цены на квартиры вроде упали а вроде и нет

[Марыля]

bfm.ru

— Какие тенденции сейчас можно выделить на рынке недвижимости?

 

— Первое, что мы наблюдаем — это снижение возможностей для привлечения заемных средств, необходимых для реализации проектов — тех финансовых ресурсов, которые использовались практически всеми участниками строительного рынка. Многие компании брали банковские кредиты или планировали привлечь средства фондов прямых инвестиций, которые приобретали коммерческую недвижимость.

 

Что касается инвесторов, то они сейчас, в большинстве случаев, заняли выжидательную позицию. Это связано с тем, что на рынке есть некоторая неопределенность с точки зрения уровней доходности, соответствующих определенному уровню риска. ...

Но оценить, по какой стоимости будут совершаться сделки купли-продажи, пока невозможно. Покупатели еще не готовы приобретать из-за неуверенности в том, что этот уровень цен является оптимальным, а продавцы уже не могут реализовать, потому что не готовы к значительному снижению цен. Вероятно, долго такая ситуация продолжаться не может: возникнут продавцы, которым срочно нужно будет продать.

 

Скорей всего, это будут банки, которые получат заложенные по кредитам объекты недвижимости. С точки зрения банковских нормативов по ликвидности и достаточности капитала недвижимость — не самый лучший актив для баланса кредитной организации.

Дополнительный доход инвестор может получить, приобретая так называемые кризисные активы, которые будут выходить на рынок в связи с тем, что у владельцев не хватает средств для погашения банковских кредитов или других обязательств перед кредиторами. Это будет вынужденная продажа, связанная с тем, что продавцу необходимы средства

 

— Что вы подразумеваете под кризисными активами?

 

— Это недвижимость, заложенная в обеспечение выполнения обязательств. Активы, которые будут продаваться в короткие сроки. Например, банк получает заложенное здание в Москве и для того, чтоб ему остаться на плаву, необходимо продать это здание. Крупные банки, скорее всего, будут действовать не так агрессивно, стараясь дождаться более выгодных цен. У небольших банков, вероятно, такой возможности не будет. И цена кризисных активов в разы отличается от той, которую ожидает их собственник. Это чем-то похоже на margin-call: собственник компании берет кредит под залог акций, и если акции упали на 70%, то ему нужно либо предоставить дополнительное обеспечение, либо погасить задолженность.

Змінено 2 квітня 2009 користувачем Марыля

[AJAX]

Рост чего? Цены, сделок?

Рост реально проданных объектов, а не их количества.

[jay2004]

Рост реально проданных объектов, а не их количества.

 

Приведите реальные сделки, для обьективности, плиз.

[marusya]

Например, банк получает заложенное здание в Москве и для того, чтоб ему остаться на плаву, необходимо продать это здание. Крупные банки, скорее всего, будут действовать не так агрессивно, стараясь дождаться более выгодных цен. У небольших банков, вероятно, такой возможности не будет. И цена кризисных активов в разы отличается от той, которую ожидает их собственник. Это чем-то похоже на margin-call: собственник компании берет кредит под залог акций, и если акции упали на 70%, то ему нужно либо предоставить дополнительное обеспечение, либо погасить задолженность.

Чистая теория и предположения. Причем российская, а как действует законодательство РФ в вопросах взыскания задолженности и заложенного имущества, я не знаю. Как это делается в Украине, я написала выше. Чтобы "банк получил заложенное имущество" нужно пройти очень долгую процедуру, легче реструктуризировать или продлить кредит. Про margin-call - не нужно путать мух и котлеты. Даже если в кредитном или ипотечном договоре есть подобный пункт, то чтобы начать процедуру взыскания, нужно расторгнуть кредитный договор и только тогда переходим к процедуре взыскания.

[Мастер]

Вы все хотите сказать что нет дешевых квартир от банков, которые дешевле рыночных цен? Не верю.

 

Вера, конечно, сильное чувство, но ведь можно не воспринимать на веру, а пройтись по сайтам с предложениями залоговой банковской недвижки и посмотреть.

Лично мне понравился домик в полтавской области общей площадью 49 кв.м. требующий ремонта с участком неприватизированой земли за $146 000. Понравилась квартира в Донецке площадью 101 метр в новострое после строителей за $330 000.

У вас точно такая же вера, только в обратном!

Сайты банков ни в коем случае не опровергают мое предположение, а даже косвено подтверждают. Согласитесь что нельзя опираться только на офиц. информацию в нашем корупционном государстве.

[AJAX]

Приведите реальные сделки, для обьективности, плиз.

 

1 комн Оболонь 35/18/8, 56,5

1(г) комн Борщаговка 32/17/6,5 48,3

2р Харьковский 54/31/8,5 73,5

2р Печерский (Др.Нар) 52/32/9 92

3 студио Центр 82/.../12 евро 225

5сот.(участок) Осещина 16

 

думаю этого хватит

[Прохожий]

У вас точно такая же вера, только в обратном!

Сайты банков ни в коем случае не опровергают мое предположение, а даже косвено подтверждают. Согласитесь что нельзя опираться только на офиц. информацию в нашем корупционном государстве.

Хорошо. Я не буду верить (по Вашему совету) ценнику на колбасу в магазине, капающему за шиворот дождю, отражению в зеркале...

Будьте добры объяснить каким образом сайты продажи залогового имущества с ценами значительно превосходящими рыночные подтверждают (хоть косвенно) Ваше предположение. Только если не сложно - попроще... Сделайте скидку на тупость собеседника.

[Сын]

думаю этого хватит

 

Зря думаете. То, что Вы привели ни о чем не говорит. ВООБЩЕ! Даже не понятно, что это: реальные сделки или цены из Авизо. Если у Вас есть реальные сделки, то Вы можете сообщить сколько было продано, скажем, 1-комнатных типових квартир (70-80х годов постройки) на Борщаговке, в декабре, январе, феврале, марте и какая была средняя цена за метр по едим сделкам помесячно? В ином случае - все это пустой треп...

[Марыля]

Чистая теория и предположения.

Хорошо. У нас своя практика. Речь идёт о тенденциях. Но то, что залоги обесценены и неликвидны - тоже неправда ? Отток депозитов из системы, и вцелом капитала из страны, рост проблемной задолженности ? - а кризис только начался. А ведь банк работает с плечём 1 к 10. Кароче, кредит кранч стучится в дверь.

[DIGEST.UA]

Не знаю что там упало. В гривне цены на ликвидную недвижимость те же. Реальный упадок в долларах был в январе и феврале. Уже в марте наметился рост.

Сейчас уже стал появляться космос времен сентября 2008 года, а брокера после озвучки на него цен даже января 2009 года желают удачи и вешают трубку. Вот такое падение.

У них кризиса нет, и не понимают кто им платит деньги, чтоб такое себе позволять. Я помню такое поведение раньше - оно предшествовало росту.

При этом аренда реально катится вниз и в гривне и в долларах. Уже уровень 2005 года стабильно везде во всех секторах. В продаже пока нет.

Все описаное здесь относится к относительно новому жилью с хорошими планировками в Киеве.

[Марыля]

Не знаю что там упало. В гривне цены на ликвидную недвижимость те же.

Ценообразование - в $. Недвижимость никогда не считали в гривнах.

Уже в марте наметился рост.

Это прыжок (отскок) дохлой кошки. Если у нас все макропропорци в норме - тогда мы видели дно, с чем всех и поздравляю. Давайте будем см. статистику реального сектора - там где базовые тенденци развития.

 

Киев - столица. В депрессивных регионах картина другая всё же будет.

[DIGEST.UA]

В $ в конце марта наметился также рост. И сокращение реального торга.

Возможно это и отскок, но больше похоже на зарождение нового роста.

 

Для понимания процесса нужна статистика реальных сделок, числа сделок. Если там в марте тоже был рост - тогда точно все сходится. Но нигде не могу найти хоть какую-то количественную статистику.

[Zulus]

В $ в конце марта наметился также рост. И сокращение реального торга.

Возможно это и отскок, но больше похоже на зарождение нового роста.

 

Для понимания процесса нужна статистика реальных сделок, числа сделок. Если там в марте тоже был рост - тогда точно все сходится. Но нигде не могу найти хоть какую-то количественную статистику.

Не зарождение нового роста а возвращение старой хотелки. только вот рано расслабились. По большому счету все только начинается. Как по мне то самое интересное после выборов начнется.Сейчас никто не хочет перед электоратом позориться.8-)

[Марыля]

Для понимания процесса нужна статистика реальных сделок, числа сделок. Если там в марте тоже был рост - тогда точно все сходится. Но нигде не могу найти хоть какую-то количественную статистику.

))))В том то и дело, что прячут статистику ! Рынок недвижимости у нас непрозрачен, что выгодно всем его участникам, за исключением покупателей. Хотят не допустить обесценивания бабла вбуханного в бетон. Да, думаю рост есть, т к повыслась цена на покупку/ цена спроса. Должна быть првязка цены к доходам населеня теперь, когда нет доступа к кредиту.

Что в реал секторе творится, кто знает ? Есть заказы, сбыт продукции ?

[DIGEST.UA]

Если нет общей статистики по рынку, то должна быть статистика внутри крупных агенств, от которой тоже можно оттолкнуться. Не можем быть, чтобы в этом рынке работали в тумане, на чем-то же строятся прогнозы.

[Zulus]

Если нет общей статистики по рынку, то должна быть статистика внутри крупных агенств, от которой тоже можно оттолкнуться. Не можем быть, чтобы в этом рынке работали в тумане, на чем-то же строятся прогнозы.

 

А нет прогнозов.

Есть только желания и гадания, что на выходе озвучивается как прогноз по рынку.

[DIGEST.UA]

Тогда все очень грустно. Рынок дикий, вернее это просто базар, а не рынок.

[Марыля]

Тогда все очень грустно. Рынок дикий, вернее это просто базар, а не рынок.

Вообще, Рынок - это самый справедливый арбитр. А Рынок наш (и экономика в целом) соответствует уровню развития общества нашего же.

[AJAX]

Зря думаете. То, что Вы привели ни о чем не говорит. ВООБЩЕ! Даже не понятно, что это: реальные сделки или цены из Авизо. Если у Вас есть реальные сделки, то Вы можете сообщить сколько было продано, скажем, 1-комнатных типових квартир (70-80х годов постройки) на Борщаговке, в декабре, январе, феврале, марте и какая была средняя цена за метр по едим сделкам помесячно? В ином случае - все это пустой треп...

вам решать, подробный анализ стоит денег, если надо пишите в личку.

Если готовый то продает- Планета Оболонь, СВ девелопмент, и АСНУ.

[Сын]

вам решать, подробный анализ стоит денег, если надо пишите в личку.

Если готовый то продает- Планета Оболонь, СВ девелопмент, и АСНУ.

да нет, не надо. :D просто, если даете данные, подкрепляйте их, хоть чем-то, иначе - НЕ ВЕРЮ!

[jay2004]

вам решать, подробный анализ стоит денег, если надо пишите в личку.

 

Сказал А, говори и Б... или Б - уже за бабки??? Некомпетентно, однако...

[AJAX]

может копии договоров прикрепить? сомневаетесь - ищите другие источники.

[Сын]

может копии договоров прикрепить? сомневаетесь - ищите другие источники.

общая инфа по одному из районов по кол-ву сделок и ср. цене за метр не есть ком. тайна (тем более никто не просит называть источники). создается впечатление, что данные от агентства ОБС.

[dms]

общая инфа по одному из районов по кол-ву сделок и ср. цене за метр не есть ком. тайна (тем более никто не просит называть источники). создается впечатление, что данные от агентства ОБС.

 

Ошибаетесь, это как раз и есть страшноужасная коммерческая тайна брокерско-маклерско-риэлторских хфирм. Ибо если эта информация будет раскрыта - станет ясно, чего стоят все заявления о росте, кроме как желания "подстегнуть" рынок.

 

Однако есть два замечания. Некотрые "специалисты по недвижимости" стали практиковать такой финт - в объявах ставят заниженную цыферь, в надежде, что хоть как-то "зацепить" покупателя, потом поставив его перед фактом - "эта квартира продана, но есть чуть подороже совсем рядом", или "владелец срочно поднял цену" и.т.д. Т.к. понимают, что выставь они реальную цену изначально - им бы вообще никто никогда не позвонил. Итого - можно все-таки считать, что на сайтах-газетах цен немного занижены. Это факт.

 

С другой стороны именно сейчас вышли на рынок те, кому до сих пор "не очень пекло". А на рынке земли и загородной недвижимости - те кто изначально были нацелены на продажу в начале весны (как традиционный момент роста цены). И вышли с завышенными самооценками, не до конца оценив реальную ситуацию на рынке. Итого - можно считать этот фактор немного потянул цены хотелок "вверх".

Пройдет время - и их попустит, как попустило тех, чьи объявы по пол года стоят на сайтах при неуклонном снижении "хотельной" цены.

 

А вообще, как не может быть неуклонного движнения цены вверх, так и бесконечного падения. Рано или поздно дно будет. Но не ранее, как ситуация в экономике сраны хоть немного сбалансируется. Конечно, можно захотеть, что бы теряя работу, человек первым делом побежал покупать новую недвижимость. Но так не бывает. Значит - сначала экономика вверх, за ней - цены на жилье. Кстати, именно так и происходило, что в 94-97, что 99-2000, что во всех других странах во время кризисов. Не стоит надеяться, что Украина станет исключением. К сожалени. Или к счастью.

[Марыля]

Ольга Беленькая, "Совлинк"

Да, конечно, недвижимость имеет потребительскую ценность, поэтому в целом это более устойчивый рынок. В 97-98 гг. рынок недвижимости упал значительно меньше, чем ФР. Но тогда механизм ипотеки отсутствовал - у владельцев была возможность переждать экономический кризис, сократив текущее потребление и не выставляя жилье на продажу. Сейчас ситуация может быть хуже - несколько лет рынок рос аномально высокими темпами и больше зависит от заемных средств. По данным МВФ, в 14 странах с 1970 по 2001 гг. наблюдалось 20 случаев обвала, когда реальные цены на дома падали в среднем на 30%, нередко спусковым крючком для начала кризиса на рынке недвижимости становился обвал акций на фондовых биржах. Ярчайший пример последних десятилетий – рынок Японии (цены на жилье с пиковых значений 1991 г. по 2005 г. упали на 40% ), что связано с последствиями банковского кризиса (на балансе банков скопились огромные суммы невозвращенных кредитов под залог недвижимости). ...

помимо ипотеки многие банки активно кредитовали строительные и девелоперские проекты,.

недвижимость в условиях кризиса практически потеряла ликвидность - реализовать без потерь объекты невозможно, к тому же продажа бесконечно долго растягивается по срокам, защитные ценные бумаги имеют безусловно большую ликвидность"

\\\\\\\\\\\

В Японии н\д никак не выйдет на уровень цен 1991 г (*развитый мир, где перепроизводство жилья, а мы "развивающийся").