Строительство домов(коттеджей) с целью продажи.

[anatoliy]

У меня инженерно-строительное образование. Есть немного средств в запасе и знакомые строители, хороший архитектор. Хотелось бы использовать знания и связи для такого дела:

 

1. покупаешь землю под строительство;

2. составляешь план будущего здания(имеются и знания и знакомые), оформляешь документы, разрешение на строительство…;

3. покупаешь стройматериалы, организовываешь строительство, строишь дом(от фундамента до крыши);

4. продаешь дом с земельным участком по рыночной цене – получаешь прибыль;

 

Как появилась идея: я посмотрел рыночную стоимость коттеджей(как говорят «под ключ»). Сделал свои подсчеты и получил вывод: я мог бы построить такой же коттедж потратив на 30-35% меньше, если бы закупил все стройматериалы сразу перед строительством(по оптовым ценам). Я понимаю, что есть расходы на оформление документов и т. д., но явно не 30% + земля и сам дом за время строительства вырастут в цене.

 

Какие «подводные камни» ждут новичка(интересуют в первую очередь юридическая сторона и бюрократическая)? Особенно как организовать такой бизнес. Получать юридическое образование мне уже поздно, поэтому сколько будет стоить регистрация фирмы(приблизительно)?

 

Вроде все спросил.

 

Буду рад любым советам и предложениям, интересным ссылкам по теме и рассказам тех, кто этим занимается(имеет какое-то отношение). Пишите сюда или на e-mail. Лучше сюда, может еще кому-то будет интересно.

 

Пришлось написать много, но хочу, что бы кто заинтересовался или может дать совет, понял суть дела. Кому это не интересно поймут по теме и не будут тратить время.

[ANGEL]

если средств не много и не начинай... нужно достаточно... ну на землю материалы и зарплату рабочих.... да и я думаю начинать нужно было пару лет назад, сейчас это начинать это впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.... а этот поезд может остановиться на следующей станции... рост цены на недвижемость не может быть вечным... хотя я сам планирую рискнуть...

[levoved]

Послушайте моего профессионального (юридического) совета... главное не регистрируйте фирму. Делайте все как простой гражданин для себя: покупайте землю, нанимайте шабашников, стройте дом и пр. потом просто его продавайте. Если Вы новичок, то кажущие налоговые преимущества фирмы, да еще и на таком малом обороте, для Вас обернутся только непосильными бюрократическими проблемами и расходами.

[nikon]

1. Строить только за нал, как частник.

2. Строить несколько домов рядом.

3. Уровень дома (площадь, материалы) выбирать от месторасположения участка, от соседей.

4. Участки покупать с возможностью быстрого подлючения к коммуникациям.

5. Проверить возможность быстрого получения гос. актов на участки.

6. Ну и подумать хорошенько, не так все просто, как может показаться.

 

ЗЫ: некоторый опыт есть...

[anatoliy]

Я и сам уже склоняюсь к частному строительству.

 

Вопрос такой: если постоянно продавать дома(2-4 в год) не возникнет ли проблем с налоговиками, ведь суммы не малые.

[faraon]

2-4 дома за год врядь ли получиться.

Мое мнение присоединяется к предыдущим: строишь как будто для себя построил - непонравился - продал. И снова строишь... пока-а-а понаравиться.

[anatoliy]

Зачем как для себя, если можно как для кого-то и сэкономить

[AndrejKiev]

Про себя точно знаю, что на таком бизнесе прогорю. Строить для себя и на продажу, совершенно разные вещи. Это искусство - в короткий срок из дешевых материалов сделать коробку, "украсить" ее понтами, прилепить пару "фишек" (барбекю, беседка, скульптура ) и вручить счастливому клиенту. Я ежедневно вижу, как вокруг меня, как грибы ростут дома. 6-8 мес. и готово. Кирпичик плохонький, фундамент жиденький, лес на стропила тонкий и не обработанный, На улице -20, стены растут, раствор льют. Потом, раз, пенопластом оббили, поштукатурили, песчаником (с окружной) цоколи и колонны обложили, яркой металлочерепицей стропила накрыли, дорожку подвели. И ловишь себя на мысли - симпатичный домик, я бы его хотел. (Если бы всю стройку не видел).

Если Вы решили "влезть" в этот бизнес, то ключевыми пунктами для Вас будут:

- коммуникации. Согласитесь, купить Трансформатор со всей бюрократией, на 10 домов и на 1-2, есть разница.

- техника. Если нет крана, бюльдозера то Вы работаете на них, а не на будущую прибыль от продажи дома.

- Бригада. Прошли времена, когда Вуйки за 50 грн в день ишачили.

- Срок строительства. Он определяет время оборачиваемости Ваших денег. У частного застройщика он в разы больше, чем у большой фирмы. У Вас будут задержки с закупкой материалов (тотальный дефицит на качественные не дорогие материалы), с поиском нужных специалистов, поиском техники.

 

Я не пугаю. Самое смешное, что даже при всех перечисленных трудностях и понесенных затратах, вероятность заработать неплохие деньги на строительстве и продаже дома, неприлично высока. Хотя и становится ясно, кто снимает настоящие сливки с этого непростого бизнеса

[kunar]

Вот и я подумал - плохо строить-противно душе,хорошо строить - невыгодно, или низкорентабельно, не пойду в этот бизнес.....

[КиевлянинЪ]

Строить на продажу не выгодно.

 

1. опыт коммерчиских малоэтажных строений в киевской области проедтись посмотрите на своих предшественников танхаузы, котеджни мистечка стоят недостроенными по разным причинам

2. психология Украинского потребителя типа "сколько на мне заработает подонок застройщик" или "да лучшее сам построю"

3. цены на землю. Земля в некоторых районах поднялась на 50-100%

за 2006-2007 год т.е. ничего не строя перепродал землю и получил прибыль .

[nikon]

1. Стоят??? Примеры в студию.

2. "Лучше сам построю" - не аргумент. Думаю, что многие готовы заплатить за отсутствие головняка со строителями, коммуникациями и т.д.

3. Есть и 200 и 300% и что с этого? Все равно, как правило, не считая элитных мест, земля в общей смете занимает скромное место.

[faraon]

Зачем как для себя, если можно как для кого-то и сэкономить

Это же для проверяющих и всякой другой нечести говорю:-D :-D :-D

А по поводу для себя или нет, то тут надо строить экономно, но не в ущерб качеству, до как минимум декоративной отделки и перед ней останавливаться - пускай покупатель для себя сам обои клеит и потолки наварачивает.

[snitsar]

Из того что строят на продажу, я бы не рискнул что либо купить. Технология в основном следующая:

самые, нет САМЫЕ дешевые материалы +такие же исполнители. Результат соответствующий.

[deSigner]

2. психология Украинского потребителя типа "сколько на мне заработает подонок застройщик" или "да лучшее сам построю"

 

на днях общался с ген.директором строительной фирмы... он буквально на днях заселяется в свой дом... так он сказал, что когда следующий дом будет строить - лучше наймет прораба... и пусть заплатит в 2 раза дороже... но сам уже не хочет следить за стройкой...

слишком много нервов это дело съедает... 8О)))

[КиевлянинЪ]

1. Стоят??? Примеры в студию.

2. "Лучше сам построю" - не аргумент. Думаю, что многие готовы заплатить за отсутствие головняка со строителями, коммуникациями и т.д.

3. Есть и 200 и 300% и что с этого? Все равно, как правило, не считая элитных мест, земля в общей смете занимает скромное место.

 

1. Все разрекламированые коттеджные городки недостроины или в них никто не живёт.

2. Ты про головняк знаешь потому-что на себе прочувствывал а новичкам это не понять (почитают этот сайт пообщаються с прорабами и начинают строить самостоятельно

3. Если сравнить два товара "земля" и "земля + дом" то первый получаеться более ликвидный так не требует никаких расходходов , а готовый дом требует охраны, уход за садом, вывоз мусара, оплата счетов за газ-электричество. Дом может продаваться очень долго землю толкнуть гараздо проще.

[anatoliy]

Это же для проверяющих и всякой другой нечести говорю:-D :-D :-D

 

Вы имеете ввиду проверяющие органы(государственные)?

Странно, но мне все знакомые в один голос говорят, что никаких проблем при частном нет. При городских высотках – да, но не частное строительство.

 

Согласовал план и строй, на здоровье – потом надо сдать и все(немного проблем). Но постоянного контроля и проверок – нет. Частные дома не представляют никакой опасности!

[anatoliy]

3. Если сравнить два товара "земля" и "земля + дом" то первый получаеться более ликвидный так не требует никаких расходходов , а готовый дом требует охраны, уход за садом, вывоз мусара, оплата счетов за газ-электричество. Дом может продаваться очень долго землю толкнуть гараздо проще.

 

Я думаю, в ближайшее время спрос на дома будет расти. Но насчет земли надо подумать – хотя рост цен сейчас уже не тот.

Моя идея со строительством сводиться к

1. основной заработок – разница между рыночной стоимостью и затратами на строительство.

2. дополнительный заработок – рост цены на землю и недвижимость

[КиевлянинЪ]

ещё имеет значение объём и время реализации проекта

[Nik]

У меня складываеться впечатление что поток "шального бабла" на рынке недвижимости иссякает. Возможно из-за запретов на продажу С/х земель.

 

Вот уже пару недель наблюдаю объявы:

Ворзель, Л.Украинки, еврокоттедж, 340 кв.м, 3 уровня, эркер 30 кв.м, 3 с/у, гараж 20 кв.м, коммуникации, без внутренней отделки, участок 14 соток, озеро 5 минут, лес 100 м. Цена 280000

 

Ворзель, Ватутина, еврокоттедж, 260 кв.м, 2 этажа, центральный водопровод, городская канализация, электричество, без отделки, учасок 10 соток.

Цена 280000

 

 

И на фотках домики выглядят очень даже, внешне по крайней мене ;)

Если посчитать по сегодняшним ценам участки, затраты на стройку (если брать нормальные материалы и качество), рентабельность получиться совсем ерундовая 15-20%

 

С таким раскладом действительно проще купить земли или инвестировать в первичку у надежного застройщика и без всякого геморроя получить такую-же прибыль

[КиевлянинЪ]

надо заниматься тем бизнесом который знаешь и умеешь. Строительство на продажу одиночных объектов чисто прорабский бизнес, типа один дом строит клиенту а на другом конце села на продажу расходы делит с клиентом пополам :-D