Покупка дома по генеральной доверенности

[arterr]

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться со следующим вопросом.

Решили купить дом. Продавец сказал, что будет продавать по ген. доверенности. Согласились. Но потом, после сбора продавцом всех справок, у нотариуса выяснилось, что доверитель(мать продавца) умерла еще 2 года назад. Т.е. доверенность потеряла свою силу.

Сказали продавцу, чтобы он оформил наследство на себя и потом уже продавал дом. Он все это сделал. Но теперь он хочет оформить ген. доверенность на 3-е лицо(моя тетка) и чтобы мы уже занимались продажей сами. Деньги он хочет получить в момент написания доверенности.

Подскажите какие могут быть подводные камни? И как можно себя подстраховать в таком случае?

[plus]

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться со следующим вопросом.

Решили купить дом. Продавец сказал, что будет продавать по ген. доверенности. Согласились. Но потом, после сбора продавцом всех справок, у нотариуса выяснилось, что доверитель(мать продавца) умерла еще 2 года назад. Т.е. доверенность потеряла свою силу.

Сказали продавцу, чтобы он оформил наследство на себя и потом уже продавал дом. Он все это сделал. Но теперь он хочет оформить ген. доверенность на 3-е лицо(моя тетка) и чтобы мы уже занимались продажей сами. Деньги он хочет получить в момент написания доверенности.

Подскажите какие могут быть подводные камни? И как можно себя подстраховать в таком случае?

 

Как по мне, самый главный риск - доверенность может быть отменена сразу же после получения денег. Мутный какой-то продавец - не связывайтесь с ним.

[arterr]

Так бы и сделали. Дело в том, что дали задаток под расписку. Нотариально не заверенную.

[Дощ]

Податок платить той хто продає - відповідно виписавши довіреність сплата податку перекладається на третю особу. Думаю справа саме в цьому. Спробуйте уточнити у продавця чому він хоче саме по довіреності.

Щодо грошей можна написати довіреність і внести пункт що якщо вона буде анульована то продавець зобов’язаний повернути Н-ну суму, яку взяв або взагалі як договір застави. Але очевидно що договір купівлі/продажу найпростіше

[arterr]

Продавец просто не хочет заново делать справки в БТИ и зем. ресурсах. А на требование в таком случае вернуть задаток - говорит, что задаток не возвращается.

Как будто это мы отказываемся покупать.

[MOHAX]

Пишете ему письмо (ценное с описью вложения и уведомлением) в котором указываете, что ждете его такого-то числа в такое-то время у такого-то нотариуса по такому-то адресу для совершения сделки купли-продажи такого-то дома согласно оплаченого задатка в размере таком-то, переданного тогда-то, что подтверждается распиской.

В назначенное время и день приходите к указанному нотариусу с письмом и документами подтверждающим его отправку и если продавец не явился, просите нотариуса выписать справку о его неявке. Последний раз за это я платил нотариусу 300 грн в Киеве.

Со справкой нотариуса о неявке продавца и распиской о передаче задатка отправляете исковое в суд об истребовании задатка в двойном размере и месяца через 3-4 получаете решение суда. На 80% дело выиграшное.

 

Пы.сы. В двойном размере можно взыскать только если в расписке прямо указано что это задаток. Иначе это считается авансом (предоплатой) и возвращается в однократном размере. Это из судебной практики.

 

Пы.сы.2 По хорошему должно быть две сделки купли-продажи. Одна на дом, а вторая на землю.

[Ximi]

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться со следующим вопросом.

Решили купить дом. Продавец сказал, что будет продавать по ген. доверенности. Согласились. Но потом, после сбора продавцом всех справок, у нотариуса выяснилось, что доверитель(мать продавца) умерла еще 2 года назад. Т.е. доверенность потеряла свою силу.

Сказали продавцу, чтобы он оформил наследство на себя и потом уже продавал дом. Он все это сделал. Но теперь он хочет оформить ген. доверенность на 3-е лицо(моя тетка) и чтобы мы уже занимались продажей сами. Деньги он хочет получить в момент написания доверенности.

Подскажите какие могут быть подводные камни? И как можно себя подстраховать в таком случае?

 

Тут гора подводных камней, самой главное что после написания доверенности продавец так и останется его владельцем, не только может быть отменена доверенность, может например быть наложен арест на его имещество, примеров можно приводить массу, и запомните в таком случае вы не покупаете этот дом а вам просто дают право им распоряжаться

[Санчик]

ОТКАЗАТЬ !!!!!!!!!

[apxitektop]

Податок платить той хто продає - відповідно виписавши довіреність сплата податку перекладається на третю особу. Думаю справа саме в цьому. Спробуйте уточнити у продавця чому він хоче саме по довіреності.

 

Податок платить той, хто отримує прибуток. І це ніяк не довірена особа, а виключно власник.

[arterr]

Спасибо всем за советы. Будем дальше что-то думать.

[Дощ]

Податок платить той, хто отримує прибуток. І це ніяк не довірена особа, а виключно власник.

Виписавши генеральну довіреність власник передає право отримувати прибуток (а значить платити податок) третій особі

 

Продавец просто не хочет заново делать справки в БТИ и зем. ресурсах.

Якщо питання лиш в цьому і ви не проти то хай продавець випише на вас звичайну довіреність щоб ви могли отримати ці довідки від його імені

[apxitektop]

Виписавши генеральну довіреність власник передає право отримувати прибуток (а значить платити податок) третій особі

 

Дайте, будь ласка, посилання на НПА, який це підтверджує.

Як Ви довіреність не назвіть, але це не купівля-продаж. Кошти довірена особа отримує, але це кошти продавця.

[Дощ]

Кошти довірена особа отримує, але це кошти продавця.

Саме так. Але оскільки довірена особа отримує прибуток від імені власника то вона від його імені й зобов’язана заплатити й податок бо у подальшому не зможе довести що гроші були передані безпосередньо власнику. Таким чином у нас продається велика кількість автомобілів, і хоч податкова й робить спроби притягнути до відповідальності власників, але жодного випадку я особисто не знаю - завжди знаходиться останній хто документально "брав гроші"

[apxitektop]

Саме так. Але оскільки довірена особа отримує прибуток від імені власника то вона від його імені й зобов’язана заплатити й податок бо у подальшому не зможе довести що гроші були передані безпосередньо власнику. Таким чином у нас продається велика кількість автомобілів, і хоч податкова й робить спроби притягнути до відповідальності власників, але жодного випадку я особисто не знаю - завжди знаходиться останній хто документально "брав гроші"

 

Звичайно має сплатити податок, бо інакше і угоду (щодо продажу, наприклад) не посвідчить нотаріус. А сам факт видачі довіреності не є відчуженням майна, а тому і обов'язку платити податок не виникає.

А те, що довіреність використовують замість купівлі-продажу, то це вже трохи поза правовим полем, і я здивований, що ще є ті, хто таким чином щось начеб-то "купляє" та "продає"...

[Дощ]

А сам факт видачі довіреності не є відчуженням майна, а тому і обов'язку платити податок не виникає.

Ну да, але ТС написав

чтобы мы уже занимались продажей сами.

тобто продаватимуть "самі собі", і податку не уникнути, а справжній продавець його уникне

Якщо чесно то я також не зустрічав щоб будинки "продавались" по довіреності, але авто - вздовж і впоперек, перекупи тільки так і працюють, інакше було б накладно щомісяця або й щотижня/щодня ставити/знімати з обліку

[Want to know]

Доброго времени суток.

 

Подскажите по моей ситуации.

 

Хозяин дачи пожилой человек, женат, есть дочь юрист.

Предлагает оформить на меня ген. доверенность, рассчитаться с ним на 100% и дальше я сам буду оформлять договор купли-продажи.

 

Соответственно есть пару вопросов:

 

1. Что будет если хозяина не станет, а я к тому моменту еще не оформлю?

2. Нужно ли согласие его жены?

3. Можно ли оформить ген. доверенность на два лица, меня и мою девушку чтобы в дальнейшем она была в роли продавца, а я покупателя?

4. Нужно ли будет присутствие хозяина при оформлении договора купли-продажи?

 

Спасибо!

[PokrovS]

Все говорят о генеральной доверенности... А дарственная не лучше?? Ее, вроде, нельзя отменить... Юристы подскажут...

[Вика&Руслан]

Все говорят о генеральной доверенности... А дарственная не лучше?? Ее, вроде, нельзя отменить... Юристы подскажут...

Можна вимагати скасування договору дарування через суд.протягом року від дати укладення.ст.727 цку.є ще докладне роз,яснення мінюсту від 16.03.11р. Текст zakon4.rada.gov.ua/laws/show/n0021323-11 там є роз,яснення і щодо укладання договору за дорученням.

З повагою,віка

[Надежда]

Тут гора подводных камней, самой главное что после написания доверенности продавец так и останется его владельцем,

 

Продавец по доверенности не является владельцем дома.

 

Если учесть, что владелец дома (мать продавца) умерла два года назад, у продавца нет прав после смерти матери распоряжаться имуществом по недействительной доверенности, а количество родственников умершей, имеющих право на наследство, неизвестно, то лучше потерять задаток, чем сумму, равную стоимости дома.

 

Добавлено через 5 минут

Но потом, после сбора продавцом всех справок, у нотариуса выяснилось, что доверитель(мать продавца) умерла еще 2 года назад. Т.е. доверенность потеряла свою силу.

Сказали продавцу, чтобы он оформил наследство на себя и потом уже продавал дом. Он все это сделал. Но теперь он хочет оформить ген. доверенность на 3-е лицо(моя тетка) и чтобы мы уже занимались продажей сами.

 

Если даже в сговоре со своим нотариусом продавец сделает доверенность на Вашу тетку, в момент оформления договора купли-продажи у нотариуса, к которому Вы придете со своей теткой, опять выяснится, что владелец дома умер 2 года назад и доверенность на тетку недействительна и выдана после смерти владелицы дома. А денежки Ваши уже тю-тю.

 

Добавлено через 10 минут

Предлагает оформить на меня ген. доверенность, рассчитаться с ним на 100% и дальше я сам буду оформлять договор купли-продажи.

 

Если доверенность выпишут на Вас, Вы не сможете выступать в роли покупателя.

 

1. Что будет если хозяина не станет, а я к тому моменту еще не оформлю?

 

Придя к нотариусу на оформление договора купли-продажи, узнаете:

 

Но потом, после сбора продавцом всех справок, у нотариуса выяснилось, что доверитель(мать продавца) умерла еще 2 года назад. Т.е. доверенность потеряла свою силу.

 

2. Нужно ли согласие его жены?

 

Да, жена дает нотариально заверенное заявление о согласии.

 

3. Можно ли оформить ген. доверенность на два лица, меня и мою девушку чтобы в дальнейшем она была в роли продавца, а я покупателя?

 

Лица, получившие право по доверенности быть продавцом, не могут быть покупателями.

 

4. Нужно ли будет присутствие хозяина при оформлении договора купли-продажи?

 

Нет.

[Jarik]

. А сам факт видачі довіреності не є відчуженням майна, а тому і обов'язку платити податок не виникає.

...

такая норма раньше была в старом ЗУ "О налоге с доходов физических лиц" для борьбы с продавцами авто по доверенности.

З метою оподаткування до доходів платника податку також включаються:

звичайна вартість майна, яке передається платником податку за довіреністю іншій особі, якщо умови такої довіреності передбачають право такої іншої особи продати таке майно або відчужити його в інший спосіб, крім такої передачі між членами подружжя у межах спільної часткової або спільної сумісної власності.

Наверняка отсюда и заблуждение некоторых форумчан, имевших дело с куплей-продажей авто.;)

 

Добавлено через 2 минуты

Продавец по доверенности не является владельцем дома.

 

Если учесть, что владелец дома (мать продавца) умерла два года назад, у продавца нет прав после смерти матери распоряжаться имуществом по недействительной доверенности, а количество родственников умершей, имеющих право на наследство, неизвестно, то лучше потерять задаток, чем сумму, равную стоимости дома.

 

Надежда! В первом посте указано, что наследство от своей два года назад умершей матери будущий продавец на себя в дальнейшем уже переоформил.

 

Кому хочется экстрима - могут оформлять дарственную вместо купли-продажи, давать деньги под выдачу доверенности вместо расчета по заключенному договору купли-продажи и т.п. Остальным - категорически не советую. Заключили договор купли-продажи - заплатили по нему деньги.

[Kris_tya]

бред! что ему мешает провести сделку? это 3 часа времени!

[Вика&Руслан]

В 80% продажа недвижимости по доверенности маскирует скрытые проблемы

[Renard]

Хозяин дачи пожилой человек, женат, есть дочь юрист.

Предлагает оформить на меня ген. доверенность, рассчитаться с ним на 100% и дальше я сам буду оформлять договор купли-продажи.

 

Соответственно есть пару вопросов:

 

1. Что будет если хозяина не станет, а я к тому моменту еще не оформлю?

 

Не делайте глупостей. Деньги только перед подписанием договора. а лучше - после )

А если хозяина не станет - его имущество наследуется.

[wika648]

Подскажите пож. Собрались стать совладельцами 1\3 участка с недостроеным домом. Продавец (у него 2\3) продает по доверенности. Что мне стоит учесть и прверить что бы не потерять и дом и деньги. Сталкиваюсь первый раз с покупками недвижимости.

[apxitektop]

Подскажите пож. Собрались стать совладельцами 1\3 участка с недостроеным домом. Продавец (у него 2\3) продает по доверенности. Что мне стоит учесть и прверить что бы не потерять и дом и деньги. Сталкиваюсь первый раз с покупками недвижимости.

 

Вы станете сособственником участка и недостроя, что уже риск...

Я бы советовал покупать отдельный участок/дом и избегать совместной собственности.