цены на квартиры вроде упали а вроде и нет

[_Max]

У меня есть друг в Казахстане. Он бизнесмен и я с ним часто общаюсь т.к. у нас сфера деятельности одинаковая. И обсуждал я с ним что у них было и как. Ситуация очень похожа на нашу: куча кредитов, нереальные (для населения) цены на недвижимость "с видом на пустыню", приоритетно сырьевой экспорт (только у них энергоресурсы, а у нас сталь). Но у них власть лучше. Он с наших политиков просто ужасался что они творят. Поэтому у нас должно быть хуже, чем у них.

 

Сравнивать с Казахстаном - не совсем корректно. Там разница между "ресурсовыми" местами и степными поселениями еще выше чем у нас между Киевом и Мухосранском. Власть лучше у них ? Прозомбирован он больше.....ВСЕ ИМХО

[САНЫЧ]

1. отсутствие ипотеки === отсутвие денег,за которые можно купить недвижимость. Так что это вактор падения.

2. отсутствие новостроев 2010-2012гг. == верно, но это могло бы сыграть на повышение, если бы не было свободных построенных квартир. А сколько их покупалось именно для перепродажи и ныне стоять пустыми. Так что, скорее всего этот фактор на повышение не сработает.

Ищем дальше ;)[/quote

повышение цены не вопрос завтрашнего дня, а перспективы.изложил мысль относительно крупных городов, вчастности своего населенного пункта. огромное количество учебных заведений способствует вымыванию новостроев со временем.родители просто покупают своим чадам квартиры, а не устраивают в общаги. некоторый новострой из продаж перемещается в сдачу. большое количество приезжих иностранцев тоже вносит свое лепту. такое развитие ситуации уже видел. с уважением.

[dms]

повышение цены не вопрос завтрашнего дня, а перспективы.изложил мысль относительно крупных городов, вчастности своего населенного пункта..

Так про ПЕРСПЕКТИВЫ - даже спорить не стоит. Это только политики могут говорить "вот выберите меня - и цены не будут расти". Бред, а более правильно - откровенная брехня. Потому-что в длительной перспективе тренд всегда восходящий. Всегда и почти на все!!! Вопрос в другом. На сколько текущий кратковременный тренд выше долгосрочного. На РН в 2006-2008 он был не просто выше, он был на несколько порядков выше. Поэтому и гепнулся вниз. А если брать в долгосрочной перспективе, то 1991 - $50 за метр, в 2000-$200 долларов за метр, в 2010 - $ 1000 долларов за метр, в 2020 - $5000 - вполне нормальный тренд.

[marusya]

повышение цены не вопрос завтрашнего дня, а перспективы.изложил мысль относительно крупных городов, вчастности своего населенного пункта. огромное количество учебных заведений способствует вымыванию новостроев со временем.родители просто покупают своим чадам квартиры, а не устраивают в общаги. некоторый новострой из продаж перемещается в сдачу. большое количество приезжих иностранцев тоже вносит свое лепту. такое развитие ситуации уже видел. с уважением.

Ну как же все вцепились в этот миф - "родители покупают квартиру студентам"! Даже среди студентов фарм и юракадемии таких особо не наблюдается. Если бы это было так, рынок недвижимости Харькова ждал бы бесконечный рост!

Вот на рынок аренды квартир этот фактор (струденты) действительно оказывает значительное влияние. А в новострой на сдачу в аренду нужно еще немало денег вкинуть - очень мало желающих будет снимать квартиру в состоянии "строительного ремонта", а эти квартиры покупались в основном для спекуляции.

Насчет иностранцев - основная их часть у нас в Харькове это контингент Барабана - негры/вьетнамцы/китайцы. В 2006 - 2008 они действительно покупали недвижимость шо полоумные и немало в этом им способствовали банки, выдавая ипотечные кредиты.

[Vjcrdf-Ljytwr]

ну, и здесь стерли мое сообщение о том, что сами риелторы запели о падении элитной московской недвиги. и о прогнозах роста донецкой нашими риелторами. 2 мин. провисел месседж, за это время 3 человека сказали спасибо.. т.е. можно говорить о падении Испанской и Казахской недвиги но не РФ или кричать будет только дорожать? Все, теперь чукча не писатель, чукча читатель! :D

[InSAn]

Обращаю внимание на тему топика.

Обсуждение ВВП Казахстана, стоимость нефти и выборы - будут и в дальнейшем удаляться из данной ветки.

 

/InSAn

[_Max]

ну, и здесь стерли мое сообщение о том, что сами риелторы запели о падении элитной московской недвиги. и о прогнозах роста донецкой нашими риелторами. 2 мин. провисел месседж, за это время 3 человека сказали спасибо.. т.е. можно говорить о падении Испанской и Казахской недвиги но не РФ или кричать будет только дорожать? Все, теперь чукча не писатель, чукча читатель! :D

Отреагировать не успел, но суть понравилась....Я подумал, что Вы сами стерли)))))

[AndyAntonov]

1. отсутствие ипотеки

2. отсутствие новостроев 2010-2012гг.

 

1 работает против роста.

2 работает за, но нету платёжеспособного спроса даже на понастроенное. Крысис.

[ИгорьН]

В октябре-декабре цены практически остались на "уровне" и даже наметился некоторый рост на недорогие (в основном 1-комнантные) объекты. Связываю это, в первую очередь, с полным отсутствием в стране альтернативных оазисов для свободных средств. А освободилось их немало в 2009г. Во-вторых: полное недоверие банковской системе-"уж лучше пусть моя квартира подешевеет, чем разбогатеет владелец банка, который мне не вернет депозит"-типичная логика не лишенного разума обывателя. Ну и последнее: недоверие к валюте US $ как таковой.

Вот когда эти резервы рассосутся-начнется настоящее падение цен. Прогноз на старт к финишу: апрель-июнь 2010. Пик-лето 2011.

ЗЫ: если новая власть не введет каких-либо финтов, типа запрет валютных депозитов или прессинг бизнеса, который вынужден будет выводить капиталы и куда-то их прятать.

[krava]

В октябре-декабре цены практически остались на "уровне" и даже наметился некоторый рост на недорогие (в основном 1-комнантные) объекты. Связываю это, в первую очередь, с полным отсутствием в стране альтернативных оазисов для свободных средств.

Согласен,только это не оазисы а прямое выкачивание последних заначек у хомяков(очередной загон). У кого хватило наскрести на 1к. в киеве, у кого только под киевом т.к. везде трубят что будет дорожать после выборов. Криза минуе.

У меня некоторые знакомые повелись на это. В последнее пару месяцев купили 1к. квартиры под киевом до 30К. Позанимали денег у всех кого можно т.к. все трубят, что цены растут и после выборов это продолжится.На уговоры подождать еще пол года, смотрели как на умалишенного. Переубеждать таких людей смысла нет. Не хочу иметь врагов и рисковать чужими деньгами и благосостоянием.

Чтобы цены упали, нужен сильный толчек. Это на мой взгляд может быть:

1. Резкий рост доллара.

2. Значительное повышение комуналки.

3. Закон об изъятии банками ипотеки у должников, при том не в пользу последних.

4. Строительство бюджетного жилья за 400-500 долларов за метр.

5. Ваш вариант.

Если ничего из этого не произойдет, то падение цен может затянуться на годы. А инфляция доллара может полностью нивелировать этот процесс.

Иначе, если маятник не качнется, все будут сидеть, бедные как церковные мыши на ЗП в 100-200 долларов и рассказывать, что моя квартира в 2008-м стояла ОГОГО!!! ..... и стараться до последнего держать цены. менталитет у нас такой

2Volna, ds007

Я с Вами полностью согласен что ценам есть куда падать. До 2004 г. так точно(ИМХО). При расчетах смотрю только на новострои. Выводы делал на основе авизо.

В 2004-м средняя цена на 3к. квартиру была порядка 50-70К , в 2008-м в районе 200-220К, сча порядка 110-130К

Цены действительно упали на 80-100%.

Смотрим здесь (2004 г.):

(ссылка устарела)

(ссылка устарела)

(ссылка устарела) (центр дороже)

 

А вот и апрель 2008 г. (перед падением):

(ссылка устарела)

(ссылка устарела)

 

На основании этих данных, каждый может сделать соответствующие выводы.

P.S. Анализ с графиками делать влом. Есть чем другим заниматься. Да и ленивый я ;)

[Gev]

чем дальше человек от рынка(любого, но в этом случаи недвижимости) тем больше он дает советов и прогнозов.

Есть такое дело. В свое время я возглавлял фирму недвижимости. Так каждый маклер, что работал у нас наваливал кучу прогнозов клиентам. А я вот все удивлялся почему у меня нет желания что-то прогнозировать. ;)

[Volna*]

Чтобы цены упали, нужен сильный толчек. Это на мой взгляд может быть:

1. Резкий рост доллара.

2. Значительное повышение комуналки.

3. Закон об изъятии банками ипотеки у должников, при том не в пользу последних.

4. Строительство бюджетного жилья за 400-500 долларов за метр.

5. Ваш вариант.

1. Да;

 

2. Да, но возможно незначительное;

 

3. Да. Уже началось. (Но пока выставляют по завышенным ценам. Например дом, который в 2008 стоил примерно 250-270 тыс., выставляли за 180 - не продался. Сейчас на аукцион за 150 поставили. Там классный двухлетний ремонт. Но возможно это цена с машиной Субару Трибека - её вместе с домом конфисковали);

 

4. Возможно. (Зависит от отношения властей с крупными застройщиками. Мелкие не потянут - на откаты большие затраты);

 

5. Возможность приобрести дёшево что-то на будущей задел, что будет приносить прибыль. (Например, мамина приятельница в середине или конце 90-ых купила обанкротившийся кирпичный заводик за 60К$. В 200(?) продала за 1млн$ наличными.

 

Кто бы не продал лишнюю 3-к. квартиру даже за 50К, чтобы купить на будущее "свечной заводик"?

[Мастер]

Сейчас (вернее год назад) зп средненького топ-манагера была 7-8 тыш грн

Средненький топ-манагер - это вице-президент средненькой корпорации размером 5-10 тыс. человек?

Или речь шла о средненьком менеджере-консультанте в магазине?

[inventor]

повышение цены не вопрос завтрашнего дня, а перспективы.изложил мысль относительно крупных городов, вчастности своего населенного пункта. огромное количество учебных заведений способствует вымыванию новостроев со временем.родители просто покупают своим чадам квартиры, а не устраивают в общаги. некоторый новострой из продаж перемещается в сдачу. большое количество приезжих иностранцев тоже вносит свое лепту. такое развитие ситуации уже видел. с уважением.

 

Саныч ты прикалываешься? В моей школе, где я учился в этом году еле-еле собрали один первый класс из 14(!!!) человек и тому рады безумно (когда я учился было 4 класса по > 30 учеников каждый).

В этом уч. году выпускников школ будет ещё меньше, чем в предыдущем.

А в предыдущем был гэп с 450 до 350 тыщ выпускников.

 

Такие аргументы, как ты приводишь, они как раз через 5-10 лет аукнуться ОГРОМНЫМ минусом на спрос по квартирам. Просто гигантским (это не родившиеся в 1994-2000 годах не БУДУТ покупать квартиры).

Я не совсем согласен с трендом ТОКА ВВЕРХ В ПЕРСПЕКТИВЕ (разве шо гипер). По ценам на недвиж у нас будет глубокая истерическая дефляция. Лет 10 наверное.

[inventor]

Средненький топ-манагер - это вице-президент средненькой корпорации размером 5-10 тыс. человек?

Или речь шла о средненьком менеджере-консультанте в магазине?

 

Сейчас средненькая зарплата (наёмного) топ-манагера колеблется от 5000 до 10000 грн. Это немного, но больше чем будет.

[dms]

 

Саныч ты прикалываешься? В моей школе, где я учился в этом году еле-еле собрали один первый класс из 14(!!!) человек и тому рады безумно (когда я учился было 4 класса по > 30 учеников каждый).

В этом уч. году выпускников школ будет ещё меньше, чем в предыдущем.

А в предыдущем был гэп с 450 до 350 тыщ выпускников.

 

Такие аргументы, как ты приводишь, они как раз через 5-10 лет аукнуться ОГРОМНЫМ минусом на спрос по квартирам. Просто гигантским (это не родившиеся в 1994-2000 годах не БУДУТ покупать квартиры).

Я не совсем согласен с трендом ТОКА ВВЕРХ В ПЕРСПЕКТИВЕ (разве шо гипер). По ценам на недвиж у нас будет глубокая истерическая дефляция. Лет 10 наверное.

 

 

Только ссылка на пост какая-то неправильная. Я САНЫЧУ примерно то-же сам доказвал, а Вы меня сделали его аппологетом дорожания

[Georgiy]

Сейчас средненькая зарплата (наёмного) топ-манагера колеблется от 5000 до 10000 грн. Это немного, но больше чем будет.

 

Ерунда.

 

Разве что топ-менеджер ЧП Пупкин с годовым оборотом 500 кгрн.

[САНЫЧ]

 

Саныч ты прикалываешься? В моей школе, где я учился в этом году еле-еле собрали один первый класс из 14(!!!) человек и тому рады безумно (когда я учился было 4 класса по > 30 учеников каждый).

В этом уч. году выпускников школ будет ещё меньше, чем в предыдущем.

А в предыдущем был гэп с 450 до 350 тыщ выпускников.

 

Такие аргументы, как ты приводишь, они как раз через 5-10 лет аукнуться ОГРОМНЫМ минусом на спрос по квартирам. Просто гигантским (это не родившиеся в 1994-2000 годах не БУДУТ покупать квартиры).

Я не совсем согласен с трендом ТОКА ВВЕРХ В ПЕРСПЕКТИВЕ (разве шо гипер). По ценам на недвиж у нас будет глубокая истерическая дефляция. Лет 10 наверное.

у нас открывают новые/ забирают старые/ детские сады, хорошо плодятся вьетнамцы, с удовольствием учатся в вузах киевляне, не считая остальных пересичных, которые после получения дипломов не спешат возвращаться домой,куча разных факторов влияющих на спрос на недвигу первмчную и вторичную, с ремонтами и без, еще/я так думаю, не дай Бог,/ начнутскладываться кварталы панелек, у которых закончились и немыслимые сроки эксплуатации,панели держатся на швах герметика!накроются целые районы с гнилыми сетями! братцы, у нас уникальна краина! никто не знает куда ветер дунет. спрос может возникнуть в любой момент. сильно не бейте, это только мое мнение. с уважением.

[Mendeleev]

с удовольствием учатся в вузах киевляне, не считая остальных пересичных, которые после получения дипломов не спешат возвращаться домой,

Наслеление Киева действительно постояно увеличивается из-за миграции населения, так в січні–жовтні 2009 року приріст 9204. Аналогично для областных центров, только меньше.

Отсюда вывод: в Киеве и областных центрах всегда будет дефицит жилья, если конечно не грянет реальный строительный бум или народ начнёт валить обратно в сёла (ИМХО и то и другое маловероятно).

[Sopa]

Сейчас средненькая зарплата (наёмного) топ-манагера колеблется от 5000 до 10000 грн. Это немного, но больше чем будет.

 

Всё правильно, 5-10 туе. НЕ грн. А в грн это з/п ведущего, регионального но никак не ТОПа.

[inventor]

Только ссылка на пост какая-то неправильная. Я САНЫЧУ примерно то-же сам доказвал, а Вы меня сделали его аппологетом дорожания

 

сорри, ошибся

[САНЫЧ]

сорри, ошибся

 

[inventor]

у нас открывают новые/ забирают старые/ детские сады, хорошо плодятся вьетнамцы, с удовольствием учатся в вузах киевляне, не считая остальных пересичных, которые после получения дипломов не спешат возвращаться домой,куча разных факторов влияющих на спрос на недвигу первмчную и вторичную, с ремонтами и без, еще/я так думаю, не дай Бог,/ начнутскладываться кварталы панелек, у которых закончились и немыслимые сроки эксплуатации,панели держатся на швах герметика!накроются целые районы с гнилыми сетями! братцы, у нас уникальна краина! никто не знает куда ветер дунет. спрос может возникнуть в любой момент. сильно не бейте, это только мое мнение. с уважением.

 

У меня инсайд инфо есть из мин образования. Так говорят, что уже давно бы из двух половин сельских школ сделали бы одну, потому как всё равно туда никто не ходит, а деньги на содержание текут.

 

думаю, не дай Бог,/ начнутскладываться кварталы панелек, у которых закончились и немыслимые сроки эксплуатации,панели держатся на швах герметика!накроются целые районы с гнилыми сетями! братцы, у нас уникальна краина! никто не знает куда ветер дунет. спрос может возникнуть в любой момент. сильно не бейте, это только мое мнение. с уважением.

 

Не буду сильно, но ТАПОК кину

 

Конечно (упасигосподь) будет какое-то стихийное лыхо и полкиева смоет/развалит - тада панятно, спрос будет. Тока за строителями ещё строже смотреть будут, чем месяц назад за аптекарями. А спроса на галимые халупометры НЕ БУДЕТ (кто накупил таких - это ваши проблемы, куда вы их будете сбывать, хоть на хлеб меняйте, хоть на конрацептивы, денег вам за них никто не даст). Ибо не с чего эти халупометры покупать. Он появится когда начнётся рост доходов населения в долларах, ну на протяжении хотя бы 1,5 -2 лет. То бишь тут так 3-4 года колбасит Америку, потом год полтора деньги доходят до нас ну и 1,5 года, чтобы поверить, что крыза мынула.

 

Открою страшную тайну. Основной любой деятельности компании есть маркетинговый план (в т.ч.), в котором написано про объём рынка в общем и в натуральных единицах. Пользуясь случаем, хочу закинуть такой рассчёт. Смотрим, расход за 2003-2008 года ипотека потянула 20 млрд$$ и это было в общей сложности процентов 40-50 продаж на РН Украины, итого за 6 жирных лет потратили 50 млрд$$. ОТ общего количества денег, зашедших на Украину 100 млрд$$ это составляет 20%. Запомните эту цифру. Это максимальная гипотетически максимальная, уверен на практике будет меньше доля сбережний, которую потратят на РН.

 

 

Сразу задача растишкам объяснить КАК, КАКИМ образом, ЗА КАКИЕ УСЛУГИ или ТОВАРЫ Украина получит такие же деньги и эти деньги попадут НА РУКИ к наслению в следующие 5-7 лет (это будет означать, что "буиттокадаражать", вот как войдут деньги так я и соглашусь, что буит токадаражть) .

 

На руках у населения в лучшем случае скопилось 15 ну 17 млрд $$ (надо будет - пару ссылок приведу, в т.ч. от НБУ и от ассоциации банкиров).

И шо? Далее, растянув 20% от 17 млрд получаем, жалкие 3,4 млрд$$ на 5 а скорее на 7 лет на ВЕСЬ РН Украины. На киев пойдёт максимум треть.

В увеличение общей суммы накоплений не верю, т.к. у нас отрицательное сальдо за этот год 6 млрд$$

 

Делим 3,4 на 5 (мы же АПТИМИСТЫ?) и получаем где-то 0,69 млрд в год. ВОт такой объём денег ждёт продаванов в ближайшей перспективе.

Киеву достануться крохи 0,69*0,3 = 230 лямов. Вот такой АПТИМИСТИЧНЫЙ объём рынка ни больше ни меньше.

 

Для проверки,в этом году риэлтерии кричали, что продаётся 200-400 квартир в месяц, Будем считать 4000 продали. 230М/4000 = 56 К$ ну вполне так сказать в духе времени (трёшки понятное дело нифига не продавались, что и отразилось на средней цене)

 

Теперь возьмёмся за вторую часть уравнения, объём в штуках для КРЖН.

Возьмём, что 4000 это минимальный объём, который нужен нашим гражданам для продаж за год (для сравнения посмотрите в Авизо там если не ошибаюсь 10к квартир стоит ещё столько же у строителей в рукаве, не проданных). В меньшую цифру нифига не верю. Она может только УВЕЛИЧИВАТЬСЯ.

 

0)Итого имеем запасов на 5 лет продаж (+4000 квартирв год) +:

1) Строители ввели в эксплуатацию в этом году 420К м2 квартир или 6000 квартир Нет конечно, можно ничего не строитть, проедать заначки. Только вот пример ТММ и Лёвы, говорит о том, что просто так сидеть на 5й точке не удаться. Так сказать, если переодолжили чтобы перотдать, прийдётся долг ОТРАБАТЫВАТЬ с процентами. Ну и если и это не сдвигает строителей с 5й точки. Аргумент - выборы - не пролезете в советы - потеряет всё влияние. Абсолютно. И тады уж вас тёпленькими возьмуть.

Ну а сосущим бюджетную сиську тоже бАльшой привет ибо сиська обмельчала-то в последнее времяяяя, но это лучше чем то, что будет.

Ну можете конечно снизить свои обороты ещё в 2 раза (до 3 000 квартирв год производить) - ВАМ это НЕ ПОМОЖЕТ и НЕ НАДЕЙТЕСЬ.

 

2) Ипотчнеги и кредиты под недвиж - это воистину бесконечный источник квартир. Судите сами. Всего выдано 300-420К (за пять жирных лет) кредитов. Треть из них Киев , то бишь 100к из этих 100к половину составляют кредиты физлиц, половину - юрики. Из них просрочки имеют (по самым заниженым данным физики 8%, юрики больше 16% и эти цифры будут расти), т.е. 12 000 квартир на нынешний момент. Делим на 5-7 лет получем по 2000 в год. Реально же там 30%. Революции они не сделают но их пример будет поучительным для всех остальных. О том, что брать ипотеку под 12% это смертоубийство (ну 24% это для душевнобольных людей условия).

 

3) Мнимый пункт, его учтём только при конечных рассчётах.

Спекули. У них пускай 10 000 квартир. (Хотя голубченко говорил о 50000 таких квартир идомов)

 

Итого:

минимально 4000 + 4000(0)) + 3000 (1)) + 2000(2)) = 13000 квартир (в принципе в 2 раза меньше чем в жирные годы, можно сказать, нормально) будет продаваться за год, когда наконец пойдут обороты.

Считаем 230 М /13 000 = 18 К$ за среднюю квартиру.

 

А что такое средняя квартира. Открываем авизо. Смотрим раздел недвиги. Первую страницу и последнюю делим на два, получаем среднюю номер страницы - на нём - средние квартиры по рынку. Не знаю как у вас - у меня получилась двушка в 55 м2.

И ЭТО ВСЁ АПТИМИСИЧЕСКИЙ вариант (песимистический с 7 годами крызы и 3 млрд долларов я не привожу из гуманных соображений ).

Так что выводы поскай каждый делает сам.

Тут возможны варианты конечно разные. Но в основном, думаю, что так ибудет. Или сейчас как БАРАНЫ упираемся и продаём по 50 к за гавённый хрущ и спустя два года он будет стоить 5-10К$ или сразу опускаем цену до указанной (18к).

 

Как рассматривал выше ПОСЛЕ крызы. В украине спрос на недвигу должон упасть со стороны пересичных ибо их просто нет. А на остальных свалится платная медицина , платное образование, 18 миллионов пенсионеров.

 

Так что господа строители, берём мастерки и по коням. И работать-работать-работать. И чтобы качественно делали всё (а не галимущие окна фигачили, что за вами всё переделывать надо), а то свои 18 кусков можете и не заработать.

Змінено 29 грудня 2009 користувачем inventor

[Ahdriy]

 

 

Открою страшную тайну. Основной любой деятельности компании есть маркетинговый план (в т.ч.), в котором написано про объём рынка в общем и в натуральных единицах. Пользуясь случаем, хочу закинуть такой рассчёт. Смотрим, расход за 2003-2008 года ипотека потянула 20 млрд$$ и это было в общей сложности процентов 40-50 продаж на РН Украины, итого за 6 жирных лет потратили 50 млрд$$. ОТ общего количества денег, зашедших на Украину 100 млрд$$ это составляет 20%. Запомните эту цифру. Это максимальная гипотетически максимальная, уверен на практике будет меньше доля сбережний, которую потратят на РН.

 

 

По моему где-то в этих цифрах ошибка.

А так расчет очень дельный.

[teonit]

По моему где-то в этих цифрах ошибка.

А так расчет очень дельный.

 

Всё там нормально, имелось в виду, что ипотека = 20% от зашедших денег (т.е 20 млрд$$ из 100).