Нужна консультация по поводу покупки ОСГ+строительство

[Freebird]

Уважаемые форумчане!

Помогите определиться с покупкой участка.

Площадь 35 соток.

Есть госакт, в котором указаны два назначения участка:

ведення особистого пiдсобного господарства - 0.10 га

обслуг. житлового буд. i госп. споруд - 0.25 га

Участок покупается на двоих.

Вопросов, собственно, три:

1. Возможно ли вообще в свете моратория купить подобный участок и не возникнет ли потом проблем с землями ОСГ (признание сделки незаконной и т.п.)?

2. Что за странное назначение "обслуг. житлового буд. i госп. споруд"?

Можно ли построить дом на участке с таким целевым назначением (там стоит старая развалюха, я хочу или снести её)?

3. Если ответ на первый вопрос: "Да, возможно", то как при разделении участка на два в будущем распределятся земли ОСГ? Возможно ли разделить участок так:

В один выделить 17.5 под строительство, а во второй все ОСГ+7.5 строительство.

Заранее спасибо.

[BrotherSam]

2. Что за странное назначение "обслуг. житлового буд. i госп. споруд"?

Можно ли построить дом на участке с таким целевым назначением (там стоит старая развалюха, я хочу или снести её)?

Всё в порядке по этому пункту. Это станартное назначение. Строить можно при таком целевом назначении.

[Freebird]

По поводу пункта 2 насторожило то, что ранее я видел в госактах при подборе участка только назначение "пiд будiвництво i обслуговування житлового будинку", а вот с такой формулировкой сталкиваюсь впервые.

[BrotherSam]

Возможно это потому, что там есть постройки и акт оформлялся после них. Тогда для строительства Вам возможно понадобится разрешение на реконструкцию. Но если это не город Киев - то проблем не должно быть никаких.

[Freebird]

Это тоже тема для размышления, что лучше снести этот дом (мазанка-развалюха) и начать с нуля, или лучше попытаться получить разрешение на реконструкцию.

[BrotherSam]

Нужно поузнавать, может оформить реконструкцию-перепланировку, а на самом деле по-быстренькому снести и начать строить новое чтобы и себя не обделить и исключить возможные неприятности с нецелевым использованием земли.

[Телесистемы]

насчет покупки земель попадающих под мораторий есть интересные мысли юристов, скомпонованые мною в краткий обзор:

 

---

 

Не зважаючи на існування мораторію на продаж землі її все-таки купують по нелегітимним угодам. На тіньовому ринку існує ряд схем купівлі-продажу земельних ділянок, які ми хочемо розглянути та описати ризики, що виникають при застосуванні цих схем.

1. Дуже поширеною є купівля земельних ділянок шляхом використання довгострокової оренди.

Якщо аналізувати правовідносини, що виникають в такому разі, то потрібно зазначити, що регулюються вони ст. 93 Земельного Кодексу, ЗУ „Про оренду землі” від 06.10.1998 року та „Порядком державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р. N 2073 (правове регулювання оренди землі було вже висвітлено у номері № 2’2005 р.). Сам по собі договір оренди землі може встановлювати лише право користування та володіння земельною ділянкою, але жодним чином не впливає на зміну її власника. І навіть якщо укладено договір довгострокової оренди (до 50 років), після спливу цього терміну, земельну ділянку потрібно буде звільнити.

Що ж стосується першочергового права на викуп земельної ділянки, яке може бути включене до договору оренди, то ст. 110 Земельного Кодексу передбачено, що на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором, і в ст. 111 визначається, що одним із видів обмеження є право на переважну купівлю у разі її продажу. Таким чином, закріплення в договорі оренди земельної ділянки першочергового права орендаря на купівлю цієї ділянки в випадку прийняття власником рішення про її продаж прямо передбачено законодавством України.

Які ж „підводні рифи” можуть чекати особу, яка таким чином завуалювала угоду купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення?..

- причина по якій може “не спрацювати” таке право, дуже проста - власник (або його спадкоємець) може в майбутньому відмовитись від продажу земельної ділянки,

- не відпадає варіант розірвання (визнання недійсним) договору оренди через суд. А причин знайдеться чимало (юристи нашої компанії докладно висвітлили їх в № 2’2005).

2. Досить дієвим є варіант оформлення Генеральної Довіреності, на особу, яка після зняття „мораторію” зможе продати земельну ділянку, тому кому захоче (дружині, дітям...), але не собі (аналогічно зараз часто купують автомобілі).

Але, цей механізм реалізації землі має такі недоліки:

- в будь-який момент, у разі потреби, довіритель може відкликати довіреність;

- особа на яку оформлено довіреність може вчиняти дії лише від імені довірителя;

- особа, якій доручено діяти від імені власника землі, не має права відчужити цю земельну ділянки на власну користь;

- у разі смерті довірителя, довіреність втрачає свою чинність і майно переходить у власність спадкоємця, який вже сам буде вирішувати як розпоряджатися цією земельною ділянкою (і може не прийняти рішення на користь особи, якій була видана довіреність).

3. Часто в різних статтях зустрічається варіант зміни цільового призначення землі для її подальшого продажу.

Але цей варіант з початку свого має забагато порушень, або елементарних незнань закону, адже землі сільськогосподарського призначення можуть переводитись в інше цільове призначення лише у виняткових випадках. А обґрунтувати необхідність зміни цільового призначення взагалі неможливо. І порядок їх переведення врегульований ст. 20 ЗК і „Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб” від 11 квітня 2002 р. N 502, та проводиться таким чином.

За поданням заяви (клопотання) власника земельної ділянки до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.

До заяви (клопотання) додаються:

а) копія державного акта на право власності на земельну ділянку;

б) документи щодо встановлених обмежень (обтяжень) та земельних сервітутів на використання земельної ділянки;

в) обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки із зазначенням її розміру.

Після чого, сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядає заяву (клопотання) і в разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки дає дозвіл на підготовку проекту її відведення. Який, в свою чергу, погоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або до районної держадміністрації для прийняття рішення. Але навіть, якщо буде подолано всі перепони може в будь-яку хвилину знайтись „законослухняний” громадянин (конкурент, чи будь-яка інша зацікавлена особа), за клопотанням якого ці рішення можуть бути переглянуті і визнані незаконними.

Деякі „знавці” рекомендують змінити цільове призначення лише для ведення фермерського господарства, але п. 15 Перехідних положень Земельного Кодексу передбачено, що „громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва... не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки ...”

4. Дуже багато варіантів відносно внесення до статутного фонду земельного паю та земельної ділянки сільгосппризначення..

Згідно зі ст.14 Перехідних положень ЗКУ До 1 січня 2007 року забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. Тому часто пропонують внести земельний пай в статутний фонд приватного підприємства або фермерського господарства. Інший варіант – створити сільськогосподарський виробничий кооператив і внести земельні паї в неподільний або пайовий фонд. Ми навіть не пропонуємо розглядати цей варіант до завершення процедури, а саме ¬– реорганізацію в акціонерне товариство. Які перепони?

По-перше – щодо ПП і ФГ: нотаріус відмовить Вам у завіренні підпису на Статуті і пояснити йому тонкощі Земельного законодавства буде надзвичайно важко, так як все-одно брати на себе відповідальність він відмовиться. Та навіть якщо ви і подолаєте цю перешкоду, Статут потрібно ще зареєструвати в райдержадміністрації та в податковій, де він теж уважно вивчається.

По-друге – в ст. 16 Перехідних положень ЗК прямо вказується на те, що виділяти в натурі земельні ділянки можуть лише громадяни, а не юридичні особи.

Крім того, при внесенні в Статутний фонд паю або ділянки мається на увазі його відчуження, (перехід права власності) взамін на корпоративні права створюваного підприємства, то такі операції не можуть здійснюватись, та як в ст. 15 Перехідних положень ЗКУ прямо сказано:”… громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб”.

Тому робиться висновок, землю (пай) до 1.01 2007 р. вносити до статутного фонду заборонено. Можлива передача до статутного фонду лише права користування земельною ділянкою.

5. Можна розглянути внесення до статутного фонду права оренди. Передача права користування земельною ділянкою в якості внеску до статутного фонду під дію вказаної заборони не попадає, так як не тягне за собою переходу права власності на цю ділянку. Ділянку потрібно буде повернути власнику в натурі (ст.21 Закону України „Про господарські товариства”), так як майно, передане тільки в користування, повертається в натуральній формі без винагороди. Можливість внесення в статутний фонд права користування земельною ділянкою також передбачена ст.13 Закону України „Про господарські товариства”.

Висновок:

1. Не має офіційно визнаної методики оцінки вартості права оренди землі, що призводить до того, що спеціалісти, в цій сфері, відмовляються від проведення такої оцінки.

2. При виході із засновників такого підприємства, таке підприємство втрачає право на користування земельною ділянкою, так як, воно повертається особі, яка є законним користувачем.

3. При знятті „мораторію” може змінитися власник (орендодавець) такої земельної ділянки, так як, її можуть продати іншій особі.

6. У деяких публікаціях пропонують, для переходу права власності на землю, використовувати, один з дозволених способів відчуження - заповіт.

Розглянемо особливості такого способу:

Стаття 1233 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 року № 435-ІV передбачає, що заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті. Стаття ж 1225 ЦК України визначає, що право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Отже, спадкоємцями за заповітом можуть бути одна або декілька осіб незалежно від їх родинних або сімейних стосунків із заповідачем. Заповідач може без пояснення причин позбавити спадщини будь-кого зі спадкоємців за законом. Але є спадкоємці, котрі мають право на обов'язкову частку у спадщині, відповідно до ст. 1241 ЦК, це неповнолітні, повнолітні непрацездатні через стан здоров'я або за віком (пенсійний) діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки заповідача. Незалежно від змісту заповіту всі вони спадкують половину тієї частки, що належала б їм у разі успадкування за законом. Розмір обов'язкової частки для таких спадкоємців може бути зменшений лише судом, зважаючи на конкретні обставини спадкової справи. А отже, першим мінусом такого варіанту є те, що у будь-якому разі, якщо є спадкоємці, котрі мають право на обов'язкову частку у спадщині, отримати земельну ділянку в особисту приватну власність буде неможливо. Другий мінус в тому, що заплативши певні кошти особі за те, щоб вона заповіла землю тому, кому потрібно, не можна бути впевненим у тому, що така особа не змінить свого Заповіту. Адже діюче законодавство дозволяє складати Заповіт хоч кожен день, при цьому відміняючи дію попереднього, і на момент відкриття спадщини, як „Заповіт” буде розглядатися лише один, останній, офіційний засвідчений у нотаріуса, Заповіт. При цьому проконтролювати зміст Заповіту неможливо і навіть заборонено законодавством. Хоча нічого поганого в тому, щоб одинока людина отримала кошти, за землю, якою вона користуватися фізично неспроможна, та яка відійде на користь держави, у разі якщо не заповісти її кому-небудь, немає.

Враховуючи сказане, можна зробити висновок, що і такий варіант має багато недоліків.

[Freebird]

Вадим, спасибо за столь развернутый ответ, но я не собираюсь использовать схемы и целенаправлено ОСГ землю на покупаю. Беспокоит весьма узкая проблема: два назначения в госакте (строительство и ОСГ). Земли ОСГ в натуре не выделены, т.е. участок единый. Можно ли покупать такоую землю и каковы возможны риски? Это основной вопрос.

[Телесистемы]

Попробуйте обратиться к постороннему (не своему) нотариусу и поинтересоваться - возьмется ли он зарегистрировать такую сделку.

При скользких моментах нотариусы сразу откажутся от регистрации.

[apxitektop]

Freebird

Касательно ОСГ и моратория. Мораторий распространяется только на паеваные земли. Даю Вам 99,99%, что Ваше ОСГ не паевое, а полученное в результате приватизации.

Поэтому с куплей-продажей проблем нет.

Касательно строительства на землях ОСГ - тут уже была тема, в которой ее автор получил разъяснение КиевОблЗема касательно возможности строительства дома на землях ОСГ. Значит строиться можете на любой части участка, но я бы все же рекомендовал построиться на куске, который под строительство.

Что же касается раздела участка, то тут Вам стоит посмотреть реально ли это сделать в натуре на местности после возведения домов (дома).

Вопрос разрешения на строительство лучше решить по-простому: построиться и потом узаконить (либо через суд, либо через сельсовет). Поверьте - времени, денег и нервов сэкономите уйму.

[Freebird]

Я немножко подсуетился - выкладываю госакт.

[Freebird]

Всё, купил этот участок. У кого похожий госакт или есть сомнения не волнуйтесь, такие участки покупаются и продаются.

Тему можно закрыть

[Телесистемы]

Всё, купил этот участок. У кого похожий госакт или есть сомнения не волнуйтесь, такие участки покупаются и продаются.

Тему можно закрыть

 

А чего закрывать? Если не секрет - расскажите, какой налог/пошлина, по какой схеме, осг товарный или паевой?

[alexm]

В межах села 25 соток под строительство и обслуживание это придел , поэтому остальную землю оформляют как ОСГ. У меня тоже так оформлено , только двумя госактами. Наверное поменялось время и теперь дают две бумаги.

[manutsch]

Всё, купил этот участок. У кого похожий госакт или есть сомнения не волнуйтесь, такие участки покупаются и продаются.

Тему можно закрыть

 

так как вышли с положения?!

[Monsenyor]

Строюсь тоже в Красном , место обалденное!!!! Как ваша стройка , сусіде???