Новострой, Батуми (Грузия), студия с видом на море.

[fikysss]

Итак, после длительного перерыва,

1. попробую описать что произошло на рынке недвижимости в Батуми. Субъективный взгляд.

1.1 Типы недвижимости как и цены глобально не изменились. Подробно описывал в 1-м посте. Меня эта ситуация не обрадовала. Я надеялся на рост %30-40% в год. В итоге +10% за 2,5 года.

1.2. Стало качественно больше новостроев. На любой кошелек. Как с обслуживанием так и без. Как возле моря так и минут 15 пешком (по Батумским меркам очень далеко). Спрос и предложение выравнялись впервые в конце этого года. До этого было очень мало хороших предложений (это было не связано с стоимостью), просто хорошие квартиры (высокий этаж, хорошая планировка, красивый вид) покупались не для перепродажи и\или сдачи в аренду, а для себя.

1.3. Улучшилось качество работы "агентств" недвижимости (вторичный рынок). Но ситуация напоминает 2005 год в Киеве. Хамство, попытка обмануть в мелочах осталась. Но по крайней мере есть что-то подобие 1-й базы данных из которой агентства выбирают объекты. Появились нормально говорящие по английски маклера

1.4. Комиссионные платит продавец. Размер 5%.

1.5. Появился в городе 1-й недострой "небоскреб Трампа". Насколько я понял связано это не с экономическими а политическими причинами. Много тут не буду писать. Кому интересно можно погуглить.

1.6. Изменилась система налогообложения при купле-продаже. Если интересно опишу отдельным постом.

1.7. Закрылась возможность - купил недвижимость на 120.000 долларов - автоматически получил гражданство. Но есть схема как получить гражданство. Стала длинная долгая процедура.

2. Как сдавать жилье в Батуми (глазами арендодателя).

Есть 5 типов сдачи в аренду (посуточно, помесячно, годовая, сдача в управление компании, откупной). Все типы сдачи идут официально - договор, регистрация в юстиции, акт сдачи-приемки квартиры. Вид деятельности (если у тебя в собственности меньше 7 квартир), безналоговый.

2.1. Посуточно - 1-й вариант не в сезон живет местные, в сезон перебираются к родственникам подальше от моря, а жилье сдают. Не говорят по англиски, плохо говорят по русски. Интересы представляют маклера. Канал продвижения - ФБ,ВК, одноклассники, цыганская реклама. Уровень ремонта разный, могут прийти посмотреть как ты живешь вообщем все напоминает эпоху начала, середины 90-х в Киеве. Как повезет с хозяевами.

Посуточно 2-й вариант Владелец (знаю таких порядка 20-ти) массы квартир. Тут варианты либо Грузин поработавший и заработавший денег за пределами страны, либо Украинец, Русский - переехал жить в страну и имеет такой бизнес. Канал продвижения - агенства недвижимости местные букинг, айренби и т д. Напоминает Чехию, Словакию, Болгарию - апартаменты в наши дни.

2.2. Помесячно. Оплата помесячно. (Залог в размере месяца). Тут ситуация такая - есть 2 стоимости сдачи. 1-я Октябрь-май (вне сезона) стоимость аналогична Киевской сейчас (200-500 долларов в месяц). 2-я стоимость Май-Октябрь (сезон) снять очень тяжело все хотят посуточно. Стоимость в месяц растет в 2-3 раза (600 долларов минимум). В стоимость аренды не включено: счетчики, сборы на дом, оплата лифтов (они платные каждый подъем)

2.3. Годовая аренда. Оплата сразу за год вперед. Стоимость 4000 долларов минимум. Тут думаю, все понятно). В стоимость аренды не включено: счетчики, сборы на дом, оплата лифтов (они платные каждый подъем)

2.4. Сдача в управление компании. Оплата раз в квартал. Компания сдает посуточно за тебя. Берет за это комиссию в размере 20-30% от стоимости сдачи. Основная проблема – отсутствие контроля сколько людей и какой срок жили. Есть доказанные факты такого мошенничества. Имхо это худшая схема сдачи. Ремонт убивается быстро, денег мало.

2.5. Откупной. С таким столкнулся 1-й раз в Грузии. Попробую описать своими словами. Допустим есть квартира стоимостью 50.000 долларов. Есть собственник. Собственнику Платят чуть меньше рынка обычный дисконт 15-20%. Собственник отдает квартиру в пользование, обычно год. Спустя год собственник отдает сумму ту что брал. Или не отдает. Тогда лишается квартиры.

 

3. Как я делаю ремонт, покупаю мебель и бытовую технику в Батуми (опыт 2,5х лет).

3.1. Сдружился с бригадой Украинцев. Они и делают мне ремонты. Прошли уже больше 10-ти квартир. Они четко понимают что я хочу. Я понимаю стоимость их работ. Крайние 2 ремонта делали без моего участия. Мне только фото отправляли еженедельно.

Не советую делать ремонт с помощью грузин. Пытался 2-3 раза. Надо контролировать каждый шаг. Пытаются украсть, обмануть на всем. Постоянные опоздания, недоделки, переносы и т д.

Нашел еще бригаду турков. Делают лучше наших. Дороже. Требуют проект ремонта. Делают исключительно по нему.

3.2. Строительные материалы.

Нашел схему как удешевить процесс на 15-20%. Заказываю все (вплоть до саморезов, краски) в Трабзоне (Турция). Плачу там на счет. Через 20 суток. Привозят в квартиру. Четко по количеству и качеству. Минус надо четко понимать сколько и что именно тебе нужно. Не получится по нашему – того не хватило, этот цвет поменять в последнюю секунду.

Красивые вещи (элементы дизайна) – покупаю на амазоне. Удобно, дешево. Минус едет долго.

Мебель встроенная – дизайн-проект с размерами входит в проект. Под Тбилиси нашел цех (аля ЭльМастер в Киеве), туда на емейл проект, оттуда дерево через 1 месяц. Фурнитура на Горького (не нашел дешевле). А из Турции дороже. Сборка – не смог пока найти нормального. Крутит 1 спец из Украины. Очередь к нему 3-4 месяца. Молодой парень. Лет 25. 2 Подмастерья из Батуми.

Кровать – сборка по принципу встройки. Матрас – ортопедический, индивидуальный заказ Батуми (Работает на их изготовлении семья Венгров) качественно, дешево, долго ждать 2,5-3 месяца.

Электрика – Кабеля, автоматы, фурнитура, подрозетники, гофра – Трабзон. Щиток, автоматы, УЗО, концевики для сбора Щитка – Киев.

Сантех приборы – Нашел магазин в Тбилиси – представитель аполо в Грузии. Под заказ под дверь. По их каталогу.

Плитка на пол, стены, фартук на кухне – Нашел маленький магазин Батуми. Под заказ Италия.

Меж комнатные двери. Самая большая проблема на этом этапе. Перебрал аж 3 фирмы которые представлены на рынке. Редкое гамно. Дорого, некачественно, не в сроки.

Проект: Делает девочка из Киева. Полный набор, с мебелью, электрикой, ОВ, количеством материалов. Дорого, быстро, устраивает меня с точки зрения дизайна.

Кондиционирование (отопление) - Ставлю Купер инвентор. Под заказ у представителя в Тбилиси. Так дешевле. Долго ждать 1,5=2 месяца.

Бытовая техника - ставлю все Бош. Под заказ Тбилиси - представитель по стране.

[InSAn]

Спасибо!

 

1.6. Изменилась система налогообложения при купле-продаже. Если интересно опишу отдельным постом.

Интересно

[fikysss]

Спасибо!

 

Интересно

Окей.

Только завтра. Ибо помогаю жене на кухне готовить стол на завтра. Будем гулять семьей дома. 1-й Раз за последние 7 лет. Стареем наверное.

[Сергей_Т]

Отдельный абзац про лифты.

На 25 этажей 11 лифтов.

Все лифты работают на все этажи.

Стоимость проезда вверх 20 тетри. Вниз бесплатно. Оплата происходит карточкой. Той же что и ключ от квартиры.

Есть 12-й лифт - служебный. Для полиции скорой помощи, обслуживающего персонала. В этом лифте есть краник для подключения аппарата искусственной вентиляции легких и сам аппарат.

Это Вы об Орби Резиденс написали? Мы были в декабре 2016 года - можно было подниматься бесплатно, но как раз в середине декабря начали устанавливать считыватели карт (входных дверей) в лифтах. Как я понимаю готовятся к платному подъему. Вопрос к fikysss - как обстоят дела на сегодня - подъем на лифте платный или нет? А также - что входит в стоимость 35 дол коммунальных платежей?

[fikysss]

Спасибо!

 

Интересно

Нет у меня ответа. С Нового Года вступили новые правила игры.

Надо идти в юстицию узнавать точно. А я пока в Украине.

До НГ было так:

1 вариант в собственности более 3-х лет. Налогов нет. (платежи в юстицию не считаю там в сумме около 50 лари)

2 вариант в собственности менее 3-х лет. Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму.

 

Добавлено через 6 минут

Это Вы об Орби Резиденс написали? Мы были в декабре 2016 года - можно было подниматься бесплатно, но как раз в середине декабря начали устанавливать считыватели карт (входных дверей) в лифтах. Как я понимаю готовятся к платному подъему. Вопрос к fikysss - как обстоят дела на сегодня - подъем на лифте платный или нет? А также - что входит в стоимость 35 дол коммунальных платежей?

1. Я не являюсь работником Орби групп.

2. Писал о обьектах орби. Если Вы обратили внимание то фото рецепции с орби плаза.

3. По состоянию на 02.01.17 в Резиденс сделали платные лифты. В Плаза уже 2 года платные. В башнях - в некотрых платные, в некотрых безплатные.

3. Стоимость 35 (20 если за год платишь вперед) входит масса всего. Я опишу то чем я пользовался:

3.1. Уборка на этажах.

3.2. Наладка интернета (24\7)

3.3. Электрик (24\7) менял мне автомат в квартирном щитке.

3.4. Замена ЛЭД ламп освещения на этаже.

3.5. Рецепция (вызов такси, поднятие багажа)

3.6. Глажка и стирка (в плаза за доп плату)

3.7. Покупка и распечатка мне билета на поезд Батуми-Тбилисси.

3.8. Охрана 24\7 - просил угомонить ремонтников в районе 7 утра начали сверлить.

 

Добавлено через 9 минут

И еще добавлю:

1. Я ничего не продаю и не продавал в Батуми.

2. Я не продвигаю (рекламирую) строителей.

3. Я просто делюсь опытом как и что.

[fikysss]

Не строительное:

 

1. Сегодня на пленарном заседании европарламент проголосовал об предоставлении Грузии безвизового режима.

Теперь ее граждане свободно могут посещать страны Шенгенской зоны.

2. Окно с получением грузинского паспорта через покупку квартиры закрылось 31.12.2016.

3. Идет обсуждение о введении виз для граждан Украины. Плохой сигнал для меня.

Змінено 2 лютого 2017 користувачем fikysss

[ARCH INNOVATION]

Добрый день. Скажите, последние события каким то образом отразились на стоимости недвижки?

Спасибо.

[fikysss]

Добрый день. Скажите, последние события каким то образом отразились на стоимости недвижки?

Спасибо.

Доброго времени суток.

Субьективную точку зрения относительно стоимости опишу отдельным постом.

Имхо тут другие факторы.

[solovinka]

Здравствуйте. Тоже купили квартиру в Бич Тауэр. Спасибо за столько полезной информации. По наивности думали после сдачи дома поедем на 2-3 дня, организуем ремонт и будем контролировать из Украины. Теперь прозреваю. Даже строительных маркетов нету. Как же люди местные там выживают без материалов? Если ваши строители заняты, может подскажите контакты других нормальных, которые в Батуми смогут за ремонт взяться. У нас одна небольшая квартира и полное отсутствие опыта в ремонтах в Грузии (хотя дома это основной вид деятельности).

[fikysss]

Здравствуйте. Тоже купили квартиру в Бич Тауэр. Спасибо за столько полезной информации. По наивности думали после сдачи дома поедем на 2-3 дня, организуем ремонт и будем контролировать из Украины. Теперь прозреваю. Даже строительных маркетов нету. Как же люди местные там выживают без материалов? Если ваши строители заняты, может подскажите контакты других нормальных, которые в Батуми смогут за ремонт взяться. У нас одна небольшая квартира и полное отсутствие опыта в ремонтах в Грузии (хотя дома это основной вид деятельности).

Ответил в личку. сразу после вопроса).

По налогообложению остался только такой вариант: Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму. Мой хороший знакомый продавал после НГ. Пошел по этому пути.

[ПетроФФ]

Ответил в личку. сразу после вопроса).

По налогообложению остался только такой вариант: Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму. Мой хороший знакомый продавал после НГ. Пошел по этому пути.

А можно и мне в личку то же самое?

Вопрос такой же по Бич Тауэру.

[storm6666]

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

[NixoNs]

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

Это надо в 2010 зарегистрироваться на форуме и только через 7 лет написать первое сообщение.....

[1GOG]

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

У Вас нет права выбора.

Сейчас продают только под ключ.

[storm6666]

Это надо в 2010 зарегистрироваться на форуме и только через 7 лет написать первое сообщение.....

 

Лучше поздно чем никогда

А как обстоят дела со сдачей квартир? А то смотрю как то особо люди довольны

заранее благодарен.

 

Добавлено через 55 секунд

"не особо довольны"

хотел написать.

[storm6666]

Особенно интересует сдача через обслуживающую компанию.

[lolaresult@gmail.com]

Продам свой апартамент в новом комплексе "Tween Tower" в Батуми площадью 25 м2 за 26 тыс.у.е., покупала за 27. Сдается в состоянии "под ключ" 22 этаж, вид гор и моря, первая линия. Причина продажи-личные отношения. Цена ниже чем у застройщика, решились вложить инвестиции-звоните. Ольга 0954666590

[Yaking]

Всем привет! Я тоже "вложился" в Батуми) Очень понравился город, климат и т.д... Нашел лояльные условия - нулевой первый взнос, рассрочка 3 года! Взял две квартиры. Ежемесячный платеж за каждую - 475 баксов. сейчас ситуация у меня поменялась и платить стало сложно. Хочу продать одну, если кому интересно... 40,5 кв.м. по 500 у.е.. Грубо говоря, квартира стоит 20000. 10000 мне на руки и 10000 рассрочка до конца 2018г. Может будем потом соседями и вместе сделаем ремонт). Квартиру уже можно регистрировать в Юстиции. Отдельное спасибо fikysss за все подробности и описание того, с чем придется столкнуться в будущем)

[Yaking]

Что требовали из бумажек при нулевом первом взносе? Кредит именно в долларах или в лари?

Это не кредит. Это рассрочка от застройщика. Платить надо в долларах.

[Interest_inn]

У Вас нет права выбора.

Сейчас продают только под ключ.

а какого качества при этом ремонт? Сносно или вполне ничего? Переделывать много придется?

[Searcherff]

Добрый день!

 

Серьезно раздумываю над покупкой квартиры в Твинс от Орби груп.

 

Кто раньше покупал, нет ли проблем?

 

На ФБ из негативных отзывов, что не строят инфраструктуру для уже построенных объектов.

 

Добавлено через 1 минуту

Всем привет! Я тоже "вложился" в Батуми) Очень понравился город, климат и т.д... Нашел лояльные условия - нулевой первый взнос, рассрочка 3 года! Взял две квартиры. Ежемесячный платеж за каждую - 475 баксов. сейчас ситуация у меня поменялась и платить стало сложно. Хочу продать одну, если кому интересно... 40,5 кв.м. по 500 у.е.. Грубо говоря, квартира стоит 20000. 10000 мне на руки и 10000 рассрочка до конца 2018г. Может будем потом соседями и вместе сделаем ремонт). Квартиру уже можно регистрировать в Юстиции. Отдельное спасибо fikysss за все подробности и описание того, с чем придется столкнуться в будущем)

 

это что за компания, Дар?

[Columbina]

ООчень интересно и познавательно. Спасибо.

Была мысль приобрести квартирку... теперь вижу не все так сладенько

[1GOG]

а какого качества при этом ремонт? Сносно или вполне ничего? Переделывать много придется?

А кто ж его готовый видел?

Только прорисовки. На картинках выглядит не плохо.

Дизайн аппартаментов однотипный.

Мебель (по заверениям) изготовлена в Италии.

Номер комплектуется техникой:вся сантехника, плита, холодильник, телевизор.Въезжай и живи...

Можете получить проспект по запросу от менеджеров.

ЗЫ: к продажам и рекламе не имею никакого отношения. просто сам интересовался в конце прошлого года.

[Yaking]

Добрый день!

 

Серьезно раздумываю над покупкой квартиры в Твинс от Орби груп.

 

Кто раньше покупал, нет ли проблем?

 

На ФБ из негативных отзывов, что не строят инфраструктуру для уже построенных объектов.

 

Добавлено через 1 минуту

 

 

это что за компания, Дар?

 

Нет. Это DS GROUP

[atemd]

А кто ж его готовый видел?

Только прорисовки. На картинках выглядит не плохо.

Дизайн аппартаментов однотипный.

Мебель (по заверениям) изготовлена в Италии.

Номер комплектуется техникой:вся сантехника, плита, холодильник, телевизор.Въезжай и живи...

Можете получить проспект по запросу от менеджеров.

ЗЫ: к продажам и рекламе не имею никакого отношения. просто сам интересовался в конце прошлого года.

 

Итальянская мебель будет стоить дороже их квартиры!