Пошук по сайту

Рекомендую прочитать всем, кто, хоть когда-нибудь, будет продавать/покупать недвижимое имущество - квартиры, дома, земельные участки, офисы, магазины, подвалы, склады… в общем, любую недвижимость, а также объекты незавершенного строительства (недострои). Предупреждаю: многабукф. Итак, всем известна ситуация покупки/продажи недвижимости, при которой две стороны решают кто будет платить «за оформление сделки» и тот, на кого сваливается такое «счастье» дрожащими руками калькулирует свои потери… А, поскольку такие затраты определяются как % от суммы сделки, то в 90% случаев оформление осуществлялось не по реальной стоимости, а по стоимости, которую указывало БТИ (бюро технической инвентаризации) в документах, которые требует на сделку нотариус. Конечно же, стоимость квартиры в Киеве по документам БТИ может быть и 50 тыс. грн. и 200 тыс. грн., хотя все прекрасно понимают, что за такие деньги квартиру площадью 90 квадратов не купишь… В моей практике были такие контрастные цифры как 600(!!!) грн. (по БТИ) при реальной стоимости в 40 тыс. у.е. С таким положением вещей наше государство мириться не захотело и придумало способ, как заставить всех прописывать в договорах реальные цифры. На самом деле, мотив прост – это еще один (новый) источник наполнения опустошающегося бюджета. Но, не спешите критиковать – в этом есть и положительные моменты. Так вот, совсем недавно вступило в силу действие Постановления Кабмина №1103*, согласно которому все договора купли-продажи (обмена) физлицами своей недвижимости должны облагаться налогом, который рассчитывается исходя из цены такого договора, но не меньше РЫНОЧНОЙ стоимости. Что это значит для «простых» людей? А то, что теперь надо оценить свою недвижимость перед продажей и заплатить налог от суммы, которую укажете в договоре, но, как было сказано выше, не менее суммы, в которую оценит вашу недвижимость оценщик. Положительные стороны нововведений: - народ (со временем) перестанет крутить руки себе, покупателю/продавцу, нотариусу, оценщику, а привыкнет все сделки заключать по честной – рыночной стоимости. Но это будет очень нескоро; - в некоторой степени это нововведение защищает покупателя, ибо, в случае отмены сделки, он получит назад свои честно указанные в договоре деньги, а не сумму в 2-3-5, а то и 10 раз меньше; - при «чтении» всех документов ни у кого из читающих не возникнет лишних вопросов, т.е., например, квартиру/дом купили по «договоренности» за 1000 грн., а через год под нее берут кредит в 100 000 у.е., естественно банкир обратит внимание, даже зная систему изнутри. Доверия такой разброс цифр не прибавляет; - это может помочь тем, у кого распалась семья, и они не знают, как поделить имущество. Простой пример – квартира куплена до брака по заниженной (по договору) цене, заключен брачный контракт, по которому все нажитое до брака имущество становится общим, устанавливается пропорция кто сколько «внес в общий котел», а при разводе делится по такой же пропорции (случай из жизни). Очень сильно потерял супруг, внесший в этот общий котел более 90%, а по документам получилось - меньше половины… Отрицательные стороны нововведений: - однозначно увеличение затрат на сделку в части госпошлин и иных платежей у нотариуса; - добавляется еще один обязательный документ, который необходимо сделать перед сделкой, и, соответственно, потратиться на него – это отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества, которое будет отчуждаться. Советы (как специалиста) по выбору оценщика: - оценщика, как и любую другую услугу (товар) выбирайте не по цене, а по рекомендации тех, кто уже пользовался такими услугами, если же опыта такого ни у вас, ни у ваших знакомых нет, то интернет вам в помощь, но: - не ведитесь на рассказы что вам выдадут готовый документ в течение 1 часа. Не спешите и не торопите оценщика, отчет требует времени, как минимум 4-5 часов (при простом типичном объекте), а вообще в среднем 1-3 дня для подготовки качественного отчета по 1 объекту; - попросите показать хотя бы «на пальцах» что вы получите за свои деньги. Нормальный отчет по оценке квартиры (участка, дома) НЕ МОЖЕТ быть на 2-3 страницах. Пункт 56 Национального стандарта №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» гласит, что отчет должен содержать кучу пунктов, которые (при шрифте 10-12) можно, только со скрипом, всунуть в 10-15 страниц, но, как правило, это растягивается на 25-40 страниц + приложения, которые прибавляют еще 10-15 страниц. Итого, нормальный отчет это 20-60-ти страничная «книжка». А если вам предлагают 1 листик и за 10 минут – бегите от такого оценщика. К нему рано или поздно придет «дядя в погонах» и будет ему «счастье»… А вам будет счастье, если документов по вашей недвижимости, у такого оценщика, эти «дяди в погонах» не найдут; - не ловитесь на «извращенцев», которые квартиру считают с помощью методов высшей математики, используя свои познания теории вероятности, с привлечением астрологов и перечитыванием центурий Нострадамуса… только переплатите за работу, которую 95% оценщиков выполнят проще, быстрее, дешевле, но не менее качественно; - громкое имя оценщика тоже надо не всегда, т.е. если вы решили переоценить свой «маленький свечной заводик» (по типу Криворожсталь), то, конечно же, ищите опытного оценщика, а если предполагается оценка жилого дома, квартиры и прочей мелочи, то именитый оценщик только возьмёт с вас 300 у.е. вместо 100у.е.; - дайте возможность каждому заниматься своим делом, в т.ч. оценщику, постарайтесь не озвучивать ВООБЩЕ своих пожеланий по результату оценки. Объясняю почему – во-первых, некоторые оценщики очень честолюбивы и ваши «познания рынка недвижимости» могут воспринять как оскорбление в свой адрес и, тогда вы узнаете, что клиент не всегда прав и может быть послан по всем известному адресу; во-вторых, каждый мало-мальски опытный оценщик прекрасно понимает, что если отчет для продажи, то заказчику «надо подешевле», а если для залога – то «подороже» и, инстинктивно так и сделает, только в рамках разумного; в-третьих, как уже говорилось, в ваших же интересах получить качественную работу, а не слепленную как попало, несоответствующую законам и стандартам бумажку… Советы как человека: - ну, если уж совсем бюджет ограничен / жаба давит / привычка торговаться / нежелание кормить нотариуса (нужное подчеркнуть), то идите и ищите оценщика, который вам «нарисует» стоимость в 10 раз ниже, да еще и возьмет с вас 200 грн. и сделает все за полчаса. Уверен, вы найдете такого. Но, только потом, пеняйте на себя в случае срабатывания поговорки про жадного, который, как известно, платит дважды. Скажу вам как оценщик – НИ ОДИН ОЦЕНЩИК НЕ СМОЖЕТ ОБОСНОВАТЬ ЗАНИЖЕНИЕ НОРМАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В ДВА РАЗА (про в 3, в 4… в 10 раз я вообще молчу). Т.е. документ, который вам выдадут, будет изначально ПОДДЕЛЬНЫМ, НЕДОСТОВЕРНЫМ и может повлечь за собой отмену всей цепочки (сделки), чего никому не желаю испытать на своей шкуре. Если будут вопросы, пишите, по возможности буду отвечать. * - кому интересно почитать документ, то милости просим на сайт Верховного Совета Украины - zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1103-2011-%EF Постанова КМУ від 26 жовтня 2011 р. N 1103 «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)», собственно говоря, документ для оценщиков.

Уважаемые форумчане! Прошу помощи в оценке стоимости земельного участка Участок наших знакомых, они в почтенном возрасте, с интернетом мало знакомы, посему попросили меня сделать это за них. Участок планируется к быстрой продаже весной 2011г. Причина продажи - желание закончить строительство дома на другом участке. Текст записан со слов хозяев. 1. Расположение участка. г.Киев, Голосеевский р-н, поселок Чапаевка, ул. Бродовская. Где-то здесь 2. Характеристика участка. 10 соток, фасад 20 м, дальше постепенное расширение к 25 м. В конце участка - рукотворный пруд. Участок вынесен в натуру и огражден. 3. Документы. Госакт, назначение - под застройку. 4. Коммуникации Э/э, под участком, оплачено 15 кВт., новый трансформатор. Газ, под участком, оплачен проект, есть возможность подключения. Воды и канализации централизованных нет. 5. Инфраструктура Кроме сельского магазина ))) по Новообуховской трассе открылся Мега-Маркет. Остальное в Киеве. 6. Природа. Лес сосновый, озеро, река Вита, заповедник. 7. Минусы (субъективно) Относительная близость к трассе - м (еле слышен фоновый звук) и к ж/д колиям - м (через лесопосадку и одну линию домов) Отсутствие построек у соседей на ближайших участках. Относительно высокие грунтовые воды (см.фото, 4-5 м) Может, больше подскажут люди, которые живут или строятся в этом районе. Спасибо за помощь !!!