст трещины

[Nik]

Спасибо за отличный отчет!

Уточните пожалуйста, у Вас участок под застройку или под садивныцтво?

 

Для кредита в Райфайзене принципиально какое целевое назначение земли?

[nikon]

Спасибо за отличный отчет!

Уточните пожалуйста, у Вас участок под застройку или под садивныцтво?

 

Для кредита в Райфайзене принципиально какое целевое назначение земли?

под застройку, Райф под садивныцтво не дает, проверено. Только потребительский кредит под альтернативный залог. Попробуйте еще Аваль и УкрСиб.

[nikon]

Дальше делаем гидроизоляцию цокольного этажа и кирпичем доводим цоколь до нужного уровня, перекрываем плитами.

(ссылка на изображение устарела)

 

Плиты нужно заказывать заранее - за 2-3 месяца. Мне с очень большим трудом, с использованием связей удалось таки взять все плиты перекрытия вовремя, задержки не случилось. Альтернатива плитам - монолитные перекрытия, по цене примерно тоже самое, а вот по времени....

 

не забываем про утепление кирпичной кладки в цоколе - я использовал пенопласт.

 

(ссылка на изображение устарела)

[nikon]

Выбор материала для стен:

Один из самых сложных вопросов. Я рассматривал такие варианты:

1. Газобетон Обуховский на раствор с наружным утеплением мин. ватой RockWool

2. Газобетон Hebel или Ytong без утепления.

3. Колодцевая кирпичная кладка с утеплением мин. ватой, пеноизолом, пенопластом, перлитом.

4. Ракушняк с утеплением.

 

Теперь немного мыслей:

Газобетон? вопрос с экологичностью для меня открыт, сложность крепежа на газобетонной стене, цена: если использовать качественные блоки получится дороже кирпича.

Ракушняк? Очень низкое качество геометрии блока, очень большой расход раствора при штукатурке, высокая гидрофильность.

Кирпич? Проверен временем. Экологически чист (если глина из нормального карьера). Прочен. не требует применения поясов жесткости. Недостатки: вес, требует утепления.

 

Утеплитель для колодцевой кладки:

После долгих поисков остановился на пеноизоле. Обсуждали тут: (ссылка устарела) Если делал бы сейчас, наверное выбрал бы вспученный перлит - никаких вопросов по экологии, хорошая теплопроводность. (ссылка устарела).

 

(ссылка на изображение устарела)

[Nik]

Выбор материала для стен:

Один из самых сложных вопросов. ...

 

Я тоже сейчас перед этим вопросом стою...

Вы не могли-бы уточнить:

- какая у вас получаеться толщина стены?

- облицовка какая?

- почему в Ваших расчетах получилось что "если использовать качественные блоки получится дороже кирпича"? Я прикидывал по стоимости куба, получаеться примерно одинаково материал, но положить кирпич - дороже гораздо работа. Да и дольше. И фундамент надо массивнее под кирпичыный дом.

[Гість]

Почему применили снаружи не облицовочный кирпич? Дешевле, или нравится оштукатуренный дом?

[nusya]

Выбор материала для стен:

Один из самых сложных вопросов. ...

 

Я тоже сейчас перед этим вопросом стою...

Вы не могли-бы уточнить:

- какая у вас получаеться толщина стены?

- облицовка какая?

- почему в Ваших расчетах получилось что "если использовать качественные блоки получится дороже кирпича"? Я прикидывал по стоимости куба, получаеться примерно одинаково материал, но положить кирпич - дороже гораздо работа. Да и дольше. И фундамент надо массивнее под кирпичыный дом.

 

Молодец! А теперь прибавьте к кирпичу стоимость утеплителя и облицовочного кирпича!

[nikon]

Я тоже сейчас перед этим вопросом стою...

Вы не могли-бы уточнить:

- какая у вас получаеться толщина стены?

- облицовка какая?

- почему в Ваших расчетах получилось что "если использовать качественные блоки получится дороже кирпича"? Я прикидывал по стоимости куба, получаеться примерно одинаково материал, но положить кирпич - дороже гораздо работа. Да и дольше. И фундамент надо массивнее под кирпичыный дом.

Стена: 250 кирпич + 100 пеноизол + 125 кирпич.

Облицовка: штукатурка + покраска.

Цена: у меня кладка со скидкой бо блату

Облицовояный кирпич: производства Украина - некачественно, качественный дороже варианта штукатурка+покраска. И вообще потом перекрасить можно в другой цвет.

[nikon]

Нюся, во-первых не забывайте про специальные штукатурки для газобетона, во-вторых я не говорил, что у меня стена получилась дешевле газобетона без утеплителя. Кроме того, разница в цене несущественна, а свое спокойствие я оцениваю очень дорого, так что получилась экономия. 8)

[nikon]

Кладка идет быстро. Работает 4 человека, 2 из них подсобника. Кирпич 900 грн/1000 шт.

(ссылка на изображение устарела)

 

Гараж

Стандартный вопрос: делать гараж в доме или отдельно, в цоколе или на уровне первого этажа. Я решил делать в доме: экономия места на участке, у меня всего 10 соток, а хочется еще сделать беседку, детскую площадку, деревьев насадить и травки посеять. Минус - надо делать хорошую изоляцию гаража, чтобы выхлопы не проникали в дом. Я буду делать что-то типа пароизоляции - тоесть пленку по всему объему гаража, две двери с уплотнителями. Гараж в цоколе, на мой взгяд, череват только одной проблемой - снег и лед на выезде, думаю, что можно решить системой снеготаяния, сейчас рекламируют такие вовсю, но это дополнительные постоянные расходы.