Старый дом (бутовый фундамент): достроить или построить новый?

[drserg]

Здравствуйте! Уважаемые Коллеги, просьба прокомментироть ситуацию:

 

Преамбула: Есть участок 6 соток (18*30) со старым домом 1972 года, к дому в 1994 (когда в дом проводили газ) была достроена веранда и погреб под ней. Дом кирпичный в полтора кирпича, веранда в кирпич. Фундамент под домом бутовый (из белого речного камня и кирпичей ) 35-40 см под землей и 40 см над землей, пересыпаный "мучкой", раствора там нет. Информативно: глубина промерзания в нашем регионе 85 см. Под верандой фундамент тоже бутовый, но 1.50 м, причем 1 м под землей и с цементным раствором и большими гранитными камнями (сделано очень добротно). По периметру залита бетонная отмостка 1 м шириной и 20 см толщиной, местами отошла от дома. Дом выглядит добротно, трещин в фундаменте нет. В стенах в двух местах небольшие над окнами (как говорят потому что нет перемычек - там их действительно нет). Крыша двухскатная жестяная над основной частью дома, и односкатная над верандой. В доме есть газ (котел и плита) и свет. Вода городская проходит рядом с участком (делаем техусловия), септика нет - будем делать (правда на соседней улице прокладывают канализацию). Текущий проект дома и расположение участка во вложении (север в верхней части рисунков).

 

Когда покупали, думали достроить и перепланировать этот дом, но тогда не бло возможности узнать какой фундамент - хозяева не разрешали ломать отмостку. После покупки в одном месте разобрал отмостку и прокопался и увидел фундамент под домом, что очень огорчило Но двигаться нужно, поэтому сейчас рассматриваю 3 варианта, которые и прошу покритиковать:

 

1) Все-таки достроить к дому пристройку (выделено красным на схеме), с северной стороны тоже новый фундамент и глухую стену в 1.5 кирпича (получиться 80 см стена, включая старую) перекрыть армопоясом, поднять мансардный этаж на 1 метр "легким материалом" и перекрыть новой единой крышей.

Плюсы: только один - навскидку это будет дешевле(?), крыша будет опираться на новые фундаменты, что снимет нагрузку со старого фундамента.

Минусы: главный - нет гарантии, что этот старый сегмент, который будет зажат между двумя новыми фундаментами, не "поползет трещинами". Проблемы с оконными проемами, которые хотим в абсолютно других местах из-за изменения планировки.

 

2) Вокруг дома залить новый ленточный фундамент по всем правилам, выгнать стены и перекрыть, а потом старый дом снести (погреб под верандой оставить).

Плюсы: будет новый добротный дом, где можно будет сделать планировку как хотим.

Минусы: Так как будет строиться вокруг старого, то не знаю как будут выставляться диагонали и что делать с фундаментом под внутренние стены? Также, подозреваю что "строить вокруг старого дома" будет дороже чем с нуля.

 

3) На свободном участке земли залить фундамент и построить новый дом. Старый дом потом демонтировать.

Плюсы: Новый дом

Минусы: Не будет больше свободного места на участке до тех пор, пока не снесу старый дом (кстати тоже халко сносить). Нужно будет переносить газ/свет из старого дома - дополнительные затраты.

 

Уважаемые Коллеги, просьба прокомментировать ситуацию. Заранее буду благодарен любым комментариям.

 

PS: Не миллионер, но деньги в вопросе выбора не на первом месте.

Змінено 10 жовтня 2014 користувачем drserg
Неправильно вставил рисунки

[эскимос]

На какой глубине первый пласт воды, и как грунты впитывают по весне,или после сильных дождей воду?

[Drosselbeere]

1) Все-таки достроить к дому пристройку (выделено красным на схеме), с северной стороны тоже новый фундамент и глухую стену в 1.5 кирпича (получиться 80 см стена, включая старую) перекрыть армопоясом, поднять мансардный этаж на 1 метр "легким материалом" и перекрыть новой единой крышей.

Плюсы: только один - навскидку это будет дешевле(?), крыша будет опираться на новые фундаменты, что снимет нагрузку со старого фундамента.

Минусы: главный - нет гарантии, что этот старый сегмент, который будет зажат между двумя новыми фундаментами, не "поползет трещинами". Проблемы с оконными проемами, которые хотим в абсолютно других местах из-за изменения планировки.

 

2) Вокруг дома залить новый ленточный фундамент по всем правилам, выгнать стены и перекрыть, а потом старый дом снести (погреб под верандой оставить).

Плюсы: будет новый добротный дом, где можно будет сделать планировку как хотим.

Минусы: Так как будет строиться вокруг старого, то не знаю как будут выставляться диагонали и что делать с фундаментом под внутренние стены? Также, подозреваю что "строить вокруг старого дома" будет дороже чем с нуля.

 

3) На свободном участке земли залить фундамент и построить новый дом. Старый дом потом демонтировать.

Плюсы: Новый дом

Минусы: Не будет больше свободного места на участке до тех пор, пока не снесу старый дом (кстати тоже халко сносить). Нужно будет переносить газ/свет из старого дома - дополнительные затраты.

 

я вот и не смог выбрать какой из ваших вариантов лучше. Если есть где жить, то однозначно сносить дом и строить новый, при этом строить так что бы дом был комфортный, грамотно располагался на участке, стены были с нормальным сопротивлением теплопередачи. Коммуникации все равно перекладывать, так почему не сделать так что бы это было удобно и функционально. если снесете дом до начала строительство, то например можно использовать кирпич при строительстве нового дома, дерево на разные подмости,леса, опалубку... или же использовать дом как бытовку и склад. никогда реконструкция не будет стоить дешевле нового строительства, но тут опять же, все зависит от технического состояния и конечного. результата.

 

если же решитесь реанимировать хату и стены наружные вас устраивают, то разобрать все до перекрытия, а местами до перемычек, усилить фундамент, где надо усилить стены, сделать монолитный пояс, надстроить мансарду и делать внутри, что вам хочется.

 

 

На какой глубине первый пласт воды, и как грунты впитывают по весне,или после сильных дождей воду?

 

какой глубокий коммент, какое имеет значение двнный вопрос на уровне принятия решения, реконструкция или новое строительство

[drserg]

@Drosselbeere

 

Спасибо большое за комментарий! Жить есть где, правда не очень комфортно, однушка 40 кв.м. на семью с двумя дочками 2 и 7 лет. Да и этот дом в принципе в жилом состоянии (только что выселили квартирантов), просто без ремонта и удобств. Де-факто в душе уже принял и согласился со стройкой с нуля. Вот бы выбрать между 2 и 3 вариантом. Хотелось бы №2 - строить вокруг старого дома, очень уж он гармонично расположен на участке, да и пространства еще останется для всего разного. Новый дом на чистом месте однозначно "откусит" свободное пространство.

 

@эскимос

Грунтовые воды далеко, более 5 м. Колодцев на улице нет, есть пару скважин (до 30 м). Участок на высоком холме, в долине озеро. Грунты правда - чернозем до 80 см, потом идет глина.

[Drosselbeere]

2 вариант.

 

диагонали не самое главное, рулетку и теодолит никто не отменял. но вот потом вытягивать весь мусор из дома не очень удобно, я вот и написал, снести а потом строить новый, материалы некоторые можно будет применить, например кирпич на внутренние стены как вариант. опять же при существующих габаритах ограничены в планировке.

 

3 вариант нормальное решение, но он отличается от второго только тем что фундамент будете закладывать на свободном участке, не более того. коммуникации все равно переделывать и переносить.

[drserg]

Спасибо, Вы добавили еще одну гирьку на чашу весов. Прошу прощения что надоедаю, но еще пару вопросов:

- мне говорили "специалисты" что если строить вокруг дома, без сноса, то не получиться нормально ложить кирпич, потому что кладка должна вестись изнутри дома, а не снаружи. Сам не специалист, для меня это в диковинку.

 

- опять же со слов "специалистов", если не сносить дом, то будут проблемы с фундаментом под внутренние перегородки, потому что фундамент под внутренние перегородки должен быть связан с основным.

 

Так ли это? В понедельник буду встречаться с еще одними строителями, а пока в голове эта каша крутится.

 

Добавлено через 44 секунды

PS: Дом на время строительства хотелось бы оставить, чтобы не растащили материалы и инструменты.

[Drosselbeere]

- мне говорили "специалисты" что если строить вокруг дома, без сноса, то не получиться нормально ложить кирпич, потому, что кладка должна вестись изнутри дома, а не снаружи

 

специалисту не имеет значение, из внутри или снаружи,

 

если не сносить дом, то будут проблемы с фундаментом под внутренние перегородки, потому что фундамент под внутренние перегородки должен быть связан с основным.

если несущая стена то да, должна быть связана с наружными стенами, а вот перегородки не должны иметь жесткой связи со стенами

[trvld]

Я, в точно такой же ситуации, достраивал, в два этажа. Живём, довольны...

[drserg]

@Drosselbeere еще раз спасибо за комментарий!

 

@trvld Спасибо за комментарий! Впечатлен! А у Вас был строительный отчет или что-то типа того? Интересно было бы почитать.

[trvld]

Отчёта, как такового, нет. Тогда фотики только плёночные были.

Вот в этой теме я немного писал о своей стройке. www.stroimdom.com.ua/forum/showthread.php?t=91063

Ну и спрашивайте - будем отвечать потихоньку.

Перекрытие первого этажа делал монолитным по армопоясу. Второй этаж - пеноблок Д600 в 30 см.

Перекрытие вторго этажа - подшивка по балкам и заполнение утеплителем 15 см.

Крыша сложная с двумя фронтонами, заходит на стены второго этажа на ~ 75 см (совершенно лишнее мероприятие) - намучился с ней сильно при изготовлении, но хотелось именно так сделать.

Бутовый фундамент усиливал двумя арматуринами снаружи и прятал их в бетон, одновременно эта же арматура служила связью старого и нового фундамента, совместно с забуреными в старый фундамент прутами.

Монолитный пол первого этажа тоже связал с фундаментом засверленой арматурой (типа распределение нагрузки на грунт).

Старый дом имеет форму трапеции (это я про диагонали) новую часть решено было достраивать в той же форме "чтобы не нарушать отчётность". В результате всю плитку в доме ложили диагональю, иначе некрасиво.

Старые окна все замурованы, новые выбиты соответсвенно "генеральному плану".

Отпление - ЕЦ с насосом и програматором, батареи чугунные (очень мерзко их крепить к пенобетону - хоть на ножки ставь)

Котёл - "Данко-24" без наворотов (навороты отдельно установлены с целью повышеной ремонтопригодности)

Здесь о котле:

www.stroimdom.com.ua/forum/showthread.php?t=89745

Первый этаж с тёплым полом почти по всей площади и плиточным покрытием.

Дом утеплён пенопластом 5 см. Получился тёплый и экономный. Летом обходимся без кондиционеров, тратим 2000 кубов газа в год вместе с плитой.

Горячая вода - электробойлер (с целью соблюдения лимита по газу)

Самой главной проблемой было повесить карнизы над окнами на втором этаже (пенобетон опять же), пришлось сверлить почти насквозь, заливать жидким раствором анкера, но и так держатся не все.

Дом стоит на участке с УГВ - 50 см., штык лопаты и вода - по этой причине нет погреба, думаю как построить.

За 9 лет (в 2006 коробка и крыша уже были закончены) трещин нет.

[эскимос]

Дрсерж! я не просто так спросил о уровне грунтовых вод и о почве.Как по мне,то в вашем случае хватит для нового фундамента глубины в грунт 50см,для цоколя-40см.

[drserg]

эскимос, спасибо за информацию. А можно ссылку на норматив? Просто не пониаю зачем тогда берется глубина промерзания. И путем каких вычислений у Вас получилось 50 см?

[эскимос]

эскимос, спасибо за информацию. А можно ссылку на норматив? Просто не пониаю зачем тогда берется глубина промерзания. И путем каких вычислений у Вас получилось 50 см?

 

У меня такой фундамент,если ссылаться на нормы глубины промерзания,то мне пришлось бы рыть 1-1.2м в глубину,там начинается глинно-известковый плотный грунт.Я отошел от норм,и сделал 50-60см в грунт,40-цоколь.Все зависит от зимы,если начало с легким морозом и снегопадами,то чернозем глубоко не промерзает,если нет снега и лупят морозы,то промерзало на 1м. Но у меня домик не тяжелый,поэтому мне такого фундамента хватит.Если у вас позволяет кошелек придерживаться норм строительства,то я очень за Вас рад! У меня такой возможности нет.

[Oleg2]

Есть еще одно "но" в варианте развалить и строить новое - покупался ведь дом и наверное платили как за дом, а не за участок...

Всегда строить новое будет дешевле, чем реставрировать старое и самое главное качественней.

Задайте себе вопрос "Что вы хотите?" и сразу будет Вам ответ. Если нужно для расширения жил площади и напряг с деньгами, то ваш фундамент еще простоит не один десяток лет, делайте легкий второй этаж (да хоть с СИП) и живите спокойно, а если напряга в деньгах нет то ломайте не думая.

[alexandrius]

Я за 1-ый вариант. Пристройку снести. Существующий фундамент усилить бетоном с арматурой. Вместе стыка с новым фундаментом установить дополнительную арматуру (6 диаметров 16). Старую крышу разобрать. Вероятно, снести все перегородки внутри и сбить всю штукатурку. Стоимость демонтажа потянет какие-то деньги. Но при варианте "новый" дом всё равно всё сносить...

 

Кладку новой части дома постоянно связывать со старой. Через каждые 2-3 ряда бурить на сухую как можно глубже в старую кладку (в шов) и забивать насухо по два диаметра 10 А-III. В новую кладку завести минимум на 0,5м. Этот шов армировать кладочной сеткой по всему периметру пристройки. То есть новое строение тоже делать из кирпича.

 

Сделать один общий монолитный пояс. В месте сопряжения со старой частью снова усилить 6 диаметров 16. Усиление завести на 1,5-2м в каждую сторону. Установить в этом месте поперечную арматуру из хомутов 8А-I с шагом 100. При необходимости - поднять стены. Над местом стыка в швы закладывать кладочную сетку. Сделать общую крышу. До финишной отделки дать постоять около года.

 

Сети переложить однозначно.

[lastandr]

Старый дом (бутовый фундамент): достроить или построить новый?

В 2012г. один из наших заказчиков тоже решил реконструировать свой старый дом.

www.stroimdom.com.ua/forum/showthread.php?t=47908

Изначально перед нами стояла задача максимально сохранить фундаменты и несущие стены старого строения,но при "вскрытии" оказалось,что фундаменты некудышные,несущие стены имееют ужасную геометрию(углы были и по 80гр.и по 100...только не 90:()...

В конечном итоге получили вот такое...

www.stroimdom.com.ua/forum/album.php?albumid=2730&pictureid=30961

www.stroimdom.com.ua/forum/album.php?albumid=2730&pictureid=30959

Так что,мой совет: не теряйте время и деньги на "латание дырок",а делайте новый фундамент вокруг старого дома с выпусками под внутренние стены,а затем ,постепенно разбирая старые стены, весной продолжайте стр-во нового дома,используя при этом пригодные материалы ...

[drserg]

Я за 1-ый вариант...Вероятно, снести все перегородки внутри и сбить всю штукатурку.

 

Спасибо за комментарий. Все понял, не совсем понял зачем еще штукатурку сбивать?

 

Добавлено через 6 минут

@lastandr

 

Посмотрел фотки, впечатлился. Неужели это все подняли на старом фундаменте? Скорее всего построили с нуля?

[lastandr]

Неужели это все подняли на старом фундаменте? Скорее всего построили с нуля?

Старый фундамент после дополнительного усиления остался только под двумя стенами...все остальное - новое...