Ділянки "під забудову"

[tobias]

з вибором ділянки напевне стикався кожен, хто планує жити, живе у власному будинку. Нажаль на ринку є кілька типів ділянок

- без комунікацій (в полі)

- у котеджному містечку

- у межах міста, села

 

методики продажу та виділення ділянок схожі на східний базар :D

 

Чому девелопери нехтують таким видом заробітку, як ділянки під ключ забудову?

 

Адже великій компанії з зв’язками у меріях, сільрадах, з досвідом девелопменту, залучення суміжних профільних організацій набагато простіше:

- отримати ділянку 5, 10, 20 га під забудову

- розділити участок на ділянки певного розміру або на групи ділянок з однаковою площею

- прокласти комунікації - побудувати дороги, ТП, прокласти газ, воду, електрику, каналізацію до кожної ділянки

 

і продавати вже ділянки з комунікаціями.

На відміну від котеджних містечок буде відсутня щомісячна плата за обслуговування, послуги (крани, екскаватори, загальнобудівельні роботи, тощо) надавати на добровільній основі. Можна запропонувати кілька типових проектів будинків новим власникам.

[Татьяна5]

это правильно, это цивилизованно

 

Вот только "от и до" - это года два-три, и цена такого участка несколько другая. А вот тут и наступает "когнитивный диссонанс" - желание шары и непонимания многими потенциальными покупателями, что цена на 1 сотку в готовом массиве и в сельской нарезке всегда будет разной.

 

Пример "готовых" городков - это Межречье и Десна в Хотяновке, это Свисстаун в Макаровском и ряд других.

 

Добавлено через 1 минуту

- отримати ділянку 5, 10, 20 га під забудову

иллюзия

нет уже таких массивов в рамках меж села, а поза межамы - это охренительные цифры за изменения генпланов, раздел больших кусков на маленькие и тп

 

Добавлено через 42 секунды

- прокласти комунікації - побудувати дороги, ТП, прокласти газ, воду, електрику, каналізацію до кожної ділянки

 

На відміну від котеджних містечок буде відсутня щомісячна плата за обслуговування

поржала, сорри

 

Добавлено через 13 минут

Есть массив, 12га, Демидов, "забудова", мне нужно 5 млн уе - и будет все то, о чем Вы пишите - осталось найти эти 5 млн уе, ну найти того, кто готов их вернуть в течении 3-4 лет . Для понимания - цена сотки 1000 уе, то есть цена земли 1 200 000 уе, а цена инфраструктуры - в 5 раз выше

[tobias]

Для понимания - цена сотки 1000 уе, то есть цена земли 1 200 000 уе, а цена инфраструктуры - в 5 раз выше

що таке $5млн для країни, в якій статки найбідніших з другої сотні починаються з $27млн.

Розумію, є прибутковіші проекти ніж вкласти 5млн на 2-4роки, отримати мінімум 25% прибутку на рік ;)

Але для цього й існують інвестиційні банки, експерти, страхування, щоб оцінити ризики та прорахувати прибутковість, залучити кредит.

 

В більшості цивілізованих країн такі проекти - основа генпланів міст та передмість. Проекти курирують муніципалітети, залучені серйозні проектні організації. Є цивілізований ринок, на якому "покажуть товар лицем" з усіма необхідними документами та дозволами.

Під проекти забудови нових мікрорайонів та котеджної забудови планується розвиток інфраструктури - дороги, супермаркети, школи, дитячі садки, спортивні споруди.

 

Час перестати плакатись, що в країні пробки, аферисти на ринку землі, непонятки з документами, і тисячі бігають по держінстанціям щоб в приватному порядку прокласти комунікації... і все тому, що не знайшлось $5-10млн :D

[Татьяна5]

очень-очень много слов , а сказать Вы что хотели?

[Artyomovets]

очень-очень много слов , а сказать Вы что хотели?

 

похоже, человек ищет того, кто уже взял участок несколько Га, распилил на участки, провел коммуникации и продает по 500 долларов за сотку

[Татьяна5]

и продает по 500 долларов за сотку

точно продает? а то мне показалось, что надо дарить

[Artyomovets]

не, не дарить

 

і продавати вже ділянки з комунікаціями.

[tobias]

Пример "готовых" городков - это Межречье и Десна в Хотяновке, это Свисстаун в Макаровском и ряд других.

 

Для понимания - цена сотки 1000 уе, то есть цена земли 1 200 000 уе, а цена инфраструктуры - в 5 раз выше

«Межречье»

9 км от Оболонского КПП по трассе Киев – Десна, 500 м от трассы.

Электроэнергия подведена, установлены трансформаторы,газ, освещение улиц

24200 - 26 650 грн./сотка близько 3куе

Swisstown - маленькая Швейцария в 35 минутах от Киева

Большой выбор участков от 0, 12 до 0, 34 га для индивидуального строительства ,без ген.подряда в с. Осыково, Макаровский район – 25км от Житомирского КП. территория ограждена, круглосуточная охрана, подземная электрификация

Цена: 1 300 у.е. за сотку

Подано: 21.03.2013 - 11:44

тобто інфраструктура коштує як мінімум не в 5 разів дорожче вартості ділянки.

[Татьяна5]

24200 - 26 650 грн./сотка близько 3куе

750 уе = 1 квт

газа нет, но ждут цифр порядка 3,5К

самый дешевый участок 3К, первая линия = 6К

 

для понимания истории этой земли - бывшая ОСГ, теперь участки "садивныцтво"

"пид забудову" был бы совсем другой коленкор, тыс 300 уе только за генплан села

 

Добавлено через 35 секунд

тобто інфраструктура коштує як мінімум не в 5 разів дорожче вартості ділянки.

так Вы и не поняли....

 

честно говоря, лень объяснять

[tobias]

для розуміння "в 5 разів більше"

10 соток по 1кує, + інфраструктура 50кує

хтось виклав такі гроші за інфраструктуру?

почекаємо робочих днів, може хтось з девелоперів чи прорабів напише, скільки коштує інфраструктура оптом

[Татьяна5]

хтось виклав такі гроші за інфраструктуру?

скажите честно, насколько Вы далеки от рынка земли? судя по вопросу - далеки...

 

вот в том то и дело, что бы сделать

- розділити участок на ділянки певного розміру або на групи ділянок з однаковою площею

- прокласти комунікації - побудувати дороги, ТП, прокласти газ, воду, електрику, каналізацію до кожної ділянки

как раз тыс 50 на участок и будет

 

не забываем, что когда режется один большой акт, теряется 15% земель на дороги

"провести канализацию" - это насосы и фильтрационные поля, 5-7% от массива

"вода" - это артезианки и накопители, охранные зоны

"свет" - это реконструкии мегаватных подстанций, так как такого объема свободных мощностей ни в одном селе нет

"газ" - это трубы высокого давления

Вы реально шутите, когда думаете, что все это не нуждается в обслуживании?

 

Добавлено через 32 секунды

хтось виклав такі гроші за інфраструктуру?

нет, и вопрос в том, что никто и не выложит - в этом нет экономического смысла

 

само назначение "забудова" - оооочень гемморойное в плане масштабных проектов - завязки на генпланы села, глобальные топосъемки, ДПМ (детальне пранування мисцевости), почтовые адреса, отдельные акты, передача появившихся дорог и общественных территорий на баланс сельсоветов и тд и тп и тд...

 

 

Мне слишком понятны цифры. Государству насрать на наших граждан и их "домашние вопросы". Такие проекты могут быть реализованы только в 10-15 км от Киева и их цена будет даааааалеко не 500-2000 уе за сотку... Дальше - такое не будет иметь смысла

[Starper]

... може хтось з девелоперів чи прорабів напише, скільки коштує інфраструктура оптом

 

А ніхто вам нічого і не напише...

Все дуже і дуже індивідуально.

 

P.S. Москалі кажуть: - Какой вапрос, такой і атвєт.

Скажіть мені краще, скільки коштують мешти?

[Татьяна5]

скільки коштує інфраструктура оптом

такое ощущение, что со стенкой разговариваю , не обижайтесь...

 

У нас так страна построена, что "оптом" инфраструктура дороже ))

Пример - на Жукине-1 пришлось брать 2 ТУ и ставить два трансформатора, сначала один, сдавать в эксплуатацию, а потом - второй. Пошли мы за первым ТУ, которое бы одним трансформатором и процессом закрывало бы все потребности - нам впаяли в техусловия точку врезки в линию в 11 км от массива.... пришлось дробить. Свет в случае первого ТУ обошелся бы нам в 3,5 раза дороже, чем в случае двух трансформаторов.

 

Дороги - подготовка с асфальтированием в среднем стоит 200 грн м2 "алл инклюзив", но зависит от удаленности от карьеров и асфальтных заводов.

 

Разрешение на артезианскую скважину на массив в 10га стоят от 200 000 грн до 500 000 грн в зависимости от района. Подчеркиваю - разрешение, а не сама скважина и насосы

 

Централизованная канализация - это вооооообще отдельная песня. Никогда такие канализации в селах у нас не появятся - они золотые. Вот что при СССР было - то и будем добивать

 

Пардон, чет меня понесло - сама мечтаю толкнуть какой-то большой и красивый "правильный" проект, со всей инфраструктурой, недорого... для молодых семей с детьми. Похоже, что мечта моя так и умрет

[finn199]

сама мечтаю толкнуть какой-то большой и красивый "правильный" проект, со всей инфраструктурой, недорого... для молодых семей с детьми. Похоже, что мечта моя так и умрет

Хочу пожелать сбыться мечте. Где то должно начаться.

Правда надо какие то гос финанс потоки на себя замкнуть .... или "поубивать" ВСЕ тарифы на подключения-разрешения.

Змінено 6 травня 2013 користувачем finn199

[tobias]

приведу пару прикладів нової держави ЄС

ліс біля моря

Целевое назначение: Земля жилого фонда

 

Размер участка: 20 283 m² 20 000 €

 

 

Кадастровый номер: (ссылка устарела)

 

(ссылка устарела)

передмістя Талліна

Форма собственности: Недвижимость

 

Размер участка: 40 000 m² 19 000 €

 

 

Кадастровый номер: (ссылка устарела)

 

(ссылка устарела)

якщо подивитесь ще кілька пропозицій(переглянув з десяток) - помітите разючу відміність -

всі ділянки з кадастровим номером та положенням на карті

[Татьяна5]

И опять - что именно своим постом Вы хотели сказать?

[tobias]

ще дві характеристики ділянки, які не коштують тисячі доларів -

в кожній об'яві про продаж землі в цивілізованій країні повинні бути:

- кадастровий номер

- координати (положення на карті)

в скількох % об'яв про продаж землі в Україні є ця інформація? 2013 рік сьогодні

P.S. ціни теж можна порівняти з українськими

[Татьяна5]

в скількох % об'яв про продаж землі в Україні є ця інформація? 2013 рік сьогодні

сейчас все больше и больше объявлений с этими параметрами

Спрашивайте у продавцов и будете получать все то же

 

Под Киевом масса земли в многогектарных актах в 40км зоне по 100 уе за сотку, только вот что на этой земле можно делать - это вопрос.

[tobias]

Спрашивайте у продавцов и будете получать все то же

є відчутна різниця між "питайте у продавців" і "є в обяві" (2 ссилки - одна на кадастр, друга - положення на карті) :D

скільки ще років українці чекатимуть на такий сервіс 2-5років?

Адже продаються ділянки за відчутні суми $20000-$100000, а інформаційного сервісу за ці гроші кіт наплакав...

Навіть для ділянок за 200-500кує(навіть за кілька мільйонів ;)) така інформація відсутня, а клієнта, що викладає таку суму, продавці повинні "облизувати" як мінімум, а в об'яві часто відсутня важлива мінімальна інформація... доколе?

 

Добавлено через 36 минут

Землю дороже не продадите, можно будет продать только комуникакции. - но реально еще не понятно есть ли в этом смыл и рентабельность?

досвід США та ЄС показує, що є. Навіть в Україні є кілька прикладів.

 

Добавлено через 4 минуты

А ніхто вам нічого і не напише...

"надо только выучиться ждать"

Надо только выучиться ждать,

Надо быть спокойным и упрямым,

Чтоб порой от жизни получать

Радости скупые телеграммы…

 

Надежда – мой компас земной,

А удача – награда за смелость.

А песни… Довольно одной,

Чтоб только о доме в ней пелось

www.pseudology.org/songs/Nadejda.htm

[Татьяна5]

а в об'яві часто відсутня важлива мінімальна інформація... доколе?

в Украине единый кадастровый реестр работает пока через задний проход, да и введен он в 2013 году

вообще, какое отношение этот вопрос имеет к заголовку Вашей темы?

 

Добавлено через 54 секунды

досвід США та ЄС показує, що є. Навіть в Україні є кілька прикладів.

кто ж спорит, а тема о чем?

[Starper]

кто ж спорит, а тема о чем?

 

очень-очень много слов , а сказать Вы что хотели?

 

И опять - что именно своим постом Вы хотели сказать?

 

кто ж спорит, а тема о чем?

 

 

"надо только выучиться ждать"

 

Если уж Татьяну5 с её долготерпением вы заставили слегка заёрзать, то долго вы будете ждать....

Удачи!

[tobias]

вообще, какое отношение этот вопрос имеет к заголовку Вашей темы?

Наявність кадастрового номеру(КН) - необхідна складова документів на ділянку. Продаж ділянки без КН - це як товар без керівництва з користування, авто без техпаспорта, програма без ТЗ, весілля без молодої.

Якщо покупці перестануть цікавитись ділянками без КН та вказаного в об’яві розташування, адреси, то власники АН почухають "репу" і добавлять певний сервіс на сайти. Власники ділянок зроблять КН і подаватимуть об’яви вже з необхідною інформацією.

Навіть депутати можуть прийняти закон, який забов’язує для кожної ділянки, що виставляється на продаж, мати КН.

кто ж спорит, а тема о чем?

тема про те, які якості повинен мати гарний товар на ринку нерухомості - ділянки.

Продавці десятків ділянок звичайно можуть мати свою думку і продавати ділянки без КН, комунікацій. Споживачі теж можуть купувати ділянку в чистому полі, а потім робити КН, прокладати комунікації.

Татьяна5, Ви висловили свою думку, що комунікації це дорого, краще тягнути їх в приватному порядку, потім зкидуватись грошима на дорогу, паркан і т.п. Щиро вдячний Вам. Теж метод, він працює.

 

Але в мене є надія... що власники великих масивів дослухаються до прагнень споживачів і створять пропозицію на ринку ділянок з комунікаціями і всією потрібною документацією, якісним інформаційним супроводом. Може хтось зможе створити відповідний бізнес.

[Татьяна5]

Татьяна5, Ви висловили свою думку, що комунікації це дорого, краще тягнути їх в приватному порядку, потім зкидуватись грошима на дорогу, паркан і т.п.

опа, это я такое сказала????

 

Добавлено через 3 минуты

Наявність кадастрового номеру(КН) - необхідна складова документів на ділянку.

Открою Вам глаза - о том, что такое кадастровый номер знают 5% потенциальных покупателей

[tobias]

опа, это я такое сказала????

Для понимания - цена сотки 1000 уе, то есть цена земли 1 200 000 уе, а цена инфраструктуры - в 5 раз выше

 

У нас так страна построена, что "оптом" инфраструктура дороже

 

Дороги - подготовка с асфальтированием в среднем стоит 200 грн м2 "алл инклюзив", но зависит от удаленности от карьеров и асфальтных заводов.

 

Свет в случае первого ТУ обошелся бы нам в 3,5 раза дороже, чем в случае двух трансформаторов.

 

Разрешение на артезианскую скважину на массив в 10га стоят от 200 000 грн до 500 000 грн в зависимости от района. Подчеркиваю - разрешение, а не сама скважина и насосы

www.stroimdom.com.ua/forum/showpost.php?p=2234283&postcount=13

я так зрозумів ваші попередні дописи.

про "скидуватись на дорогу, паркан" - мое спостереження за освоєнням Жукіно.

Маю надію що обрана оптимальна за вартістю та строками стратегія, щоб не довелось переробляти через 5-15років.

 

В мене склалось враження, що Ви вважаєте недоцільним і не рентабельним будівництво інфраструктури для 10-20га в плані бізнесу. Чи будуть рентабельними проекти на 100-200га - питання.

Краще розбити на ділянки і продати дешево. Потім покупці гуртуються і самостійно прокладають потрібні комунікації.

Тобто є умовно 1000уе за сотку без комунікацій. Якщо прокладати комунікації централізовано на всіх, то ціна зросте до 3-5куе за сотку і можливо ділянки доведеться продавати 2-4роки.

 

P.S. на realt зараз

311 пропозицій площею від 1 до 20га.

30 пропозицій від 20га і більше(середній розмір 20-60га), але 2 пропозиції досить великі

Обухiвський р-н, Халеп`я, Набережная 726 га Цiльове призначення: iндивiдуальна забудова, заповiдно-санiтарне

Обухiвський р-н, Пiдгiрцi 288.02 га Цiльове призначення: iндивiдуальна забудова

Змінено 9 травня 2013 користувачем tobias

[-=Белка=-]

tobias, я вот тоже не понимаю цель дискуссии. В каждом районе Киевской области остались городки с инфраструктурой - отголоски докризисного времени)) с докризисными ценами. Есть огромный выбор - от приватизации в голом поле, до под ключ - бери и стройся. Как по мне - так это наоборот хорошо. Каждый выбирает по своему карману и разумению.

Или цена должна быть как в поле, а состояние - под ключ?