Покупка участка без приватизации

[Larisa]

Может кто владеет информацией о текущей ситуации в законодательных изменениях о рынке земли, нужен совет. Ситуация следующая: предлагают купить участок без первичной приватизации (путем переписания на мое имя решения сессии сильрады о выделении участка под строительство). Механизм не нов, и на рынке он периодически использовался. Процедуру получения решения сессии продавец обеспечивает и частичный расчет с ним происходит только после того как полный пакет документов принимает землеустроительная контора (на своей не настаивает - может быть и моя) для изготовления акта (остальной расчет только после получения мною готового акта). Как бы, внешне, схема прозрачна. Пробовала посоветоваться с юристами - те естественно беруться за голову и во все горло кричат, что так низзя, а можно только так то и так то (то есто только так, как по закону). С юридической точки зрения они правы. Но! Мне кажется, что до 80% продающихся в настоящее время участков не имеют идеальной истории. И даже госакт не гарантирует, что первичное выделение участка (получение, приватизация и т.д.) не имеет нарушений и не может быть повернуто все в спять при смене власти или неблагоприятной "розе ветров". Смущает серьезно только то, что юристы говорят, что есть изменения в законодательстве и теперь участки под строительство выделяются не через сессию, а только аукционами. Кто, что занет об этом?

P.S. знаю, что лучше взять другой участок, с документами получше, но, соотношение цена-качество пока говорит в пользу этого участка. Ищу себе участок давно, были с документами и получше, но душа не лежала. Посоветуйте что-нибудь.

Змінено 20 листопада 2008 користувачем Larisa

[biz-kiev]

Может кто владеет информацией о текущей ситуации в законодательных изменениях о рынке земли, нужен совет. Ситуация следующая: предлагают купить участок без первичной приватизации (путем переписания на мое имя решения сессии сильрады о выделении участка под строительство). Механизм не нов, и на рынке он периодически использовался. Процедуру получения решения сессии продавец обеспечивает и частичный расчет с ним происходит только после того как полный пакет документов принимает землеустроительная контора (на своей не настаивает - может быть и моя) для изготовления акта (остальной расчет только после получения мною готового акта). Как бы, внешне, схема прозрачна. Пробовала посоветоваться с юристами - те естественно беруться за голову и во все горло кричат, что так низзя, а можно только так то и так то (то есто только так, как по закону). С юридической точки зрения они правы. Но! Мне кажется, что до 80% продающихся в настоящее время участков не имеют идеальной истории. И даже госакт не гарантирует, что первичное выделение участка (получение, приватизация и т.д.) не имеет нарушений и не может быть повернуто все в спять при смене власти или неблагоприятной "розе ветров". Смущает серьезно только то, что юристы говорят, что есть изменения в законодательстве и теперь участки под строительство выделяются не через сессию, а только аукционами. Кто, что занет об этом?

P.S. знаю, что лучше взять другой участок, с документами получше, но, соотношение цена-качество пока говорит в пользу этого участка. Ищу себе участок давно, были с документами и получше, но душа не лежала. Посоветуйте что-нибудь.

 

Вы смешали понятия. Сокласно закону каждый человек имеет право на безоплатное получение участка. Если вы не получали его никогда тогда с.р. может выделить вам участок на основании этого закона. Риски в том что этот участок уже "чей-то".

Поэтому основной расчет должен происходить только после ....

По остальному поищите в форуме. Я бы на вашем месте нанял местного брокера из хорошей фирмы... Они "пробьют" участок и объяснят процедуру уменьшения рисков по сделке... естественно не бесплатно....

[LM]

Пройдитесь поиском- совсем недавно эта тема подробно обсуждалась здесь.

[Larisa]

Вы смешали понятия. Сокласно закону каждый человек имеет право на безоплатное получение участка. Если вы не получали его никогда тогда с.р. может выделить вам участок на основании этого закона. Риски в том что этот участок уже "чей-то".

Поэтому основной расчет должен происходить только после ....

По остальному поищите в форуме. Я бы на вашем месте нанял местного брокера из хорошей фирмы... Они "пробьют" участок и объяснят процедуру уменьшения рисков по сделке... естественно не бесплатно....

 

Ой, только не смешите меня с "бесплатным получением участка" (по крайней мере в 30-километровой зоне). Я же спрашивала не о конституционных правах, а о схемах сделок купли-продажи неприватизированных участков (до некоторых пор, вполне распространенное явление). И, вы, как специалист на рынке недвижимости могли бы дать более дельный совет. Или фраза "наймите брокера" говорит о том, что советы бесплатно вы не даете? Но, я же не в фирму пришла, а на форум обратилась. Может кто-то просто имел личный опыт подобных сделок и готов ним поделиться БЕСПЛАТНО?

Относительно поиска в форуме - пробовала, искала, к сожалению идентичного случая не нашла. Может плохо искала! Попробую еще раз.

[Olena]

А Вас никто и не смешит. Сильрада выделит Вам участок именно на основании права на "безоплатное получение участка".

И как заметил biz-kiev, риск в том что этот участок уже кому-то был выделен. А брокера посоветовали нанять чтобы самостоятельно не бегать по земельным конторам. Хотя конечно проверить можно и самому, если конечно времени не жалко.

[Larisa]

А Вас никто и не смешит. Сильрада выделит Вам участок именно на основании права на "безоплатное получение участка".

И как заметил biz-kiev, риск в том что этот участок уже кому-то был выделен. А брокера посоветовали нанять чтобы самостоятельно не бегать по земельным конторам. Хотя конечно проверить можно и самому, если конечно времени не жалко.

 

Спасибо, конечно, за внимание к моему сообщению. Но! Во-первых, господа отвечающие, явно не читают внимательно вопроса. Во-вторых советы в стиле "наймите брокера" - это, примерно, тоже самое, как если бы, например, в форуме был задан вопрос "как лучше законсервировать стройку", а в ответ спрашивающего просто отправили бы с его вопросом "нанять строительную фирму". Ну, или, что-то в этом роде. В третьих, по-моему, если по сути вопроса нечего сказать - то зачем отвечать. Я, конечно, согласна, что форум это место для общения. Но, какое-то беспредметное, пока, общение получается.

Спасибо еще раз. Вопрос более не актуален. Я "самостоятельно сбегала по земельным конторам", а попросту зашла к местным землеустроителям, и они мне очень подробно и доходчиво рассказали обо всей процедуре и рисках. Кстати совершенно бесплатно, только под словестные обещания будущего сотрудничества только с ними, если решусь на покупку участка в близлежайшем районе.

[dms]

Спасибо еще раз. Вопрос более не актуален. Я "самостоятельно сбегала по земельным конторам", а попросту зашла к местным землеустроителям, и они мне очень подробно и доходчиво рассказали обо всей процедуре и рисках. Кстати совершенно бесплатно, только под словестные обещания будущего сотрудничества только с ними, если решусь на покупку участка в близлежайшем районе.

Ну тогда, если быть совсем последовательной в плане "бесплатных советов", было бы неплохо на форуме озвучить, чему же Вас научили "местные землеустроители"? Думаю, Ваша информация может стать полезной многим. Не будете-же Вы за эту информацию деньги брать?:D

[Larisa]

Ну тогда, если быть совсем последовательной в плане "бесплатных советов", было бы неплохо на форуме озвучить, чему же Вас научили "местные землеустроители"? Думаю, Ваша информация может стать полезной многим. Не будете-же Вы за эту информацию деньги брать?:D

 

Ну, что вы, конечно нет. Просто меня слегка покоробило то, что господа брокеры в качестве совета посоветовали обратиться к брокерам.

Сразу оговорюсь, что могу слегка путаться в названии процедур, но общую суть постараюсь передать.

Со слов землеустроителей: основной риск вовсе не в том, что такой участок уже кому-то выделили. Если владелец учаска (тот кому выделили) мне его продает, то понятное дело, что личность того, кому выделили известна (тем более, если условием сделки является и положительное решение сессии). Бывший владелец при этом пишет заявление об отказе от выделенного участка. Теоретически такой участок снова становится достоянием сильрады, и она может выделить его очередникам на землю. Практически, при определенной поддержке, таким очередником становится покупатель (регистрация заявления на выделение задним числом дело техники). Соответственно, решением сессии такой участок выделяется покупателю. Но, основной риск в том, что это только начало. И одного этого решения явно не достаточно. Далее новый владелец (т.е. покупатель) пишет заявление о разрешении изготовления тех. документации. Такое заявление тоже должно пройти сессию (т.е. в лучшем случает проходит месяц от первой сессии до следующей). Далее изготавливается тех.документация землеустроителями. Тут очень много бюрократических процедур, успешное прохождение которых на 100% землеустроители не гарантируют (например, они очень сомневаются в экологии и архитектуре), т.е. возможно часть работы необходимо будет делать самостоятельно (в смысле лоббировать решения). После успешного изготовления тех. документации, она должна пройти еще одну сессию. И, только после этого, все это идет на изготовление акта. Между началом работы и ее возможным результатом, на практике может пройти порядка полутора лет и несколько сессий той же сильрады. Врядли, продавец (бывший владелец) может гарантировать положительное решение всех этих сессий. На любом этапе можно споткнуться. Вероятно, в итоге участок вы все-таки оформите на себя. Но, сколько пройдет времени и сколько потребуется на это сил? Если такой участок очень дешев и у вас есть возможность заниматься этим процессом, то можно пробовать. Если цена не столь привлекательна (а просто немного ниже цен участков с актами), то ввязываться не стоит (разве, что вы латифундист и вас все поставлено на поток). Кстатти, брокеры, предлагая подобные схемы купли-продажи зачастую гарантируют только первую сессию. После чего продавец получает свои деньги, а брокер свои проценты. А дальше начинается головная боль покупателя. Необходимо еще учесть и то, что если вам действительно в общем порядке выделили землю, то ее оформление может проходить легче. А если, все понимают, что не все так честно, то мзду с вас будут вероятно требовать на каждом этапе.

Получилось несколько длинно и сумбурно, но может кому-то поможет. Кстатти, землеустроители охотно дают подобные консультации, потому как произведя на вас положительное впечатление гарантируют себе еще одного клиента. Мне, например, дали не только консультацию, но и предложили на выбор несколько участков.

[biz-kiev]

Ну, что вы, конечно нет. Просто меня слегка покоробило то, что господа брокеры в качестве совета посоветовали обратиться к брокерам.

 

Со слов землеустроителей: основной риск вовсе не в том, что такой участок уже кому-то выделили. Если владелец учаска (тот кому выделили) мне его продает, то понятное дело, что личность того, кому выделили известна (тем более, если условием сделки является и положительное решение сессии). Бывший владелец при этом пишет заявление об отказе от выделенного участка. Теоретически такой участок снова становится достоянием сильрады, и она может выделить его очередникам на землю. Практически, при определенной поддержке, таким очередником становится покупатель (регистрация заявления на выделение задним числом дело техники). Соответственно, решением сессии такой участок выделяется покупателю. Но, основной риск в том, что это только начало. И одного этого решения явно не достаточно. Далее новый владелец (т.е. покупатель) пишет заявление о разрешении изготовления тех. документации. Такое заявление тоже должно пройти сессию (т.е. в лучшем случает проходит месяц от первой сессии до следующей). Далее изготавливается тех.документация землеустроителями. Тут очень много бюрократических процедур, успешное прохождение которых на 100% землеустроители не гарантируют (например, они очень сомневаются в экологии и архитектуре), т.е. возможно часть работы необходимо будет делать самостоятельно (в смысле лоббировать решения). После успешного изготовления тех. документации, она должна пройти еще одну сессию. И, только после этого, все это идет на изготовление акта. Между началом работы и ее возможным результатом, на практике может пройти порядка полутора лет и несколько сессий той же сильрады. Врядли, продавец (бывший владелец) может гарантировать положительное решение всех этих сессий. На любом этапе можно споткнуться. Вероятно, в итоге участок вы все-таки оформите на себя. Но, сколько пройдет времени и сколько потребуется на это сил? Если такой участок очень дешев и у вас есть возможность заниматься этим процессом, то можно пробовать. Если цена не столь привлекательна (а просто немного ниже цен участков с актами), то ввязываться не стоит (разве, что вы латифундист и вас все поставлено на поток). Кстатти, брокеры, предлагая подобные схемы купли-продажи зачастую гарантируют только первую сессию. После чего продавец получает свои деньги, а брокер свои проценты. А дальше начинается головная боль покупателя. Необходимо еще учесть и то, что если вам действительно в общем порядке выделили землю, то ее оформление может проходить легче. А если, все понимают, что не все так честно, то мзду с вас будут вероятно требовать на каждом этапе.

Получилось несколько длинно и сумбурно, но может кому-то поможет. Кстатти, землеустроители охотно дают подобные консультации, потому как произведя на вас положительное впечатление гарантируют себе еще одного клиента. Мне, например, дали не только консультацию, но и предложили на выбор несколько участков.

 

Дамс.. ув. Лариса, прежде чем хаять брокеров вы бы для примера сходили к одному хорошему ..ЗЫ.. и сравнили результат - между словами и ценами землеустроителей и брокерским предложением.. думаю отсутствие разницы вас бы разочаровало.. дело в том что все землеустроительные организации являются парралельно и брокерскими компаниями ГЫ, только у хорошего брокера более обширная информация (про всех землеусроителей и их базы т.д.)

 

по сути... тех документация уже давно(с 2001г) не актуальна.. в настоящий момент разрабатываются проектная документация.. это разные понятия.....

если бы вы поинтересовались разницей в цене на землю с актом и без - это как минимум в 2 раза, т.е. за уч. 25с по 3туе с актом без акта могут просиь 1,5 туе, и разница составит около 37туе, думаю за такую цифру стоит побороться... ) даже год...

а теперь самое главное.. участок без акта, который не имеет кадастрового номера и не забит в базу дзк.. не привязан к местности абсалютно, разве что если на нем стоит недвижимость с присвоенным адресом, поэтому основной риск не в сельраде, у которой просто нет оснований отказать в разработке проектной документации и разрешении на строительство (я таких случаев не встречал), а в том, что "тот умный парень" уже забил в кадастр свой участок на вашем месте, и вы будете очень разочарованы, узнав про это...

да и про "технику" заднего числа - любая "техника" есть нарушение закона и влечет за собой 99% шансы "попасться", особенно в настоящий момент с ажиатажем на землю... поэтому лучше прямо пойти с продавцом к голове сельрады и без "техники" заручиться его согласием на проведение сделки...

[biz-kiev]

Ой, только не смешите меня с "бесплатным получением участка" (по крайней мере в 30-километровой зоне). Я же спрашивала не о конституционных правах, а о схемах сделок купли-продажи неприватизированных участков (до некоторых пор, вполне распространенное явление). И, вы, как специалист на рынке недвижимости могли бы дать более дельный совет. Или фраза "наймите брокера" говорит о том, что советы бесплатно вы не даете? Но, я же не в фирму пришла, а на форум обратилась. Может кто-то просто имел личный опыт подобных сделок и готов ним поделиться БЕСПЛАТНО?

Относительно поиска в форуме - пробовала, искала, к сожалению идентичного случая не нашла. Может плохо искала! Попробую еще раз.

 

прежде чем "смешиться" почитайте внимательно свое первое сообщение и это...

по поводу беспланых советов - вам могут насоветовать что угодно, только сможете ли вы осилить сами?

== под обращением к брокерам я подразумевал платную профессиональную помощь в минимизации рисков и помощь в ускорении осуществления сделки.. вы тоже правильно сделали - пошли в землеустроительную организацию.. ток они те же брокеры ... + еще оформляют акты

[Larisa]

прежде чем "смешиться" почитайте внимательно свое первое сообщение и это...

по поводу беспланых советов - вам могут насоветовать что угодно, только сможете ли вы осилить сами?

== под обращением к брокерам я подразумевал платную профессиональную помощь в минимизации рисков и помощь в ускорении осуществления сделки.. вы тоже правильно сделали - пошли в землеустроительную организацию.. ток они те же брокеры ... + еще оформляют акты

 

Брокеров я вовсе не хаяла. Я просто не поняла сути вашего совета.

Наверное, среди брокеров тоже втречаются профессионалы и нормальные люди. Я уже больше года подыскиваю участок, пока профессионалы мне не встречались. Но, это не говорит о том, что их нет. Не спорю, что землеустроители выполняют и функцию брокеров. Но, во-первых они не берут процентов (согласна, что свой интерес они закладывают в цену сделки, но цены, которые они мне озвучивали были даже несколько ниже рыночных), во-вторых, они действительно берутся сделать вам документы от начала до конца (т.е. до получения вами гос.акта). Функция же обычного брокера ограничивается, как правило, проведением сделки купли-продажи. Дальше, в лучшем случае, брокер вас отведет к тому же землеустроителю. В третьих, я вовсе никого не агитировала вместо брокерских контор всем идти сразу к землеустроителям.

А вот за ваше предыдущие сообщение, спасибо. Поправили, что речь идет не о тех документации, а о проектной - это может быть полезно другим пользователям (но, я сразу оговорилась, что могу путаться в названиях). А также озвучили еще и другие риски, которые не учла я.

Понятно, что плата за риски - экономия в цене участка. Тут каждый решает сам, только для того, чтоб принять правильное решение и необходимо знать все процедуры и риски. Это то, что я спрашивала в первом сообщении. Только получилось - сама спросила, сама отвелила, еще и оправдываюсь.

Только если вы все это так хорошо знаете о всех процедурах, то почему же просто не ответили на мой вопрос, а забрасываете меня шапками . Или вы на форуме для саморекламы? Вот, смотрите какой я умный, наймите меня, я еще и не то расскажу! По-моему, это противоречит правилам форума.

Думаю, пора ветку закрывать. Дальнейшая беседа уже не о земле.

[Tana]

Я себе так участок купила,и все в моей семье тоже так себе купили в общей сложности 7 участков,и ничего страшного в этом нету ,сейчас 2 уже приватизировали остальные в работе

[Tana]

Если вы из Днепропетровска,то я знаю фирмы которые беруться за приватизацию земли и ониже всё пробивают