ALEKS7171

Вернемся к продаже моей квартиры. Хотел сначала выставить фотки, а потом рассказать о подробностях торга и о цене продажи (за которую была выставлена квартира) и цене сделки 9предварительного договора). С фотками не сложилось, но сегодня надеюсь позже, все таки, выложу. Были вопросы по ремонту в квартире, а точнее по его цене. Вкратце постараюсь, если получатся, ответить. Оценить ремонт размером вложенных в него денег или ценой этого ремонта сложно по нескольким причинам. Ремонт делали осенью 2004 года, его делал (контролировал) предыдущий хозяин квартиры. Ремонт делала фирма под ключ, поэтому строительные работы, которых невидно – некачественные. Если цена квартиры, с практически, с свежим (только что сделанным ремонтом) составляла 63 000 $ (пи этом ремонт квартиры и мебель: 7 – 8 тысяч $)ё, то такая же квартира без ремонта и перепланировки могла, в то время стоять, приблизительно, тысяч 40 – 45 $. Это тот редкий случай, когда вложенные в ремонт деньги при продажи квартиры значительно увеличивают ее стоимость. Теперь перейдем к процессу формирования цены на квартиру и ее продажу. Перед тем как выставить квартиру на продажу, я хотел выставить ее за адекватную цену + 5-10 процентов от этой стоимости для возможного торга. С учетом реального положения дел на рынке недвижимости, я предполагал, что до нового года квартира будит «крутится» в продаже, а там будет видно. Задача (цель продажи, желание) продавца, как обычно, получить по возможности больше. Поэтому изначальное желание выставить квартиру был за 120000 $. потом здравый смысл и адекватная оценка действительности взяла верх – дал команду (попросил) «компьютерщика» выставить квартиру за 110 000 $ это было в субботу вечером 19.09). После этого остальные выходные провел в сомненьях: указная цена казалась немного завышенной. Утром в понедельник созвонился с товарищем (компьютерщиком), и узнал что он еще не выставил на продажу квартиру, окончательно определился с ценой - 105 000 $. Честно говоря, после этого, указанная цена казалась также немного завышенной. После встречи с покупателем которого привел посредник, при осмотре квартиры, я убедился, выставленная цена адекватная. Покупатель и естественно его представитель (броке) почти не торговались, и согласились на 100 000 $. При этом указанную суму я получаю на руки, а все расходы по сделке, включая и 1% от реальной стоимости, т. е 1 000 $ (который должен платить как продавец я) несет покупатель. Также на просьбу покупателей, уже после завершения торга, я согласился оставить телевизор и холодильник (включая встроенную мебель: два шкафа и кухня + стиралка). Вот такая история продажи квартиры в действующих лицах и с участием персонажей сделки, включая главного героя (или героиню) – квартиры. Ну и на последок немного информации (естественно не конфиденциальная) о покупателе. Кто они эти смелые люди? которые, сегодня, в это трудное и неопределенное время, не дают умереть (или застоятся), что для рынка пожалуй одно ттоже, рынку недвижимости. Смотрели квартиру мама и дочка, обе молодые. Квартира покупалась (в дальнейшем) на имя матери, но для дочери, которая, в свою очередь, будет проживать в ней со своим малолетним ребенком. На просмотр приехали на «Тоете Кампри» (красного цвета), за рулем мать, которая постарше. К чему я это. Наверное для общей информации. А большинство говорит что рынок стоит. Движение есть, но незначительное (по сравнении с бурными 2006 – 2008 годами), и в основном в сегменте рынка до 100 000 $, или покупатели проявляют интерес к престижному, но недорогому (относительно) жилью в центре. К примеру прошлой осенью выставил на продажу двухкомнатную квартиру своей клиентки - Крещатик, 17 , общая 56 кв.м., ремонт средний (сдавалась посуточно). Выставили за 280 000 $, ходили смотрели, но интереса конкретного никто не проявлял. В продажи квартира крутилась три-четыре месяца, потом сняли, хозяйка передумала продавать. Соответственно рекламу не обновляли. Так вот, за последние два-два с половиной месяца, мне было по этой квартире звонков 10.

Попробую и я дать ответ на Ваш вопрос. По поводу приобретения Вами жилого дома который расположен на (неприватизированном) земельном участке. Как Вам уже сообщили выше, дом приобрести (купить) Вы можете только после того, как земельному участку, на котором он находится, будет присвоен кадастровый номер. Для этого не обязательно чтобы земля находилась в собственности владельца дома. Без этого условия (присвоения земельному участку кадастрового номера) нотариус не удостоверит сделку по отчуждению дома. ( требования ч. 2 ст. 377 ГК Украины: «Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків)». { Стаття 377 в редакції Закону N 1702-VI ( 1702-17 ) від 05.11.2009 } Эта норма материального права действует относительно недавно, как Вы видите, из ссылки на норму права, с 05.11.2009г. Что касается решения сельсовета о передачи в собственность сегодняшнему собственнику дома земельного участка, то это обстоятельство, фактически, ни имеет для покупки Вами дома никакого значения. Поскольку единственным документом, который подтверждает право собственности на землю, является «Державний акт про право власності на земельну ділянку». После того как Вы приобретете дом в собственность, (а сделать Вы это сможете, только после присвоения земельному участку кадастрового номера, исходя из требования указанной нормы права), к Вам перейдет право пользования земельным участком на котором расположен дом, и Вы, в связи с этим, приобретете право приватизировать этот земельный участок, как его пользователь. Немного "поумничаю", извините. Право пользование земельным участком после приобретения дома, который находится на этом участке, предусмотрено также и требованиями части 10 пункту 3 подпункту “ґ” ПОСТАНОВИ № 2 Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року Про внесення змін та доповнень до постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ”, согласно требованиям которого: «при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинної до цієї дати статті 30 ЗК до набувача від відчужувача переходить належне йому право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження. Після 31 грудня 2001 р. в таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до статті 120 ЗК 2001 року на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди, укладених відповідно відчужувачем або набувачем. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду після 31 грудня 2003 р., згідно зі статтею 377 ЦК, а з часу внесення змін до статті 120 ЗК Законом України від 27 квітня 2007 р. № 997-V – і згідно зі статтею 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором це не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. В разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою. З 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) відповідно до статті 377 ЦК і статті 120 ЗК в редакції Закону України від 5 листопада 2009 р. № 1702-VІ”; Пока все. Также хотелось отметить о том что, чем конкретней будет звучать вопрос и чем объемней будет исходящая информация (идеальный вариант самому видеть все документы, вычитывая каждую запятую) , тем объективней будет ответ.

В 2007 году цена этой квартиры была 160 000 – 175 000 $, в зависимости от срочности продажи.

Первое желание в Киеве купить дом или землю для строительства появилось в 2001-2002 годах. В то время цены были низкие, мои финансовые возможности еще ниже, а точнее практически никакие. Рассматривался вариант продажи на Чеколовке 3-х комнатной сталинки (35000 – 38000 $) и покупки на эти деньки дома 60-х годов постройки на 5 – 7 сотках земли + было примерно 5000 $ на ремонт с перспективой достройки, перестройки дома. В 2002 году цены начали расти, покупка дома так и не осуществилась - осталась мечтой. В 2005 году с целью вложения денег (цены на жилье растут, собранных денег на покупку земли или дома не хватает) купил, частично в кредит, двухкомнатную квартиру на ул. Боженко, 111. Квартиру сразу начал сдавать в аренду. Летом в 2007 году купил ½ часть дома и ½ земельного участка (½ часть дома состояла из отдельной двухкомнатной квартиры, дом - 63 года постройки, размер всего участка 7,39 сотки, соответственно размер его ½ части 3,695 сотки). На момент покупки, моя часть участка была отделена. Юридическим термином это звучит так: решением суда определен порядок пользования участком. Причем этот порядок пользования в судебном порядке определял я, как адвокат своего в дальнейшем продавца. Точнее этот порядок пользования определял суд, а я, как потенциальный покупатель в дальнейшем этого участка, выбирал варианты раздела земли, которые бы в дальнейшем подошли для строительства автономного дома на части земельного участка. Дом и земля, часть собственности которых я приобрел, находятся на Соломинке, возле улицы А.Головка. Эти объекты недвижимости я тоже покупал частично в кредит. Цель покупки - в дальнейшем на части ½ участка построить дом. После общения с соседями (сособственниками), точнее продолжения судебных споров с ними, у меня пропало желание строить дом на ½ части земельного участка. С 2007 года по сегодняшний день я безрезультатно пытался купить у соседей их часть дома и земли. За это время я пришел к выводу, что земельный участок для строительства дома должен быть только отдельный, а не часть его, и дом нужно строить с нуля, а не достраивать его или перестраивать (естественно при наличии соответственных финансовых возможностей) Сейчас строительство дома стало еще актуальней - семя увеличилась до пяти человек, без учета тещи и собаки (слова теща и собак пишутся и читаются отдельно, а не через дефис). В связи с этим выставил на продажу указаний квартиру и часть дома с землей. Подыскиваю для покупки участок 6-7 соток на Соломинке. Судебные споры, которые продолжались между мной и сособственниками части дома и земли - очень интересные и поучительные. Возможно в дальнейшем расскажу о них подробно.

Еще не ушла, только подписали и нотариально удостоверили предварительный договор. Но хронология событий продажи меня немного удивила. Первые объявления о продажи появились в понедельник 20.09.2010г., первый звонок - на следующий день утром во вторник, просмотр вечером в этот же день, естественно торг, и в среду утром сообщили, что готовы подписать предварительный договор в четверг. Я перенес предварительный договор на пятницу. И в пятницу подписали договор. После того как я категорически отказался оставлять суму задатка или оригинал правоустанавливающего документа на квартиру у директора риэлтерской конторы, мне предложили заключить нотариально удостоверенный предварительный договор. Стоит отметить, что звонок по объявлению о продаже квартиры был первый и предпоследний. Второй и на сегодняшний день последний звонок был в пятницу после подписания предварительного договора. Указанные варианты цен приближенные к действительной цене, но не соответствуют ей. Целю описать хронологию и условия конкретного случая продажи – попытка отобразить реалии на сегодняшний день рынка недвижимости (конечно конкретный случай продажи не отображает весь рынок продаж, но рынок состоит из отдельных сделок). Пока цену и условия сделки не сообщаю. Еще немного о квартире. Была куплена весной 2005 года за 63 000 $ без посредников, т.е. без комиссионных. В стоимость квартиры вошла стоимость встроенной мебели: кухня с встроенной стиратьлкой, два шкафа, а также угловой диван. Сразу после покупки квартиру сдавал в аренду за 600$, постепенно до 2007 года цена аренды увеличилась до 1100 $, а с 2008 года по сегодняшний день, соответственно, упала до 650 $. Ремонт очень хороший, несмотря на низкие потолки и маленький метраж, квартира очень уютная, все окна выходят на ул. Боженко, т.е. на интенсивно загруженную проезжую часть.

Форум читаю давно. В обсуждениях не участвовал. Решил поделится своей практикой продажи квартиры. Перед тем как выставить квартиру на продажу внимательно изучил эту ветку. Чем больше перечитывал ее, тем больше было сомнений в окончательной стоимости, за которую выставлять квартиру (первое мнение - рынок полностью стоит, нечего не продается, кроме очень дешевого жилья по бросовым ценам; второе: после лета рынок ожил, банки начали выдавать кредиты, цены будут расти). Хотя конечно о реальном положение дел на рынке недвижимости, знаю не понаслышке, и не только с по информации с этого форума. По роду своей деятельности постоянно слежу за положение дел на рынке недвижимости. Также продал не один объект недвижимости, как посредник (брокер), не являясь при этом брокером. Чтобы исключить лишни вопросы, объясню - я адвокат (занимаюсь только гражданскими делами: недвижимостью, семейными спорами ...). Многие из объектов недвижимости, которые были предметом спора, по делам которые я вел в судах, по просьбе своих клиентов я продавал как брокер. Решение о продажи квартиры принял две недели назад. Выставил на продажу неделю назад. Когда продаешь свою собственную квартиру, определится ценой продажи тяжело, все время кажется то низкая цена, то высокая. Немного о квартире. Голосеевский район, Боженко ул., 111, 6 этаж 9 этажного кирпичного дома, 43,0 кв. м., высота потолков 2,52 м., студио (перепланировка узаконена), балкон застеклен, хороший ремонт, ст.м. "Лыбидская" – 500м., ст.м. "Дворец "Украина" – 550м., Минусы: подъезд с мусоропроводом (постоянно неприятный запах на первом этаже), лифт убитый. Квартиру купил весной 2005 года, в квартире осенью 2004 года был сделан очень хороший ремонт. Все это время квартиру сдавал в аренду. Цель продажи – в дальнейшем за плаченую суму + еще такая же и еще немножко, покупка земельного участка в Соломенском районе Киева (район Александровской слободки) для строительства дома. Ваше мнение о реальной стоимости указанной двухкомнатной квартиры (фактически переоборудованной в однокомнатную). А я в дальнейшем расскажу, за какую цену выставил квартиру, и как она продавалась. Также позже выложу фото квартиры.