Сдача квартиры в аренду (глазами арендодателя)

[fikysss]

Этот вопрос (сдача квартиры) возникает в разных темах.

Давайте попробуем систематизировать и обсудить данный вопрос.

 

На своем примере:

Исходные данные:

1. Квартира в которой мы живем - 4к - Оболонь, куплена на верху пузыря в 2007году. Причина покупки - ну очень эту квартиру захотелось (была продана 2к+доплата и стала 4к)

2. Квартира в Чабанах - новый дом - 1к, куплена в строящемся доме в 2006году. Причина покупки - работал на одного субподрядчика оплата за мою работу составила эта квартира.

3. Квартира на Березняках - 2к, осталась мне в наследство от мамы.

4. 2 гостинки на Лесном - куплены и сдаются в аренду.

5. Депозит х у.е. + Y грн.

6. Дача в Глевахе - 5 соток, осталась мне в наследство от мамы.

7. Стабильный доход семьи.

 

Цели:

1. Диверсифицировать вложение денег. Самый консервативный подход.

2. Уйти от ситуации в семье - взрослые дети+родители песионеры живут вместе. Есть 3-е детей (сын жены от 1-го брака - 21 год - учиться в Праге, моя дочь от 1-го брака - 15 лет - живет в Канаде с 1-й женой, дочка от 2-го брака - 1год).

 

Причина входа в недвижимость (альтернативы).

1. В бизнес - я вышел с момента избрания президента. Этот вопрос тоже не хочется обсуждать в рамках этой ветки.

2. Тема Депозитов - в данной теме обсуждать не буду. Есть разные точки зрения по этому вопросу. Начиная от позиции webworker - только депозит и только гривневый. Заканчивая позицией других форумчан - деньги в банк не нести вообще.

3. Золото - долго думал над этим (и продолжаю думать). Основная проблема, на мой взгляд, как и где хранить.

4. Ценные бумаги - имхо не стоит заниматься тем в чем не разбираешся.

5. Банка (сейф) - основные проблемы две:

5.1. В какой валюте и где хранить.

5.2. Ну не умеем мы с женой абстрактно собирать - обязательно потратим.

 

Проект (как это работает у меня):

 

1-й этап - покупка

1.1. Что покупать - жилой\нежилой фонд, количество комнат, первичный\вторичный рынок.

Нежилой фонд - я отбросил. Причины описывал тут на форуме. Если необходимо то повторюсь.

Количество комнат - я остановился на 1к. Причины:

а) Дроблю деньги - если необходимо выходить из аренды (по разным причинам), можно выйти частично.

б) Независимость потоков - если в 1-й квартире идет ремонт\съехали арендаторы то остальные приносят деньги.

в) Меньше стоимость входа.

г) Рентабельность.

Первичный\вторичный рынок - я выбрал вторичный по причинам:

а) Наличие право устанавливающих сразу.

б) Дом введен в эксплуатацию.

в) Понимание взаимоотношений с обслуживающей организацией.

г) Размер вложений в ремонт.

 

1.2. Где покупать.

а) Спальный район. Причины - рентабельность.

б) Минимальное расстояние к метро.

в) Понимание целевой группы кому будем сдавать.

Проанализируем спальные районы (те что с метро в разрезе станций):

Левобережная - дорого с точки зрения рентабельности

Дарница - мне нравиться в районе пр.Мира - но далеко от метро. Проскакивают там за 43-44к хрущевки.

Красная ветка:

Черниговская, Лесной - масса вариантов в эконом бюджете. Но тут внимательно надо смотреть на состояние дома и соседей.

Нивки, Шулявка, Берестейка - дорого с точки зрения рентабельности.

Святошино, Академгородок, Житомирская - мне нравиться Проскакивают там чешки\хрущевки по 46-47к.

Синяя ветка:

Оболонь, Минская, Г. Днепра. Очень нравиться но нет предложений возле метро в бюджете 50к.

Демеевская, Голосеевская, Выставка - Тоже нравиться но нет предложений возле метро в бюджете 50к. Сильно выросли цены после открытия метро.

Зеленая ветка:

Отбросил - Много конкурентов по сдаче на Харьковском, с другой стороны ветки нет нормальных предложений возле метро.

 

1.3. Как покупать (подготовка):

а. Определяемся с районом, потом с конкретными домами. Смотрим паспорта домов, потом идем гулять к домам, смотрим как выглядят подьезды, консьержи, общаемся с пенсионерами о жизни, смотрим на возможность парковки.

б. Ежедневно мониторим сайты продаж, форумы, реестры ищем конкретные адреса.

в. Заводим отдельный номер телефона только для покупок.

г. Общаемся с нотариусами, находим того кто устраивает по стоимости услуг, внимательно вычитываем козу договора купли-продажи.

д. Находим банк в котором возможно пополнение счета постороннего физлица без комиссии а вот снятие с 1%. Находим отделение и выясняем стоимость осуществления сделки договора купли-продажи (в я нашел за 200грн нач. отделения) в отдельном помещении.

 

1.4. Как торгуемся

Тут у каждого по своему.

Я поступаю так: Смотрю, называю сумму ту что готов заплатить и ухожу оставив свои координаты. Сообщаю что деньги на руках.

 

1.5. Документы

1.5.1 Я не покупаю если (если интересно то отпишу поподробнее):

а) Опекунский

б) Квартира в кредите

в) Прописан (совладелец) старше 65 лет.

г) Наследство

д) Есть перепланировка, даже узаконенная.

 

1.5.2 Задаток (на самом деле не задаток а попередний договір куплі-продажу) я подписываю по нотариальной форме. На задатке

а) проверяем всех совладельцев (вытяги, фото в паспортах, правильность написания украинских букв в ин коде, паспорте, правоустанавливающем)

б) Четко прописываем место и дату сделки (я прописывал отделение банка Х по адресу Y, ..."шляхом перерахування готівки на рахунок №").

в) задаток стараемся дать минимальный Возможно это впустую потраченные деньги по причинам изложенным ниже или банально продавцы не захотят продавать а вернуть задаток через суд ой как нелегко.

 

1.5.3 После подписания задатка идем вместе с продавцом:

а) ЖЕК (тут есть узкое место с счетчиками на воду - надо обязательно писать акт сверки по показаниям) берем справку по отсутствию задолженности и выписываем проживающих. Самое главное - знакомимся с мастером дома (тут я даю кулечек с бюджетом 100-150грн).

б) РЭС - тут просто. 1 момент настаиваем на проведении сверки по полной процедуре - с выходом электрика. А сами изучаем пломбы на счетчике и сравниваем номера пломб с актом сверки.

в) Телефонный узел тут тоже просто. Квитанцию сверяем с № телефона + просим закрыть 8 и 10.

г) Заказываем оценку (сейчас уже без выезда в квартиру делают). Внимательно читаем оценку. Исправляем описки технические.

 

1.5.4 После похода с продавцом идем сами:

а) В ЖЕК к мастеру и узнаем всю подноготную по соседям. Узнаем размер взятки за ремонт этажа на котором находится квартира и размер взятки за ремонт 1-го этажа в подъезде.

б) К участковому знакомимся (коньяк и закуска) и узнаем всю подноготную по соседям.

в) К правильному человеку на проверку по базе ПНД и по потере паспорта.

 

1.5.5 Сама сделка купли-продажи

а) Деньги кладу за несколько дней до сделки на свой счет там где без комиссии снятие.

б) Приходим в банк встречаемся, еще раз сверяем ФИО ин коды, адрес прописки, нотариус делает вытяги по продавцам. Не забываем взять согласие супруги\супруга по нотариальной форме на право принятия денег.

в) Даем отмашку работнику банка подписываем платежку на снятие, платежку на оплату (но не отдаем в кассу)

г) Подписываем договор купли продажи.

д) Отдаем платежки в кассу.

е) Расписываемся в книге у нотариуса.

ж) Платим налоги и оплату работы нотариуса. Я плачу это все через кассу банка чего и Вам советую.

Итого по разделу: 46.000 у.е. (зависит от района), 2 месяца

 

2-й этап - регистрация

а) Регистрационная служба.

б) ЖЕК (2 договора на тепло воду и на ком услуги), даем взятку мастеру для ремонта, и договариваемся с электриком о том что он прийдет и затянет кабель от места где 3 фазы до места где будет стоять счетчик (обычно 200 у.е. до и 200 после окончания ремонта).

в) РЭС (договор на свет, заявление на распломбировку счетчика, замену счетчика на 2-х зонный)

г) Воля Кабель - расторгаем все прошлые договора по инету\тв.

д) Отключаем телефон (в квартире для аренды он не нужен)

Выпиваем бутылочку шампанского.

Итого по разделу: 400 у.е. (зависит от района), 1 неделя.

 

3-й этап - подготовка к сдаче в аренду\продаже (из расчета на стандартную гостинку)

3.1. Ремонт

а) Меняем счетчик (важно поменять кабель от этажного щитка до счетчика). Счетчик покупаем и делаем поверку сами. Так дешевле на 40%.

б) Меняем проводку. Не забываем затащить ТВ\инет. Вопросы электрики обсуждать не хочеться тут целый раздел есть и Шарманщик всегда проконсультирует

в) Ставим бронедверь (желательно успеть до ремонта в подъезде)

г) Тянем стены, потолок. Идеально под покраску. Тут у всех по разному, я старался по принципу чем дешевле тем лучше.

д) Ставим пакеты. Тут недорогие. Не забываем про жалюзи и противомоскитные сетки. На подоконнике экономить не стоит. Главное что-бы фирма не развалилась на след. день. Я работаю с Олей (Яло) с форума доволен. Еще раз спс Оля за терпение и выдержку.

е)Делаем трассы под инвентор. Сам инвентор повесим в самом конце ремонта. Я работаю с Сашей TeploHolod доволен. Подкупила гарантия на 5 лет.

ж) Полы срываем до плиты и заливаем стяжку (в 1-й из квартир у меня получился бешеный перепад под 35 см) Тут не экономим.

з) Канализацию меняем всю. Холодную, горячую воду (трубы) все.

и) Плитку в с\у а он как мы помним в гостинках совмещенный берем недорогую и с запасом. Унитаз, кабинку по принципу дешево. Смесители средняя ценовая (я ставлю грохе)

к) Внутренние двери - дешевые (не дороже 500 у.е. под ключ)

л) Люстры под патрон обыкновенный дешевые, розетки с запасом покупаем.

м) На пол в кухню Линолеум (менять легче).

н) На пол в коридор и комнату Ламинад (тут экономить не стоит)

о) Стены красим (дешево восстановить товарный вид для сдачи после след арендатора)

п) Мебель - Ставлю Венетто Диван Самба + 2 кресла (гарантию дают 18 мес на 14-15 месяце меняю матрасы по гарантии), встроенный шкаф в коридор, встроенный стол под окно Кухня встроенная, стол на кухне тоже встроенный.

р) Бытовая техника - Стиралка на кухню узкая высокая (тут главное защита от протечек), телек на стену вешаем в комнате, микроволновку на встроенную кухню. Плиту не беру, бош газовую поверхность ставлю (тут главное что бы сам газ закрывала).

3.2. Знакомимся с соседями. Оставляем свои контакты. Пиарим себя что ремонт сделали на этаже.

Итого по разделу: 14.000 у.е. 4 месяца

 

4-й этап Сдача в аренду\продажа

4.1. Делаем фото тут нужен толковый мальчик.

4.2. По методу webworker (это перечень сайтов где ставим рекламу и периодичность обновления рекламы) начинаем продавать Затраты к этому моменту у нас около 60.000 у.е. Вот добавляем 10% и продаем. Шанс что продастся мизерный но он есть. В таком варианте за 6 мес мы заработали 10% или 20% годовых. Но подчеркиваю шанс минимальный что продастся.

4.3. Делаем хороший договор аренды.

4.4. По методу webworker начинаем сдавать в аренду.

4.5. Я сдаю за 500 у.е. в месяц + все платежи (комуналка, свет, вода, консьерж, тв, инет). Критически важно брать залог (я беру в размере 1 мес стоимости аренды). Многие путают залог с оплатой последнего месяца. Это разные вещи. Меняю залог на ключи от квартиры.

4.6. Критически важно:

а) Забирать деньги в квартире (одновременно снимаем показания счетчиков воды и света) и убеждаемся в нормальном состоянии квартиры.

б) Контакт с соседями (не забываем раз в месяц зайти в гости и узнать как дела с арендаторами).

в) Не допускать задержку оплаты (тут бывают любые предлоги). Я борюсь так: В бронедвери 2 замка. Я даю ключ от 1-го замка того что возле ручки, а второй ключ есть только у меня. Нет оплаты - нет доступа в квартиру.

Финансы по разделу(исходя из 1 года ):Сдача в аренду 12мес*500у.е.=6000

Амортизация по ремонту: 800 у.е.

Страховка квартиры 200 у.е.

Простой 500 у.е.

Прочее: 200 у.е.

Итого профит(6000-800-200-500-200) 4300 у.е. в год.

Окупаемость 14 лет.

 

П.С. Все написаное ИМХО

П.П.С. Сорри за много букв.

[Ольга В]

Все очень толково. Добавлю свое ИМХО- мы сдаем квартиры либо знакомым, либо семьям с детьми. Причина - не так волнует доход и состояние квартиры, как проблемы которые могут создать арендаторы хозяевам. Типа - притон, наркоманы и т.п.

[Юлия_дизайнер]

Подпишусь на тему.

Сама косвенно связана с ней и она мне интересна.

[Starper]

-800-200-500-200

Окупаемость 14 лет.

 

Реальная весенняя сделка:

-Однушка 40 квадратов в хорошем месте - 124000. Вторичка, студио, неубиваемый ремонт.

-Фирма, занимающаяся сдачей квартир посуточно. Их уборка, их мелкий ремонт, их оплата коммуналки.

-1100 в месяц.

Окупаемость в районе 10 лет.

[cherryto]

А можно подробней про неубиваемый ремонт ?

[Ольга В]

Окупаемость в районе 10 лет.

Такая цифра очень нравится. У нас пока похуже окупаемость - лет 15.

[Starper]

А можно подробней про неубиваемый ремонт ?

 

Пол - гранитная плитка. Окна - алюминиевый профиль. Подоконники - гранит. Двери - дуб массив. Стены - "байрамикс". Гипсокартонный только потолок, нет простенков из г/к. Вместо пенопластового багета - деревянный, на кухне столешница - гранит и проч.

Сразу видно, что квартиру изначально готовили для сдачи посуточно.

[Юлия_дизайнер]

4-й этап Сдача в аренду\продажа

4.1. Делаем фото тут нужен толковый мальчик

Мальчика нет, есть женщина-фотограф.

Заказывала у нее интерьерную съемку для портфолио и для рекламы арендных квартир (пример)

[Вредный Хряк]

Я борюсь так: В бронедвери 2 замка. Я даю ключ от 1-го замка того что возле ручки, а второй ключ есть только у меня. Нет оплаты - нет доступа в квартиру.

 

по моему мнению выделенный подход идиотский. во-первых характерное время замены замка в двери измеряется минутами (замена замка установленного с выгибонами -- часами, замена двери в сборе -- несколькими днями), а во-вторых нормальные отношения со съёмщиками значительно лучше способствуют своевременной оплате, чем реализация собственного синдрома вахтёра.

[Alexandrxxl]

Теория офигенская, но не учитываются некоторые моменты , агрессивные соседи которые могут писать жалобы,налоговая которая наедет после этих жалоб,налог на недвижимость который скоро введут, минимальная стоимость аренды которую можно указать определяется оценщиками, клиенты способны убить квартиру и мебель за несколько дней и вы ничего им не сделаете, если попадётся агрессивный клиент то выпереть его из квартиры тоже будет проблематично.Из личной практики - у кастрированого котика отросли яйца и он сожрал обои и обосцал диван самба чехол от которого вынесли на балкон и держали в кульке пока на нём грибы не выросли.В другой случай две девочки сумели привести в квартиру банду гастрайбайтеров которые за два месяца побили новую плитку, сломали два смесителя, разломали два дивана и закурили кухню до коричневого цвета .Во главе гасмтрайбайтеров оказался бывший зек выпровадить которого удалось только когда подьехал приятель из сбу в полной экипировке , до того эта харя два на два сидела и в зубах ножом ковырялась.Хорошо что я освоил все проффесии по ремонту и обслуге сам , доводилось и в два ночи ехать ремонтировать сорванный шланг чтобы не накрылась мебель и не утопли соседи.Кстати даже если вы замените все трубы внутри квартиры и провода перед счётчиком то менять стояки вам никто не даст , а они обычно на последнем издыхании .Вобщем проблем уйма и так радужно как у вас не получится, а теперь напоследок прикиньте за сколько вы заработаете те самые 600- 700 уе в месяц не неся при этом никакой ответственности.

[Alexandrxxl]

Забыл добавить два важных пункта

1) Где взять озвученные 60 тысяч , и под какие проценты на срок в 14 лет?

2)Поскольку нигде не упомянут договор с регистрацией в налоговой то всё озвученное выше ( окромя покупки и ремонта квартиры) является незаконным и преследуется по закону.

А теперь добавьте в расчёты указанные мной пункты и озвучьте срок окупаемости и когда вложения начнут приносить прибыль.

[кефирчик]

Где взять озвученные 60 тысяч

Вот меня и многих тоже больше всего интересует где их взять, что делать потом знают все, а как заработать "первые" деньги. Где взять тот актив, который начнёт приносить прибыль? Расскажите "чудо"-схему.

 

Добавлено через 33 минуты

А теперь добавьте в расчёты указанные мной пункты

А вот если и их добавить то боюсь что актив, который по логике должен приносить прибыль станет пассивом и будет "сомнительное" сохранение капитала, переведённого в недвижимость. Проще в банк под процент скажем 15 годовых это 9тыс. у.е. без особых телодвижений.

[Starper]

А теперь добавьте в расчёты указанные мной пункты и озвучьте срок окупаемости и когда вложения начнут приносить прибыль.

 

Ну, всё...полный кабздец...

Из серии "..а если б у него была граната.."

И зачем вы пугаете людей?

Знакомый выкупил стояк однокомнатных квартир в девятиэтажке и в х..ус не дует.

Конечно же, в каждом бизнесе есть сложности, тем более в нашей стране.

И шо теперь робыть..?

[Alexandrxxl]

Ну, всё...полный кабздец...

Из серии "..а если б у него была граната.."

И зачем вы пугаете людей?

Знакомый выкупил стояк однокомнатных квартир в девятиэтажке и в х..ус не дует.

Конечно же, в каждом бизнесе есть сложности, тем более в нашей стране.

И шо теперь робыть..?

 

Пока нет возможности расширения бизнеса и легализации его - это не бизнес!Помню по телеку выступала тётка которая рассказывала как работают рантье в мире - берётся квартира в ипотеку лет на 20, делается ремонт,квартира сдаётся за сумму ипотека + 20%, из этих 20% окупается ремонт и идёт заработок рантье и уплата налогов.

[Starper]

Пока нет возможности расширения бизнеса и легализации его - это не бизнес!.

 

Немного недопонял, кто или что мешает расширить и легализировать такой вид бизнеса?

[Alexandrxxl]

Немного не допонял, кто или что мешает расширить и легализировать такой вид бизнеса?

 

убыточность мешает ...

[Ratel]

Знакомый выкупил стояк однокомнатных квартир в девятиэтажке....

:shock:

[fikysss]

Попробую ответить на заданные вопросы и поговорить об ожидании (моем)

Ответы на вопросы:

Вредный Хряк - все мной описанное являеться моей точкой зрения Вы можете поступать так как считаете нужным.

Alexandrxxl

1. Налоговая - как я писал сделайте правильный договор аренды.

2. Налог на недвижимость - ввели цифра не такая страшная как пугают.

3. Минимальная стоимость аренды - (определяться договором) хоть 1грн. СПД (ФОП) - общая система налогообложения у меня и так по работе. Закрываю стоимость аренды додатком к договору с суммой затрат. Итого налогообложение равно 0.

4. Не сдаю арендаторам с животными.

5. Диван самба + кресла комфорт тоже мой выбор (накидка + 2 подушки стоят 1269 грн. аммортизация)

6. Гастрайбайтеры - есть такая проблема у меня решилось по методу аналогичному Вашему только еще и с возмещением убытков.

7. Проблемы есть но их устранение занимает у меня в среднем 11 дней в год.

8. Где взять деньги у меня другой вопрос см. мой 1-й пост

 

Мои ожидания:

1. Грузинский вариант в украинских реалиях.

Расскажу как работает схема в курортных городах Грузии (сразу оговорюсь ничего не рекламирую и не продаю). Сам в больших раздумьях о Батуми.

а) Стройки новых жилых домов идут полным ходом.

б) Строят турецкие и местные компании.

в) Продажа идет с момента котлована.

г) Договор купли-продажи незавершенки 3-х сторонние Покупатель-Строитель-Банк. Если стройку сдают позже срока. За каждый день просрочки сдачи - компенсацию платит банк в размере 0,02% от стоимости объекта. Регистрация договора купли-продажи занимает 30-40 минут стоимость 125 у.е. независимо от площади квартиры.

д) Стоимость ремонта новостроя под ключ в диапазоне 250-300 у.е. м.кв. Застройщик предлагает 6 вариантов. Можно отказаться.

е) Стоимость эксплуатационных расходов (без учета электричества и инета, холодной воды) 1,8-2,2 у.е. за м.кв в месяц. Сюда входит: Рецепция, обслуживание лифтов, освещение, уборка придомовой территории поточный ремонт в подъездах и т д (аналог нашей коммуналки). Электричество - система такая заходишь в инет видишь в реальном времени показания счетчика - платишь. Счетчики сами передают информацию в местное энерго (они же выставляют счет за воду).

ж) Варианты использования квартиры: жить самому, сдавать в аренду самостоятельно (налогообложение 2,5% от стоимости аренды платят все), сдавать в аренду с помощью обслуживающей компании (тут схема 50% на 50% от вала в 50% обслуживающих входит коммуналка и все риски).

 

Так вот что жду я.

Появление обслуживающей компании которая возьмет на себя все риски и проблемы связанные с арендой.

Как это должно быть на практике:

1. Новострой например с 1,2 комнатными квартирами (например 1 секция в доме). Продажа квартир для сдачи в аренду. Одинаковая начинка в них.

2. Компания которая берет на себя:

1. Охрану подьезда

2. Обслуживание (АЛЛЯ ОСББ)

3. Поиск арендаторов

4. Все взаимоотношения с арендаторами.

5. Поточный и капитальный ремонты в квартирах.

6. Финансовые взаимоотношения с арендаторами.

и т д.

[Alexandrxxl]

Значится так : Киев установил с 2014г минимальную ставку аренды недвижимости физлиц для налогообложения в 7,53 грн/кв. м - Миндоходов

С 1 января 2014 года для определения облагаемого налогом дохода от предоставления в аренду недвижимости налогом на доходы физических лиц будет применяться минимальная стоимость аренды , установленная решением Киевсовета №42/9630 от 2 октября.

Вобщем никак не одна гривна И это только начало ...

[Ratel]

смайлик этот тут абсолютно не в тему...

[Alexandrxxl]

Кстати мне очень интересно узнать координаты страховой которая зная что квартира сдаётся в аренду застрахует её за 200 уе в год.

[fikysss]

Alexandrxxl

1. Налогообложение

"1. Встановити мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна фізичних осіб у розмірі 7,53 грн. (з ПДВ)."

Так в акте я закрываю не месяц а столько сколько мне надо :D.

В размере затрат. Общая система налогообложения. Обычно исходя из 700 грн в месяц. При необходимости закрою и на 1 грн. Напишу в акте 1 час.

 

2. Страхование

Вся соль в рисках. Я закрываю только разрушение. Можно и дешевле.

[Alexandrxxl]

Что то маловато 200 долларов в год как страховка от разрушения для квартиры сдаваемой в аренду, или вы страховщиков не ставите в известность что квартира под арендой ?

[fikysss]

Конечно не ставлю (ибо не обязан). У меня нет ограничения в договоре страхования по кол-ву живущих и\или сдачи в аренду\субаренду

[Alexandrxxl]

Случилось то чего я и ожидал, мои квартирусы запели о снижении арендной платы, и это при том что стоимость аренды в гривне не изменилась . Ну мне не впервой , переживём , всё равно в регионах хуже чем здесь и никуда они не денутся. но сама ситуация светит почти 50 % падением дохода учитывая девальвацию гривны и это грустно.