webworker

Сherry, мне тут рассказывать? Василий Аллибабаевич меня съест) Если коротко, то 4к снял с продажи и квартирный вопрос в нашей семье полностью решился через продажу другой 1к квартиры.

Всё решил в ноябре.

И тоже на Осокорках)

Абсолютно всем. И вам отомщу. Остерегайтесь. Добавлено через 2 минуты ali-baba, гадили-гадили. Своё как вы говорите субъективное мнение уж точно высказывали. А мне что нельзя что ли? А опыт поболее вашего. Ещё и с результатом. А у вас результата пока нет. Такие дела.

Если вы не заметили, то мы с вами ведём диалог. Я отвечаю на ваши сообщения, вы на мои. Только и всего. Хотя изначально цель была поделиться своим видением и опытом. Форум для этого и предназначен. Если не хотите этого, то тогда для вас сайты о недвиге. В моей теме многие "гадили", в том числе и вы, хотя потенциальным покупателем не являлись. Но я ничего не имел против. Поскольку понимал, что это форум.

ali-baba, угу, всегда мечтал жить с женой и детьми в двушке на последнем этаже со смежным сортиром и безуспешно пытаться продать её по семейным обстоятельствам. А самый ужас это жить как я живу - одному в чётырехкомнатной 102,5 метровой квартире еще и с раздельным санузлом, о ужас. Надо срочно менять жизнь. Жениться, завести детей, продать свою квартиру, доложить 40 тысяч баксов, купить вашу, переехать с женой и детьми в вашу и наконец-то обрести счастие в 65м2 двушке под небесами со смежным сортиром и газами Бажана-запахами мусорного завода и Бортнической говнилки у дома.

Это вам стоит успокоиться. В 135 не особо верю. Но если вам реально предлагали 135 (клиент с деньгами и серьезно был настроен), то надо было хватать его. А так придётся вам уже успокоиться на 120-125. Или жить дальше в этой квартире. Тем более, она вам нравится.

В первом посте - по семейным обстоятельствам. И всё. Да всё сходится. Ваш конкурент 120-125 тысяч. Я так понял, что вы и сами его во столько оцениваете. Приплюсуйте разницу в ваших ремонтах (при чём разница при продаже меньше чем разница при проведении ремонта), но отнимите дисконт за последний этаж (который имеет свои плюсы, но даже те, кому он нравится и кто его хочет будут требовать скидку за него), за перепланировку (санузел и гостиная полюбэ) и за минимум мебели. И выйдите на те же 120-125 тысяч.

Сherry, не хотите прикупить? Классная квартирка. И всего 143 штуки. Покупатели толпами ходят, но не хотят покупать. Думают, что развод. Типа не может такая хата стоить так дёшево. Какой-то подвох чуют. Добавлено через 3 минуты Хороший ремонт на продажу. Сделать может гораздо дешевле вашего. А вот при продаже разница увы будет малоощутимой. По цене не знаю какая реальная. Надо прозванивать. Но хотелка на этого вашего конкурента и стоимость продажи квартиры Тати должны наталкивать на выводы о реальной цене вашей. Меня наталкивают пока что на потолок 120-125 тысяч. Но продавать вам. Я уже отстрелялся слава богу.

Это мало. 23 где-то уже на правду похоже. А что? Четырёшку? Больше? Дом?Тогда всё то же самое. В однушку вряд ли вы с семьёй собираетесь переезжать. В двушку? Игра не стоит свеч. Лучше жить в этой. Продать и вложить где-то в новострой 2+1 тоже вариант. Хотите-расскажите, хотите-нет. Мне всё равно.

Вы ещё посчитайте во сколько обошлась вам дурацкая перепланировка и тоже возложите полученную сумму на плечи покупателя) Так что придётся демпинговать. Ну или как вы писали в моей теме о продаже однушки "А почему в этой не жить?". В вашем случае тоже можно воспользоваться этим методом. Квартира реально под себя. Начиная перепланировкой, заканчивая ремонтом. А если на продажу, то перепланировки вообще не надо было делать, а ремонт сделать попроще. Ну а раз уже всё сделано и вдруг захотелось "пойти на трёшку", то в случае необходимости надо демпинговать - ничего не поделаешь.

Веб уже полностью решил свои квартирные вопросы. Всё, что надо продал, всё что надо купил. А тупит кое-кто другой и несёт всякую ахинею типа "ходит по магазинам ничего не покупает, но тщательно всем продавцам рассказывает". Ну да ладно. В любом случае, удачи вам. Держите нас в курсе процесса так сказать) Да нормальный там ремонт. Может без свистелок-перделок, но ненамного хуже вашего, уверен. Зато кухня с мебелью, а не две тумбочки как у вас. И комнаты с мебелью, скорее всего. И этаж хороший. И санузел раздельный. И гостиная 20 метров не урезанная. Да и цена привлекательная. В любом случае, удачи. Может, вы - мегапродажник.

ali-baba, то есть, подобную вашей квартиру мало того, что не на крайнем, а на ходовом этаже (7 этаж, самые ходовые с 5 по 10), без глупых перепланировок, с раздельным санузлом, с евроремонтом и с мебелью (у вас мебели вообще минимум) продают за 125 000 (и явно с торгом), а вы хотите 143 000 без торга? Удачи))) Мне тоже уже не смешно. П.С. Если вы такой умный, то чего продать уже год не можете? Двушка в новострое с хорошим ремонтом у метро - очень ликвидный вариант. Поставьте нормальную цену (с учетом ваших багов) - и будет вам покупатель. Ваши тыцы улыбнули. Я указывал номера микрорайонов Позняков. 10-й и юг 8-го и 9-го. Викимапия в помощь. А вы что понатыцывали и вообще к чему? Понятно что север Позняков дешевле Осокорков. Он даже Троещины дешевле. Но о нём речь не шла. Речь шла о монолитно-каркасниках Позняков не далее 10 минут пешком от метро. А вы понатыцывали чёрт знает где находящуюся Урловскую 40 и бюджетный еще не заселенный Урловская 23-б от которого 17 минут до метро.

А при чём тут садик и школа? Садик и школа интересует покупателей минимум с одним ребенком - а это мама-папа-ребёнок или (более-редкий вариант) мама-ребёнок или папа-ребёнок. Но такие покупатели не выберут вашу квартиру из-за смежного санузла. Ваш клиент-это скорее всего одиночка. И вот ему пофиг на школу и садик, зато Новус и Спортлайф под подъездом будут в самый раз. Не нервничайте. Троещина тут вообще не причём. Но чисто для справки: Троещина выигрывает у Осокорков по экологии (нету Бажана, мусорки и говнилки), проигрывает по метро и абсолютно равна по инфраструктуре и качеству домов (точно также как на Осокорках-Позняках есть кирпичные, монолитно-каркасиники, новые панели, старые панели и нет чешек, хрущёвок). И я не говорю, что у вас одни минусы. Плюсы есть: возраст и качество дома, расположение дома (по отношению к метро и объектам инфраструктуры; даже по отношению к Бажана и мусоро-говнилке он не очень критично расположен). Минусы: перепланировка, особенно по части санузла, общая площадь квартиры 65 метров (не очень стыкуется с классом дома и ценой). Скорее минус чем плюс: последний этаж. Но бывает, что людям нравится. Ну и отдельно упомяну ремонт: по качеству он в плюсах, естественно. Но поскольку вся его стоимость включена в цену, то возниает сложность угождения. Поскольку полную стоимость за ремонт заплатит только тот, кому он полностью понравится. Так это естественно!!! Кому нужна детская, тому нужен раздельный санузел! Кому не нужен раздельный санузел (один человек), тому и детская не нужна. Самый лёгкий способ затруднить себе продажу квартиру - это напичкать её взаимоисключающими параграфами. А в этом вы преуспели хорошо. Я ещё раз говорю. На данный момент (если 2012 год ещё можно назвать данным моментом) она стоит столько, сколько за неё готовы были максимум выложить в августе-декабре 2012 года. И не более. Есть ещё второй вариант: оценить квартиру исходя из статистики реальных продаж 65 метровых монолитно-каркасных двушек с классным ремонтом смежным санузлом на последнем этаже не более чем 10 минут пешком до метро Осокорки. Но вряд ли вы располагаете подобной статистикой. А посему по этому пункту не можете делать выводы о цене. Остается только первый пункт. Но по нему вы цену скрываете. Создается впечатление, что вам вообще никто никакую цену не предлагал. 10 лет назад Осокорки состояли всего из четырех зловонных микрорайнов - 7,9,10,11 ,которые никак не могли стоть дороже Позняков. В последнее время Осокорки пополнились неплохими микрорайонами. Но ваша двушка 65 метров без ремонта не может стоить дороже двушки 65 метров без ремонта в монолитно-каркаснике на пересечении Урловская-Княжий Затон. А если на Затоне 76 метров, то та квартира будет дороже. Ремонт же на цене отображается в зависимости от класса. Я о том, что две одинаковые квартиры в вашем доме и монолитно-каркаснике на Затоне-Урловской будут и стоить одинаково.

Форма 3 имеется ввиду?

Да. Говорят, спрос сейчас значительно упал. Но спрос никуда не исчезает, а переходит в отложенный. Так что скоро появится. Добавлено через 22 минуты Плохо смотрятся. Там за 128 000 уе.: 1) квартира трёхкомнатная площадью 95 метров 2) место получше: до метро ровно в два раза ближе чем от вас, прямо под домом Новус и Спортлайф, вонизм от мусорного завода и говноперерабатывающей станции практически исключён (так как 3,5 км до этого) 3) три комнаты 20,17,17 против ваших двух 18,16 4) два санузла! против вашего одного смежного 5) возможность выбрать этаж 6) возможность сделать ремонт и перепланировку (если нужно) под себя 7) возможность выбрать реально видовую квартиру на Днепр, частные дома и т д. Угол выбора аж 180 градусов. Ничего там в этом секторе застраивать не планируют. Хотя, существует вероятность продолжения высотного строительства к западу от дома - втыкнут хотя бы один дом - и всё. Добавлено через 6 минут В этом-то и проблема. Перепланировка, урезавшая гостиную и придавшая ей другую форму, не всем нравится. 18 метров гостиная - это уровень панельных двушек 80-90-х годов. Смежным санузлом вы вообще отсеяли бОльшую половину клиентов. Ну и стоимость ремонта вы включили в стоимость квартиры по полной программе. А людям, оплачивающим ремонт по полной программе, хочется сделать его на свой вкус. Ну или выбрать под свой вкус - а в этом случае угодить сложно. Реальные предложения вы не называете, но та сумма, которую вам реально предлагали или на которую реально соглашались в августе-декабре 2012 года (у клиента были деньги и в течении максимум нескольких недель он готов был идти к нотариусу) и была реальной ценой квартиры на 2012 год. Сейчас на рынке затишье из-за зимы и реформ, после которого уже будет формироваться новая цена. Какая - не ясно. И подходящие к сдаче новостройки (в том числе от Ковальской) тоже будут делать погоду. Добавлено через 3 минуты Полнейшие глупости. 10-й и юг 8-го и 9-го микрорайонов Позняков ничем не лучше и не хуже вашего 6-го микрорайона Осокорков - цены на схожее жильё должны быть тоже схожими. А 7-го микрорайона Осокорков даже лучше (поскольку в 7-м уже ощутимо пованивает). Про 9-й, 10-й и 11-й микрорайоны Осокорков я уже молчу - сливают вышеназванным микрорайонам Позняков по полной.

Ждёмс).... Добавлено через 4 минуты Кто-то откровенно гонит. Или вы, или Тати. Я не верю, что 76м2 двушка на Княжем Затоне,9 (или Урловская,4а,8а,10а не столь важно) стоит 120 тысяч, а 65м2 двушка на Гмыри,8б стоит 143 тысячи. Такого не может быть.

ali-baba, для полноты картины и чтобы было более-менее всё понятно: сколько месяцев вы уже продаёте квартиру и какую максимальную цену вам РЕАЛЬНО предлагали? Под реально подразумевается следущее: клиенту квартира понравилась, деньги у него на руках или практически на руках и он предлагал вам завтра/через пару дней/в течении недели/двух недель идти к нотариусу? П.С. Возможно, Белка имела ввиду, что не дорого для хотя бы 75 метрового монолитно-каркасника у метро Осокорки не на крайнем этаже без перепланировок. Но если у Белки есть информация что минимум за 143 000 у.е. там уходили 65 метровые монолитно-каркасники на последнем этаже с угробленным раздельным санузлом и урезанными кухней с 12,6 до 12 , гостиной с 20 до 18 (а соответственно и жилой площадью с 36 до 34), то тогда всё ок. Но тогда возникает вопрос, почему на порядок лучшая квартира Тати (не уверен только насчёт уровня ремонта у неё) продалась всего за 120.

Какая ценовая политика? Давайте сравним. Монолитно-каркасный дом и у вас, и у Тати. До метро абсолютно одинаково - и у вас, и у Тати 8 минут пешком. До вонизма у Тати дальше (3,1 км против ваших 2,4 км), а значит там лучше. Площадь 76 метров у неё против 65 вашей. Санузел там раздельный, у вас смежный. Также этаж у Тати с большой вероятностью не последний плюс она не делала перепланировок, урезающих кухню и гостиную по площади и придающих им неправильную форму. Ремонт у вас очень хороший. У Тати, как я понял, тоже с ремонтом. Уровень не знаю. Делайте выводы)

Если квартира не продаётся долго (для вашего варианта долго - это более 4-6 месяцев), то это или не правильная подача рекламы, или завышенная цена. Подозреваю, что и то, и другое. 1. Реклама. С фотографиями всё ок. Объявление в Авизо я подавал бы такими словами: Гмыри 8б; 22/23; монолитно-каркасный 2010 года; 65/34/12; шикарный дизайнерский ремонт 2012 года; отличнейшая инфраструктура; метро Осокорки 5 минут; 143000 у.е. (Хозяин) (067) 123-45-67 fn.ua/view.php?ad_id=1234567 В объявлениях в интернете текст можно расширить словами консьерж, домофон, три лифта, мебель, холодильник, плазменный телевизор и т.д. Плюс можно подробно перечислить объекты инфраструктуры начиная школой и садиком и заканчивая Эпицентром и Киевмоллом. Хотя, это уже лишнее, наверное. Все знают, что на Осокорках с инфраструктурой всё ок. На каких сайтах размещать это всё и про частоту обновления речь уже шла. Ну и плюс надо с потенциальными покупателями живо общаться. Спрашивать про другие варианты, указывать на их минусы, умалчивая о плюсах, а по поводу своей квартиры наоборот - упоминать плюсы, о минусах не говорить. Также во время просмотра общаться с покупателем должны вы, а не риэлтор. 2. Цена. Не знаю, завышена ли она. Я бы за 143 000 уе. наверное поселился в 120-метровом четырёхкомнатном троещинском АППС-люксе 2010 года выпуска на Данькевича-Цветаевой с нормальным ремонтом и мебелью от продавцов. Не знаю, есть ли сейчас такие варианты, но совсем недавно точно были. Получил бы инфраструктуру не хуже чем на Осокорках, но при этом бы не было проспекта Бажана, мусорного завода и Бортнической станции рядом. Не получил бы метро. Но забил бы на него или когда-нибудь дождался бы. Для семьи четыре комнаты намного лучше двух, а при одинокой жизни тоже нашёл бы им применение: гостинная, спальня, кабинет-библиотека, гардеробная))) Но то я. А у богатых свои причуды. Если денег дофига, то можно и двушку взять за 143 тысячи с суперским ремонтом и свистелками-перделками (это я про over9000 лампочек). Для начала определим, кто может быть покупателем. Семья хотя бы с одним ребёнком отпадает. Такие имея 143 000 будут искать минимум трёшку и точно хотя бы с раздельным санузлом. Два человека. Семья без детей или папа-ребёнок, мама-ребёнок. Короче, любые два человека. Самый оптимальный вариант. Но всё портит смежный санузел. Я уверен, что два человека, ищущие двушку, в подавляющем большинстве случаев ищут двушку с раздельным санузлом. Один человек. Если ищет один человек, то смежный санузел ему подойдёт. Но один человек как правило ищёт однушку. Но бывает, что и двушку. Типа одна комната спальня, а вторая гостинная, где гостей принимать и спать их можно там положить. Такой человек как раз нужный вариант. Но надо учитывать нюансы: один человек, ищущий для одного себя именно двушку да ещё в таком ценовом диапазоне птица редкая. И привередливая. Вот тому некиевлянину не понравилась площадь и это логично. Если монолитно-каркасный дом 2010 года и суперремонт с суперценой, то потенциальные покупатели (люди не бедные) ожидают площадь в диапазоне 75-85 метров для двушки (50-60 для однушки и 100-110 для трёшки). На истину не претендую. Так что строго не судите. П.С. Ещё хочу добавить по поводу перепланировки. Всё-таки вы большую комнату и кухню ухудшили. Вместо 20 м2 и 12,6м2 хороших прямоугольных форм получились 18 м2 и 12м2 уже не правильных не прямоугольных форм.

ali-baba, к сожалению, стоимость ремонта не прямо влияет на стоимость квартиры. Там даже стоимость материалов не в полной мере окупается. А стоимость работ вообще бесплатный бонус. В вашем случае лучший вариант - это хорошо изучить конкурентов. Включая прозвон их всех. А также включая обратную связь от тех, кто приходит к вам на просмотр. Они рассказывают охотно о тех квартирах, которые смотрят (только тут осторожно: могут привирать). При этом учитывайте, что есть в вашем объекте и негативные моменты, которых у конкурентов может и не быть: а) последний этаж - как не называйте чердаки в домах - техническими этажами или творческими мастерскими, ваша квартира всё равно считается находящейся на последнем этаже б) немного непонятная перепланировка, в результате которой получился один смежный санузел в двухкомнатной квартире плюс уменьшилась площадь кухни. в) натыканные всюду лампочки, которые поначалу выглядят классно, а потом начнут перегорать одна за другой, доставляя жесточайший баттхёрт г) вид на пустырь и озёра в 2013-2016 станет видом на мегастройку, а с 2017 года обычным видом на соседние высотки. Также учитывайте, что большинство смотрящих обычные туристы, у которых на руках нет денег (своё что-то надо ещё продать) или недостаточно денег (смотрят варианты, анализируя не опускаются ли цены до приемлемой им).

Брокеры. Одни ставят ту цены, что и хозяин. Вторые ставят выше, потому что хозяин уже опустил цену, а они обновляют ещё старую. Третьи ставят цену ниже хозяина, чтобы привлечь клиентов на себя, а когда клиенты появляются, то уговаривают хозяина снизить цену.

Если долго мучиться, то что-нибудь получится))) (ссылка устарела)

Ориентируюсь на рынок. Я недавно свою однушку в доме 1980 года, которая находится в 1,2 км от метро Левобережная продал за 66 тысяч у.е. (если исходить из курса доллара на сегодняшний день). Следовательно на Лукьяновке однушки должны стоить 70-75 тысяч, а двушки 85-90. Если между Довженко и Берестейской, то однушки в районе 65 тысяч, а двушки 75-80.

Возле метро Лукьяновская цены точно не такие. А вот возле Берестейской... Не знаю, всё равно должно быть дороже. 75 как минимум. На Троещине такая квартира 65 тысяч.