avelka

ФР - это вторичный рынок инвестиций - в акции компаний. первичный - прямое инвестирование в предприятия и отрасли. поэтому деньги пойдут сначала совсем не в ФР он индикатор с запаздыванием, а не с опережением никакие прошлые успехи, абсолютно согласен. только у меня есть свой (и довольно большой) черный список убыточных сделок, без никак успехи не пришли бы... возможно и везение, а возможно и опыт... как отличить? а я вот вляпался и рад. так как повторить сейчас мой путь нереально. нельзя сейчас на то, что имел в качестве старта, построить дом и отремонтировать квартиру. я использовал волну на повышение для получения бОльшего кредита, чем если бы волны не было ( c помощью недавно обсуждавшихся оценок будущей стоимости ) а следующую волну на повышение использую для получения бОльшей выгоды, чем если бы текущей волны на понижение не было ( использую закон спроса - предложения). вот в чем фишка... P.S. не даю советов по инвестированию и никому не рекомендую действовать как действую я - многое зависит от личности, например где или кто считает что риском. например был очень удивлен, увидев недвижимость под номером 1 в топ-10 самых рискованных бизнесов в Украине. на мой взгляд при таком спросе это совсем не рискованно. знаю еще минимум десяток других бизнесов, где спрос гораздо более рискованней. но их почему-то и близко нет в топ-10. странно-то как. например сегодняшний кризис очень четко показал где в каких отраслях есть риски. а еще сколько не вышло наружу... просто пытаюсь показать другое видение. P.S.2 ну и в землю не стал вкладываться (хотя выбирал - еще землю или дом на ней) т.к. считаю это менее ликвидным товаром чем дом на земле. с учетом огромного кол-ва земель, которое можно достаточно легко превратить в землю под "строительство и обслуживание жилого помещения" - это на мой взгляд и есть очень рискованно. такой перевод легко сбивает спрос, а соответственно и цену на нее.

действительно ни о чем не говорит, особенно о том, что 2007 год на том рынке оказался единственный за 50 лет с таким пиком (статистика ранее не велась, т.е. реально первый в жизни) где и выгоды то наиболее существенны, остальные выгоды в следующие года - это так, бонусы ... 270 штук для ремонта и сдачи квартиры в аренду и постройки дома на продажу. а моя недвижимость и не продается сейчас ... и мне от этого не холодно и не жарко. так как принять решение этого мало. нужно его и исполнить, а для этого есть запасной план - оставить дом временно себе. если бы не было запасного плана - действительно было бы туго... а так, башка есть, вроде варит, не жалуюсь здравый смысл Ваш не воспринимается, у меня он свой. мой здравый смысл мне подсказал лезть в это дело, даже если оно очень рискованное (опять же смотря как для кого), но при этом иметь запасной план. дно "возможно" уже достигнуто, раз пошли сделки, согласно некоторым заявлениям это я как бывший топ-менеджер одной из крупнейших в Украине транснациональных корпораций говорю (может хватит пиписьками меряться? но и сам хорош - не удержался ) только не надо перекручивать меня - я не призывал к покупке - я пытался честно предостеречь о том, что будет если не будет покупок недвижимости сейчас... это разные вещи. правда??? я лично сам выиграю очень сильно, если сейчас не будет сделок - потом все отыграется гораздо сильней - дом на продажу еще минимум полгода я не буду выставлять... покупка б.у. авто ? вам нужно всего-навсего познакомиться с некоторыми людьми из компаний, сдающей авто в лизинг. после окончания срока лизинга у компании-лизингодателя всегда есть образцы минимум на пару тысчонок у.е. ниже реальной рыночной цены (из-за выплаченного договора лизинга), при этом они все находились на гарантии и честно обслуживались по договору лизинга каждое время прохождения ТО - например раз на 10 тыс км. качественней и дешевле б.у. машинки не бывает. опять не туда смотрите ? это не фишка из серии я знаю брата друга жены племянника любовника сестры. просто если подумать, какие факторы и их соотношения в б.у. машине наиболее важны, они вам подскажут где копать....

1. по поводу ИДИОТОВ. я никоим образом на разных ветка еще ни разу не получил доказательств что мы достигли (или не достигли) дна в ЦЕНАХ. мало того, я считаю что никто, абсолютно никто из присутствующих на этом сервере не может обосновать достигли ли мы дна или нет. т.к. всего меньше 20 лет нашей независимости не позволяют мне сделать вывод о том, что здесь присутствуют профессионалы рынка недвижимости Украины (он просто не смог пройти все стадии в своем развитии, чтобы получились профи). 2. путем личного опыта я имею 10 миллионов евро экономии в 2007 году для компании на которую я работал (только по одному из многих контрактов) и 2 миллиона экономии евро в 2008 году для этой же компании по этому же контракту (и надеюсь, N<2 миллионов евро в 2009 году), в силу того, что рынки похожи - не больше и не меньше действие спроса-предложения. этот контракт просто явная форма показать, что все это работает... есть и другие достижения, менее яркие, но результат-то не пропьешь 3. кредитование прекратилось. если за период октябрь 2007 - сентябрь 2008 я смог взять кредитов под залог недвижимости на сумму 270 тыс долларов, то за октябрь 2008 я не смог взять и 18 тыс долларов (мои доходы выросли, но кредит не дали). 4. капитализация предприятий подвержена не только объективным признакам - спад, но и субъективным - оценка глубины спада. ну скажите как может быть, чтобы ряд отраслей оценивался на уровне спроса 80 годов? ну не бред? прочитайте очень свежую оценку Fitch перспектив компании Toyota (перед этим обязательно изучите Toyota Production System) и вы обязательно поймете насколько субъективные ожидания меньше объективных. а еще эту игру Сорос назвал "рефлексией", которая и уводит всех в неимоверные вершины при подъеме в гору и достигает неимоверного дна при погружении вниз. ну не может спрос 2008 года находится на уровне 1980, не может. физически... людей уже + 1 миллиард (или около того), ну как может быть меньше? может хватит баловаться денежными величинами? - деньги это всего лишь идея смотрите на более объективные показатели... P.S. а книги Кийосаки мне нравятся, а книги Шефера не очень, зато аудио-лекция Бодо меня поразила, чувак жжет , особенно про уток и орлов....

поехали по новому кругу. неудовлетворенный спрос есть, он меряется не деньгами, а квадратными метрами на человека. надеюсь доказывать не надо. про не вопрос купить, но нужны деньги - полностью согласен. так покупайте что, денег нет ? я и говорю, что низкие цены это потому, что нет платежеспособного спроса = отсутствие денежных потоков. будет платежеспособный спрос (например восстановится кредитование и/или доходы увеличатся ) - цены пойдут в рост. где я не прав? оценка имущества меняется во времени. логично, что она сейчас низкая. но это не значит, что она такой останется и в будущем. это просто оценка на "сегодня". На "завтра" она будет другой. 5-10 лет - это на самом деле вы оцениваете, что платежеспособный спрос не восстановится, что еще 5-10 лет практически никто не сможет купить недвижимость? ну-ну

та ну нафик. как это не отобью свое? у меня есть запасной вариант - я этот дом оставлю себе и тем самым снижу предложение на рынке придержать недвижимость готовы многие, если не подавляющее большинство. а что делать? :) люди никак не поймут что соотношение спрос-предложение динамично и по другому быть не может в стадии роста. предложение регулируется денежными потоками. нет сделок - нет новых домов. какое падение цен? какой дурак найдется удовлетворять рынок не имея продаж?

Edalmas, влетят как раз те, кто сейчас не купит эти метры. откуда после кризиса возьмутся квадратные метры, если они сейчас не строятся? то что сейчас на продажу - это ой как немного. закон спроса и предложения никто не отменял. спекулятивные цены будут пока не будет насыщения рынка. поэтому любое промедление в строительстве только отдаляет такое вожделенное будущее с низкими ценами я пережду кризис, хотя у меня и кредит, и на следующей волне легко отыграю непроданное сейчас, да еще и компенсирую моральный ущерб за это все безобразие

так а у кого есть кэш когда цены низкие??? )) это связанные вещи. когда цены низкие кэша нет, когда есть кэш цены высокие. вот в чем пирожки. и сделок при низких ценах практически не будет. т.е. никто не купит, ни один орущий о низких ценах. логично?

я тоже знаю реальную себестоимость. только проблема в том, что чтобы ее повторить нужно совершить пару операций несколько лет назад. например купить землю, договориться со строителями о стоимости всей работы перед началом строительства, т.е. ваши предпосылки о невлиянии временных интервалов на цены не работают... это шаг №1 и здание №1. шаг №2 - это планирование будущих проектов, т.е. здания №2 и ..№ N . без финансирования шага №2 никто не будет считать отдельно цену здания №1, это связка, т.к. рынок реально нуждается (в виду своего неудовлетворенного спроса) в зданиях №2 и № N. вы не сможете НИКОГДА повторить ету вашу псевдо-реальную себестоимость. это все случилось в прошлом, его не вернуть. поэтому в данном случае никакого идеала о совпадении цифр в денежных потоках и рентабельности не будет. чувствуете разницу? вот поэтому потоки правят на этом рынке...

отлично, никто не спорит, что придет время рентабельности, а не денежных потоков, только ответьте, когда оно придет? давайте, господа покупатели, ответьте честно и больше не надо парить и себе и другим голову об обвале цен. ну так когда? неужели при удовлетворенном спросе? о боже, когда же это будет??? доживу ли я или мои дети или дети моих детей?

ну все, ну капец, уже который раз на разных ветках рассказываю о разнице между прибыльностью и денежными потоками. пипец. всем в школу! учиться! учиться! учиться! оперируют термометрами (меряют температуру), когда нужно линейкой (мерять метры). ну как их заставить включить мозги? вырубило их в советском союзе при слове "спекулянт", "тюрьма".. так до сих пор капитализм не влазит...

ага, т.е. вывод №1 - можете не торопиться с покупкой, дешеветь будет и дальше.... ну-ну :) т.е. вывод №2 - таки будет продолжать падать, пока все не смогут купить? так все-таки, перефразирую вопрос - когда все орущие о падающих ценах смогут купить вожделенную землю по низким ценам ? прошу назвать конкретную дату, или хотя бы диапазон, типа - с середины 2009 года по середину 2014 года. меня это устроит

логично. только подскажите - как научиться определять когда будет дно? как отличить что уже шлепнулось от еще бахается? а то уж сколько методов придумано, книг написано я предлагаю очень простой метод - когда будут сделки тогда заявлять что цены упали. правда это более честно? а сделки будут только тогда когда в эту отрасль вернутся денежные потоки, а когда они вернутся так и цены изменятся. поэтому если кричащие о падении цен не имели возможность купить ранее так и сейчас не будут иметь эту возможность.

я наверно зря написал предыдущий пост, могу короче: действительно стоит только тогда, когда есть сделка - факт купли-продажи. цены без сделки не имеют значения. очень странно что все кричат что цены падают, но ни один кричащий об этом почему-то не воспользовался и не купил. зачем кричал?

отлично, если мы согласны на действие механизма спроса-предложения в Украине, то переходим к обсуждению механизмов реализации залогового имущества. т.е. в нашей дискуссии опускаемся на уровень детализации ниже. вот на этом уровне вы одновременно и правы и неправы. правы в том, что такое может быть. неправы в том что это произойдет у нас. для этого нужно посмотреть статистику по соотношению имущества находящегося в залоге по отношению к общему. так вот. сша+европа в виду своей долгой истории капитализма, имеет куда больший коэффициент ипотеки вообще, т.к. 1) имели давным давно такие механизмы 2) имеют гораздо больше платежеспособных заемщиков. у меня нет точных цифр, но навскидку коэффициент имущества в ипотеке в развитых странах должен быть минимум раза в 2-3 больше чем у нас. другими словами: то, что будет выставлено на продажу, имеет очень маленькое влияние на общий рынок в виду своей маленькой доли, у европы и сша все по другому. далее, по оценке спроса - у нас совершенно потрясающий спрос на недвижимость, думаю риелторы сша и европы нам завидовали, он не может быть другим, в виду неудовлетверенности жителей украины. у нас что, много удовлетворенных жилищными условиями людей? оценки рынка недвижимости Украины нельзя вести с точки зрения рентабельности, а значит и обсуждать % ставки по кредитам, т.к. рынок не насыщен. здесь бал правят денежные потоки - это принципиально разные вещи. есть денежные потоки - есть сделки, есть следующий дом на продажу(в перспективе более низкая цена при насыщении рынка), нет потоков - нет сделок, нет следующего дома на продажу (в перспективе более высокая цена т.к. для будущего спроса не будет домов на продажу). цены упадут только при насыщении рынка, ничто другое их не уронит. кризис не вечный, вы представляете насколько вырастут цены после выхода из кризиса и появления платежеспособного спроса (обычный спрос как я говорил очень высокий)? откуда возьмутся квартиры и дома на продажу, если сейчас они не будут строиться? поэтому опираясь на денежные потоки, разве банк захочет выставлять имущество по просроченному кредиту на продажу? да он с ним ничего не сделает - на рынке нет денег для выкупа у банков этого залога, а банки могут лишиться даже минимума поступлений, в случае выставления на реализацию. поэтому кредиторы и банки будут в текущей ситуации реструктуризировать кредиты для обоюдной выгоды.

dob, этот пример не прокатит. у нас не европа и не штаты, которые веками строились при капитализме и давным-давно сделали соразмерным спрос и предложение, и у них как раз предложение как минимум соответствует спросу (физическому) и то и больше. они физически не могут больше купить домов и использовать участков - людям просто больше не надо, к примеру нет смысла покупать 11ую сотку, если и 10 соток хватает с головой. а у нас еще строиться и строиться, покупать и покупать землю - посмотрите статистику жилые метры на человека в европе, штатах и у нас. вот по этой причине цены еще будут расти и расти при наличии денег на рынке. пока мы не насытим свой внутренний рынок метрами и сотками обвала подобного не будет. тренд однозначно на повышение цены на любую недвижимость из года в год, пока не наступит насыщение. да, есть отклонения от тренда (и вверх и вниз), есть разные скорости роста цен, но они вызваны никак не изменением внутреннего спроса, а исключительно наличием денежного ресурса. разница чувствуется?

суть как раз в этом, если денег на рынке нет, соответственно нет сделок в любом случае, поэтому цифры на ценах не имеют значения, даже если упадет в 2 или 3 раза никто не купит... поэтому динамика цен вниз просто ничего не означает, вообще н и ч е г о, это не цены сделок. если бы означала - были бы сделки, но если бы были сделки, то и динамики вниз не было... так понятнее?

а можно узнать, как это забор получился на 1000 у.е. из чего он и какой периметр? хотя бы навскидку? сейчас себе забор считаю...

как построишься, не поленись, зайди на этот форум, обсудим твои финансовые результаты

абсолютно верно, именно это и имел в виду. цены и реальный спрос это совершенно разные вещи. цены - это фломастером нарисованные циферки в альбоме художника. станут они реальностью или нет - зависит от покупателя с БАБЛОМ. поэтому никакого ШЛЕПНЕТСЯ или БАХНЕТСЯ нет. есть иллюзии падения цен. если есть деньги - покупайте и орите что цены упали... а если денег нет - так будьте честны - не говорите что цены упали, скажите честно что денег не хватает при текущих ценах (как впрочем и ранее годом или двумя). а то сразу - цены падают, цены падают, типа все испугаются и скажут - берите задаром Иван Иванович нашу земельку, только вас и ждали, землевладелец вы наш исконный.

я наверно недопонял..., прошу меня извинить заранее, сразу не могу понять... т.е. если ШЛЕПНУТСЯ, то все сразу купят дешевую землю и всем будет хорошо? тогда вопрос №1 - хватит ли земли всем? или если не все успеют купить дешевую землю, то получается, что чтобы продать все дешевеющую и дешевеющую землю, то цены должны не ШЛЕПНУТЬСЯ, А БАХНУТЬСЯ? вопрос №2 - как поступить, нам, перехожим мешканцям, покупать когда ШЛЕПНЕТСЯ или ждать до момента когда БАХНЕТСЯ??? вопрос №3 - как отличить ШЛЕПНЕТСЯ от БАХНЕТСЯ? прошу меня, не особо просвещенного, ответить на скромные 3 вопроса. и именно на них, мою персону прошу вниманием обделить....

вот люди наивные отсутствие легального механизма купли-продажи не означает что нет способов владеть землей. нынешние агрохолдинги управляют тысячами га земли. откуда они ее взяли? имхо в отсутствии легализации и заинтересованы те кто увеличивает площади.... мораторий отменяют - резко увеличивается стоимость земли и вместо "инвестиция" ты наверно хотел сказать "спекуляция" ? с.х земля в качестве инвестиций не представляет ценности, если ты не сумеешь ее раскрутить - выращивать и продавать.. чтобы это было выгодно - нужны сразу очень немаленькие площади и немаленькие деньги... ради интереса просчитай выращивание чего-нибудь... я прикинул выращивание на продажу на 10 сотках огурцов (2 урожая в год) - у друга есть пустующая земля... - с учетом строительства теплицы. на мой взгляд это пока убыточно.... P.S.1 так что если кто-то подкинет, что выгодно выращивать на 10 сотках - буду признателен P.S.2 траффу семейства конопляных и иже с ним не предлагать - это надо делать в государственных масштабах, если металлозаводам труба - то станем европейской колумбией, все на экспорт, валютная выручка, высокие социальные стандарты, пенсия в 30 лет, амстердам не выдерживает конкуренции и закрывается нах...

Ник, я в 2006 купил в кредит цена была в 4 раза ниже чем сейчас... уверен, что даже при падении цены даже в 2 раза отложить с зарплаты не получится.... допустим 3 штуки за сотку в 20 км зоне.. заплатить 30 штук без кредита.... мда... как много будет сделок? еще раз - цены не имеют значения без сделок. можно рисовать любые цифры если сделок нет...

цена сделки это не выставленная цена... выставленная цена отражает ожидания этого человека... если бы он имел 2 дома и продал один за 370 летом, а другой за 280 сейчас - я бы сказал - да, падают цены... а так... - я могу и 1 млн на свой дом со старту нарисовать, может кто и найдется вы у него спросите - сейчас он к примеру за 250 продаст? - если да - это будет означать, что дальше будет тренд на понижение но уверен, что не согласится :) все путают рентабельность с денежными потоками... это просто разные вещи. для этого в бизнесе есть 2 разных отчета - отчет о прибылях и убытках и отчет о движении денежных средств. да, рентабельность высокая, но без денежного потока строительство не осилить. можно иметь низкую рентабельность строительства и достаточный денежный поток для строительства - западные страны до кризиса, а можно и высокую рентабельность и недостаточный денежный поток - украина сейчас. наш пузырь никуда не денется - именно потому что в строительстве недостаточно денежного потока и он генерится именно покупателями. однако это еще не все... данный рынок в городах (особенно в Киеве) - олигополия и сами участники рынка регулируют правила на нем (выдача земельных участков и разрешений) , уж конечно они не будут играть против себя, что означает, что без реальной конкуренции цены падать не будут. реальную конкуренцию делает именно коттеджное строительство, и здесь важны пропорции - насколько коттеджное строительство является для покупателя интересным по сравнению с квартирным. однако неразвитость инфраструктуры сдерживает данную конкуренцию... поэтому впереди еще года и года данного пузыря... и Москва - прямое подтверждение... ни Прибалтика, ни Казахстан, ни США не подходят под наш рынок - у них спрос на недвижимость удовлетворен фактически, а у нас - для этого придумали термин - "отложенный" и/или "платежеспособный" спрос.

нифига подобного - здесь важны ожидания от оживления кредитного рынка... рынок земли как и рынок недвижимости не может жить на "чистых" деньгах. не будет ожидания оживления - будет падение. будет оживление - рынок развернется. но думаю максимум за полгода финансовый рынок выйдет из комы - сейчас мировые циклы ускоряются как по частоте в периоде, так и по времени самого цикла... никакого 1-3 летнего цикла не будет... скорости в мире увеличиваются, границы стираются... ото таке...

кстати за женскую логику отдельное спасибо! настоящее значит я на верном пути черт, я опять алогичен замкнутый круг какой-то :) ну и насчет фондового рынка... очень рад за инвесторов и спекулянтов. реально... иметь показатели фондового рынка ниже уровней предыдущих годов, как вы думаете, что это значит? неужели вся украина (и мир в привязке) будет сильно недопроизводить товары в будущем по сравнению с 2008 годом? нет, это просто означает заниженные ожидания именно сейчас, но потом все изменится... именно поэтому Баффет сейчас скупает акции американских компаний, там та же фигня... я бы тоже купил, только денег нет, подъем будет - 50-70% годовых, куда там текущим ставкам по депозитам... опять же, напоминаю о замкнутом круге - деньги, спрос, цены, кредиты - сейчас в периоде низких цен никто не даст кредиты, когда будут кредиты - будут совершенно другие цены, и вы не сможете по текущим ценам купить ни землю ни акции... вот такая у меня женская логика...