Покупка квартиры. Вторичка или новострой в кредит ?

[amsterdam]

Все именно так и было, как вы описали. Сразу же после института начал откладывать, за 10 лет накопил определенную сумму. Имея уже накопления родили ребенка, но еще живем в чужей квартире, планируя обзавестись своей.

 

Добавлено через 10 минут

 

 

Тоже все так и было задумано, вот уже как месяца три изучал возможные варианты, смотрел предложения по рынку, за кредит даже и не думал. Но случайно на каком то форуме кто-то описал как в прошлом году семья приобрела квартиру с помощью программ доступное жилье. Мне стало интересно, что это такое и начал буквально пару недель назад узнавать подробности. Вот и на днях родилась такая идея, которую написал вначале темы. Вот и решил узнать у публики кто, что думает по этому поводу

 

Ваша тема натолкнула меня на создание другой, про семейный бюджет. Там я описал свой опыт и отношение к этому.

 

В бизнесе есть такая поговорка "Прежде чем войти в какой-то бизнес, подумай как из него потом выйти и сколько это будет стоить".

Простыми словами, имеется ввиду перед тем как брать на себя обязательства, подумайте сколько вам это будет стоить, когда захотите отказаться.

[Siris]

30 лет кредита-вы хоть представляете,что это??????????????

Представляю, но наверное не совсем, поэтому и спрашиваю другие мнения

 

В НАШЕЙ стране,а про удешевления % по гривне ,это просто-:lol::lol:

Почему, же смешно. Я устроился на работе и получал 850 грн. Счас работаю там же, но за 10 лет стал получать намного больше, работая на той же должности. Сколько буду получать в будущем, не знаю.Так ведь даже обычная индексация будет увеличивать зп, а стоимость кредита будет всегда одинаковой 6000 грн/мес. Может через 10 лет мы опять будем получать миллионы из-за инфляции, девальвации. Деньги ведь печатают везде и много и грн и доллары.

 

Добавлено через 2 минуты

"Прежде чем войти в какой-то бизнес, подумай как из него потом выйти и сколько это будет стоить".

Простыми словами, имеется ввиду перед тем как брать на себя обязательства, подумайте сколько вам это будет стоить, когда захотите отказаться.

Вот и думаю, никуда пока не спешу.

[JustDidIt]

у вас же ш 70штук то, так как вы 15 оставляете на ремонт, думаю можно влезть на вторичке в маленькую двушку на 50 квадратов.

 

Меня больше заинтересовали ваши расходы на вас и ребенка с доходом 9к и еще можете до 2к отдавать в крайнем случае. Мы на двоих 5-7к в месяц (без одежды и моих болячек) и без аренды и кредитов и без машины. А добавить питание одежду и памперсы детям можно смело на 2 умножать.

 

Если можете поделитесь секретом как меньше тратить, а то я как не кручу все равно меньше не получается

[Siris]

в каком городе такая квартира по такой цене?

Областной центр, квартира, в радиусе трех кварталов от центра

 

по программе 70х30 необходимо стоять на очереди, или можно и без нее?

возможно ли выбирать новострой на свое усмотрение, или только то, что в программе?

Спасибо.

Нахождение всех членов семьи на квартирном учете в исполкоме по месту жительства - одно из обязательных условий, но можна стоять хоть и в самом конце очереди, главное стоять.

Жилье можна выбирать только у тех застройщиков, с которыми сотрудничает фонд, таких не много.

Про программу можна почитать тут (ссылка устарела)

[Lana_CK]

Я устроился на работе и получал 850 грн. Счас работаю там же, но за 10 лет стал получать намного больше, работая на той же должности. Сколько буду получать в будущем, не знаю.

может, пора сменить работу, например?

[Siris]

Если можете поделитесь секретом как меньше тратить, а то я как не кручу все равно меньше не получается

Не знаю что сказать, вроде и живем как все, стараемся без лишних трат, я к этому отношусь очень принципиально - ниче лишнего. Но в тоже время и не экономим на всем. В прошлом году и на лыжи ездили на пару дней зимой, и летом в крым на 10 дней. Отдохнули хорошо, но и потратили не много. Так что вот так и живем. Ведем семейный бюджет, по прошлому году вышло в среднем 7000 грн/мес на троих

[amsterdam]

среднем 7000 грн/мес на троих

Это доход или расход?

[Siris]

Это доход или расход?

Расход, доход около 9000 грн, зимой меньше, летом больше, в среднем около 9000 грн

[amsterdam]

Расход, доход около 9000 грн, зимой меньше, летом больше, в среднем около 9000 грн

 

Получается что вы готовы пожертвовать всеми своими расходами ради квартиры своей мечты?

Даже полностью золотой дом такого не стоит.

Риски, очень высокие.

[Siris]

Получается что вы готовы пожертвовать всеми своими расходами ради квартиры своей мечты?

Даже полностью золотой дом такого не стоит.

Риски, очень высокие.

Почему пожертвовать? Имея доход в 9000 грн и расход в 7000 грн - около 2000 грн идет в накопления. Если доплачивать за кредит (разницу между сумой кредита и полученым % от депо) до 2000 грн, то по расчетам ниче не поменяется, с той лишь разницей , что накапливать получиться меньше.

[Lana_CK]

а Вы себе представляете эти нервы по депозитам? несколько банков? сделить как каждый из них себя чувствует? вдруг чего с одним, кипишь/нервы вдвойне; нервы, что делать с другими депозитами...эх

[amsterdam]

- кредит погашаю в течении 27 лет равными платежами по 6 000 грн/мес (ануитет)

Это расход по ипотеке. Который должен быть обеспечен реальным доходом.

 

Доход от депозита, я бы не стал называть реальным в нашей стране. Слышали последние инновации которые хотят ввести? Про налог с дохода от депозитов..

А через год, они придумают новый закон, в котором обяжут все ваши доходы от депозитов вкладывать в гос облигации с погашением через 10 лет...

Что тогда?

Чем сложнее схему вы продумываете, тем больше непредвиденных рисков.

[Lana_CK]

с той лишь разницей , что накапливать получиться меньше.

и жить в ноль, практически без накоплений... а даже мелкие радости жизни? а мелкие развлечения для ребенка? а отдых? а, тьху-тьху-тьху, какие-то непредвиденные расходы?

 

НЕ торопитесь! жизнь одна! Не стоит лишать себя всего ради жизни в долг!

 

Думайте лучше не как ЭКОНОМИТЬ будете, а как начать зарабатывать БОЛЬШЕ! и все будет хорошо

[Siris]

а Вы себе представляете эти нервы по депозитам? несколько банков? сделить как каждый из них себя чувствует? вдруг чего с одним, кипишь/нервы вдвойне; нервы, что делать с другими депозитами...эх

А Вы думаете накопления лежат под подушкой, да я их практически с первой зарплаты на депозитах держу. Помню начинал с 2000 грн,(аж смешно от таких сумм). Так что 10 лет опыта депозитчика есть. Прошел через Укрпромбанк-Родовид. Сейчас работаю с 7-8 банками, интернетбанкинг намного облегчает все движения.

Нервы это когда депо в грн, а курс долара улетает к 10,12 грн. А в моем случае все равно какой курс грн/дол, мне кажется даже намного выгодней если он будет 10-12

Добавлено через 6 минут

Доход от депозита, я бы не стал называть реальным в нашей стране. Слышали последние инновации которые хотят ввести? Про налог с дохода от депозитов..

А через год, они придумают новый закон, в котором обяжут все ваши доходы от депозитов вкладывать в гос облигации с погашением через 10 лет...

 

Это с одной стороны (причем самый худший вариант), а с другой стороны - на протяжении моего рабочего стажа доход только рос, хоть и немного но рос, а инфляция будет, я надеюсь, уменьшать наргузку выплаты кредита. Может 6000 грн через 10 лет это будут не деньги

 

Добавлено через 3 минуты

... а инфляция будет, я надеюсь, уменьшать наргузку выплаты кредита. Может 6000 грн через 10 лет это будут не деньги

 

Вот этот агрумент меня и манит влезть в кредит. Это ж не доларовый, как многие попали, а гривневый.

[Lana_CK]

ну да, попадают... только какая разница, кто на чем

[Siris]

Думайте лучше не как ЭКОНОМИТЬ будете, а как начать зарабатывать БОЛЬШЕ! и все будет хорошо

Съэкономленный рубль можно сказать заработанный рубль. И экономить можно по разному. Для меня экономия - это прежде всего разумная трата денег.

[amsterdam]

Это с одной стороны (причем самый худший вариант), а с другой стороны - на протяжении моего рабочего стажа доход только рос, хоть и немного но рос, а инфляция будет, я надеюсь, уменьшать наргузку выплаты кредита. Может 6000 грн через 10 лет это будут не деньги

 

Ладно. На сколько я понимаю, перед тем как начинать об этом думать, вы не производили расчеты.

Я только что карандашом набросал, и вот что получилось:

27 лет * 12 мес. это 324 месяца платежей.

Ануитент 6 тыс. (а не буду здесь описывать, почему ануитент более дорогой вариант)

324 * 6 000 = 1 944 000 грн

Первый взнос - 100 000грн

Итого 2 044 000 грн. Это стоимость жилья без инфляции и изменения условий ипотеки

По сегодняшнему курсу, это 250 тыс. долл.

 

Если же вы купите за 70 тыс. квартиру, и будете себе жить в ней, то:

За тот же период, если сможете откладывать 40% дохода (а по тому что пишите, я не сомневаюсь что сможете), то за 27 лет накопите 1 млн. 166 тыс. грн. А при вашем понимании накоплений на депозите, эта сумма будет значительно выше. Опять же, при прочих равных..

 

При этом, у вас не будет никаких обязательств и уровень жизни семьи будет значительно выше.

[Siris]

Ладно. На сколько я понимаю, перед тем как начинать об этом думать, вы не производили расчеты.

Я только что карандашом набросал, и вот что получилось:

27 лет * 12 мес. это 324 месяца платежей.

Ануитент 6 тыс. (а не буду здесь описывать, почему ануитент более дорогой вариант)

324 * 6 000 = 1 944 000 грн

Первый взнос - 100 000грн

Итого 2 044 000 грн. Это стоимость жилья без инфляции и изменения условий ипотеки

По сегодняшнему курсу, это 250 тыс. долл.

 

Если же вы купите за 70 тыс. квартиру, и будете себе жить в ней, то:

За тот же период, если сможете откладывать 40% дохода (а по тому что пишите, я не сомневаюсь что сможете), то за 27 лет накопите 1 млн. 166 тыс. грн. А при вашем понимании накоплений на депозите, эта сумма будет значительно выше. Опять же, при прочих равных..

 

При этом, у вас не будет никаких обязательств и уровень жизни семьи будет значительно выше.

Почему не производил расчеты ? Производил. (По калькулятору banker.ua/calc/#results) Только я считал не так как как Вы.

Почему ануитет (две недели назад я такого и слова то не знал) ? Потому что этот метод уменьшает выплаты на начальном этапе. При класическом методе первоначальные выплаты стартуют от 8000 грн. Зачем мне счас отдавать дорогую гривну, если через 10-15 лет она обесценится.

Теперь по поводу цифр. Расчеты все в грн. Имея 440 000 грн. Аванс 100000 грн. Остаток 340 000 на депо.

До апреля 2014 есть столбы в банках под 22% + под новый год думаю еще застолбить хороший % до 1,5 года. Поэтому рассчитываю, что на протяжении первых 2х лет % от депо полностью перекроет погашаемую сумму.

Дальше сложнее. Нет уверености какой % будет давать банк по депо. Беру вариант 16%. На протяжении предыдущих 10 лет, я не держал грн в банке под меньший %. За 10 лет если усредненить то выйдет гдето 19%. Таким образом предполагаю что до 2020 смогу пристроить 340 000 грн под 16%. При такой ставке это 4500 грн/мес. Т е мне нужно будет долаживать свои 1500 грн. (При сегодняшнем запасе в 2000 грн. это е напряжно)

Что будет после 2020 я затрудняюсь ответить. Но при нашем экономическом положении в стране думаю ничего хорошего. Мне это будет играть на руку - % по депо в такие времена высокий.

Плюс инфляция будет обесценивать гривну, чем дальше - тем больше.

Теперь расчет с другой стороны. Если из стоимости квартиры в 700 000 вычесть всю имеющуюся на это дело сумму 440 000 грн. Выйдет 260 000 грн. (столько не хватает чтоб взять без кредита) Если разбить эту сумму на 27 лет получиться по 800 грн/мес. Если платить эти 800 грн/мес - это получиться безпроцентная рассрочка сроком на 27 лет. Я же предполагаю, что придется в среднем платить 1500-2000 грн. За 27 лет это 648 000 грн. При этом после погашения кредита сумма в 340 000 остается у меня. Итого 648 000 - 340 000=308 000 грн. Вот эту сумму мне прийдется переплатить за 27 лет, а это 900 грн/мес.А это тоже самое что и отдать сразу всю мою сумму в 440 000. а остаток в 260 000 грн погашать каждый месяц, т е в расрочку без процентно.

Вот такая у меня математика.

[amsterdam]

Вот такая у меня математика.

Конечно математика у каждого своя. Выбор за вами.

Но, ваши слова, о том сколько вы переплатите (308 тыс.), уже не факт.

Вы конечно упускаете такое понятие, как стоимость денег. Это раз.

Во-вторых, расчитывать на депозит, это расчитывать на ничем не обеспеченный доход (в вашем случае - депозит). Т.е. ничем не гарантированный. Я это и хотел сказать в своем прошлом посте.

 

Вам решать. Я вас не убеждаю, просто хотел привести доводы. Но как вижу не смог.

[Artyomovets]

Таким образом предполагаю что до 2020 смогу пристроить 340 000 грн под 16%.

 

на ТВ идите и Балашова жмите

[Siris]

Вы конечно упускаете такое понятие, как стоимость денег.

 

Вот тут мне не понятно. Если не трудно, объясните в двух словах или на моем примере.

 

Добавлено через 12 минут

на ТВ идите и Балашова жмите

Укрэксимбанк счас берет вклады до 10 лет под 17.7%, с ежемесячной выплатой %. (ссылка устарела)

Канечно эти условия надо выяснить непосредственно в банке, узнать все подводные камни. Но если все так и окажется как в инфо на сайте, а ставка на все 10 лет будет фиксировання, то это 5000 грн/мес в государственном банке. Поэтому вся задача на 10 лет будет сводится к тому, чтобы раз в месяц забрать 5000 грн из банка, должить заработанную 1000 и отдать фонду.

 

Добавлено через 6 минут

Я вас не убеждаю, просто хотел привести доводы.

Чем больше доводов, тем больше я буду понимать свои риски, так что готов принять всю критику

 

Добавлено через 1 минуту

Но как вижу не смог.

Почему не смогли, ведь я решение еще не принял. Пока собираю аргументы.

[Teletrek]

ведь я решение еще не принял. Пока собираю аргументы.

Без аргументов.Из личного опыта.На сегодняшний день не "лезьте" в инвестиции первички .Возьмите по Вашим средствам вторичку (чем свежее тем лучше ).Живите и планируйте свое будущее.

[cherryto]

Мои знакомые были в похожей ситуации в 96-2006г.

Гривневый кредит ( большой) на 10 лет под покупку квартиры. Только без депозита, платили с зарплаты . Два года платили проблем, потом в 98 муж потерял работу, обвал курса доллара, платить нечем... В общем они 3 года сдавали эту кредитную квартиру и с этих денег платили кредит.

Жена в это время с тремя детьми жила в ПГТ "Кацапетовка" у родителей, а муж в Киеве снимал комнату, т.к. зарплата не позволяла прокормить семью и снять квартиру. Потом жена тоже нашла работу, и последние оплаты по кредиту в 2005-2006 они делали вообще без напряга, просто по пути в магазин.

 

В итоге этих "мытарств" - 4х комнатная квартира в сталинке на Печерске...

[amsterdam]

Вы конечно упускаете такое понятие, как стоимость денег.

Вот тут мне не понятно. Если не трудно, объясните в двух словах или на моем примере.

Стоимость денег, в двух словах, это то что вы за них можете получать (в вашем случае депозит) минус инфляция.

В вашем случае необходимо обратить внимание на следующее:

1. В стоимости ипотеки всегда заложен уровень депозитной ставки+инфляция+маржа банка

2. Т.е. ваш депозит будет гасить ипотеку и обесцениваться все это время. Любые деньги подвержены инфляции.

3. В итоге: жилье подорожает как минимум до того уровня, что я писал ранее. А депозит обесценится (даже не сомневайтесь, инфляция это рост экономики, замкнутый круг).

4. В вашем расчете, не учтено, что те деньги которыми вы гасите ипотеку могли бы вам приность доход в виде депозите, а у вам наоборот, в них еще заложена маржа банка (это минимум).

[Siris]

Стоимость денег, в двух словах, это то что вы за них можете получать (в вашем случае депозит) минус инфляция.

В вашем случае необходимо обратить внимание на следующее:

1. В стоимости ипотеки всегда заложен уровень депозитной ставки+инфляция+маржа банка

 

Это немного не так, счас попробую пояснить.

1) Мне будет давать кредит не банк, а в фонд доступное жилье. Отличие в том, что банк это прибыльная организация, которая с каждой операции старается получить прибыль. Т е привлекает депозиты по одной ставке, а кредит выдает по большей ставке, за счет разницы получает прибыль. У Фонда доступное жилье получение прибыли не есть главной задачей. Это ряд программ, финансируемых из бюджета, и направленных на помощь молодежи в приобретении жилья. Отсюда и разница в ставках на кредит. У банка ипотека мин под 16%. У фонда же кредит можна взять 1) без % 2) под 3% 3) под 10,5%. На каждую программу выделяется определенная сумма денег из бюджета. По первым двум программам есть очереди из желающих, т к желающих много, а финансирования на всех не хватает. По той программе, на которую я рассчитываю, желающих мало, поэтому можна сразу написать заявку на получение кредита и получить его. Поэтому я беру кредит без маржи, с которой банк получает прибыль.

 

Добавлено через 32 минуты

2. Т.е. ваш депозит будет гасить ипотеку и обесцениваться все это время. Любые деньги подвержены инфляции.

Тут все верно. Но тоже попробую объяснить и этот момент.

Имея 440 000 грн, я могу купить жилье на вторичке. В итоге у меня будет свое жилье и 0 грн . Остальные сбережения я не учитываю, они предназначены для другого.

Но, воспользовавшись кредитом я смогу приобрести лучшее по условиям и намного ликвиднее жилье. В итоге у меня также будет свое жилье и вместо 0 грн - 340 000 грн. Так вот, задача этих 340 000 грн будет сводится к тому, чтобы за счет маржи между ставкой на депозите(на который я смогу их пристроить) и фиксированной ставкой по кредиту выплачивать тело кредита с процентами.

Я эти 340 000 грн вычеркиваю со своего баланса и как в случае с вторичкой получаю остаток 0 грн. Поэтому мне все равно насколько они обесценятся т к параллельно будет обесцениваться моя выплата по кредиту и чем больше будет инфляция, тем мне легче будет добавлять со своего заработаного дохода недостающую сумму от % на депозите. То что после выплаты кредита, эти деньги остануться у меня это будет как бонус для меня, и какая у них будет покупательская способность через 27 лет, мне все равно.

 

Добавлено через 33 минуты

3. В итоге: жилье подорожает как минимум до того уровня, что я писал ранее. А депозит обесценится (даже не сомневайтесь, инфляция это рост экономики, замкнутый круг).

Тут я только выигрываю - я счас получаю жилье, которое потом подорожает, а плачу за него тогда, когда оно уже подорожало, причем по цене до подорожания.