vladimir_arch

В материалах проекта обязательно должна быть геология. Там - расчет склона (если есть хоть какая-то опасность оползня). В этом расчете (если он выявил плоскости потенциального скольжения) - рекомендуемые мероприятия. Для фундаментов дома это могут быть свайные основания (чаще всего) или монолитные стены подвала. Если в материалах геологии есть такие рекомендации, то надо смотреть, что сделано в проекте: в решениях фундаментов самого дома и в решениях благоустройства участка (или инженерной подготовки территории). Во втором случае на территории могут быть противооползневые подпорные стены и дренажные мероприятия. Но в любом случае нужен доступ ко всей проектной и предпроектной документации.

Сложно предсказывать состояние через 30 лет (имхо, выполняемость законов будет выше), но резервирование участка под будущие град. потребности ("вот приедет Город, Город всё раскупит") имеет столько же смысла, сколько и противоположная стратегия - в силу многих факторов. Город чаще всего отбирает то, что находится в его теле (а не поблизости), частные же инвесторы только ныне, в условиях вакуума права, могут отметать недвигу, через 30 лет - вряд ли. Я уже не говорю о том, что приобрести ценность сможет далеко не весь периметр Города. Сам, впрочем, не чужд собаконасенному поведению - "лежу" на паре участков, и в продаже не вижу смысла. Никаких стратегий не строю, воспринимаю как чисто психологический феномен - "есть земля". Расходы незаметны, доходы от возможной продажи - не бюджетообразующи, а потому "хай поки полежить". Будет налогообложение стимулировать сброс балласта - пересмотрю стратегию. Не будет - "хай поки полежить".

Грунтовые воды сами по себе безвредны. Вредны последствия их наличия, но только для домов с подвалом – это необходимость настоящей, окончательной гидроизоляции. С этим проблема. Заметный процент домов с подвалом имеют проблемы с протечками в стенах и полу подвала. Тщательность – не самая сильная черта нашего строительства. Если дом без подвала – последствия от наличия высокого УГВ могут быть только для септика – он уже не сможет быть фильтрующим, только герметичный колодец – ёмкость. Во время строительства – пригруз, эксплуатация – почтоянная выкачка. Если речь о подтопляемости, то «проблемы» могут быть отнюдь не только с проездом и фундаментом – смотрите на Ютубе съёмки с паводками в населеных пунктах. Для данного же городка вопрос с реальностью подтопления должен был решаться при его проектировании. Для проекта садового или дачного образования подтопляемость определенного объема допустима (сады – не здания, а дачи - не дома для постоянного проживания), но вот для проекта жилого образования подтопляемость недопустима. Откуда берут проектировщики поселков данные о подтопляемости? Из материалов геологии. Там даётся т. н. Расчетная максимальная отметка поверхности воды при прохождении паводка – один раз в 100 лет, в 50, 20 и 10. Для жилого образования принимается отметка максимально высокого поднятия – раз в 100 лет. Под неё и делается величина намыва - с таким расчетом, чтобы дороги и нули зданий были существенно выше, и паводок не привел к разрушениям. Вам, соответственно, надо узнать, какой статус у этого образования – садовый, дачный или жилой. И есть ли проект поселка, прошедший согласования. Если такого проекта нет, то даже рассматривать там покупку бессмысленно.

Если буквально по нормам – то на расстоянии не менее 1 метра от боковых границ (ДБН 360-92**, п. 3.25*), однако в последнее время местные отделы архитектуры сел и райцентров стали требовать 4 метра от границ. Это требование содержится в МБУиО, которые и выдает этот отдел. Отдельный разговор – о нормах противопожарных расстояний. Здесь смотрите ДБН 360-92**, приложение 3.1, табл. 1 и обязательно ДБН В.1.1.7–2002, Додаток Д (табличка «Конструктивні характеристики будинків залежно від їхнього ступеня вогнестійкості»)

Ответственность за неуплату налога на дом наступает в отношении того налогоплательщика, который получил извещение. Не получил - не платишь, и не отвечаешь за неуплату - т.к. такая ответственность Законом (Налоговым Кодексом) не установлена. Ходить в налоговую, чтобы ускорить процесс начисления или отправку извещений бессмысленно - ускорение не произойдет. А вот поинтересоваться местными льготами в администрации нужно, и лучше это сделать до начисления налога. Местные налоги на дом могут предусматривать льготы, а это надо до налоговой донести в доступном её пониманию виде. Когда налог будет начислен, а извещение получено Вами, вот тогда можно самостоятельно перепроверить расчет налога на дом, и если есть обоснованные возражения - оспаривать. На эту процедуру Законом дано 60 дней.

ДАБИ = держ. буд. инспекция. Письменное заявление, с регистрацией, вторым экземпляром и припиской "прошу рассмотреть в предусмотренный законом срок и ПРЕДОСТАВИТЬ ПИСЬМЕННЫЙ ОТВЕТ". Подписать лучше как можно бОльшим количеством людей, но тут важно и не пропустить точку невозврата, когда размашистый сосед успеет получить какую-то бумажку от той же ДАБИ или местной власти (МУО на что-нибудь похожее на законное), поэтому на протяжении пары дней лучше подать заявление.

Маловероятно, что тут можно что-то сделать. Считайте сами: От г/провода ср. давления до фундамента дома – 4 метра (ДБН 360-92, приложение 8.1, табл. 1) От дома до границ смежных землевладений – от 1 метра (ДБН 360-92, п.3.25) до 4 (МБУіО от архитектуры района – см. приложение) От дома до соседних зданий – от 6 до 12 метров (в зависимости от степени огнестойкости обоих домов (ДБН 360-92, приложение 3.1, табл. 1, и ДБН В.1.1.7–2002, дод. 2). По итогу полоса возможности застройки будет очень узкой. Чрезвычайно. Метр - два (если учитывать МБУиО). Конечно, существуют проекты домов для узких участков, есть что выбрать - www.domostroy.kiev.ua/cat-dom_uzk_uch.htm www.parthenon-house.ru/e-store/projects/index.php?SECTION_ID=325 archidom.by/category/houses-for-narrow-areas/ и ещё 10 страниц Гугла, но тут, похоже, ширина полосы застройки будет несколько метров в самом широком месте. P.S. В принципе, интересен сам факт присвоения этому участку статуса садово-дачного - и тем более, если он «під садибну забудову”. Голова сильрады, похоже, был очень замотивирован, и слегка не в контакте с реальностью. P.P.S. Процесс выбора обычно чем дольше, тем качественней. И уже достаточно хорошо известны признаки «нехорошего» места – на что обращать внимание при выборе участка под застройку жилым домом.

Вполне вероятно. Не беда, однако. Укреплять нужно только оползнеопасный склон, а это может подтвердить только геология участка; пока же такая опасность не выявлена, склон оползневым считать рано; сток воды с дороги на этот участок делать не обязательно – можно увести дождевые воды по лоткам,которые будут проходить по боковым сторонам этого участка.

Прекрасно, геология имеется, теперь дело за проектировщиком - конструктором. Если он у Вас есть, и принимал решения о применении свай, то неплохо бы услышать основания для такого решения. В выложенных Вами материалах геологии (не хватает страниц 13 и 14 с выводами и рекомендациями) не содержится указаний на то, что грунты просадочные или оползневые, карстов тоже нет. Повторюсь, возможно, не вся информация попала в этот набор страниц, но пока ничего плохого не увидел. Если же проектировщика - конструктора нет, тогда совет свести знакомство с таковым поскорее.

Не совсем понятно, почему участок на склоне удорожит строительство?

Действительно так. Без всяких задних мыслей. Еще раз всмотрелся в фасады, и нельзя не отметить их проработанность в деталях, логику и гармонию окон в деревянном обрамлении, редкостную уместность фахверка (без перегруза) и деревянных элементов навесов и кровли. Прекрасный образец современного прочтения этно-стиля. Дело только за одним - Вашей настойчивостью (строители не очень любят выполнять мелкие детали - не так выгодно, как мегаобъемы бетона и кирпича).

Теоретически это возможно, но при этом пятне дома здание с плоской кровлей будет смотреться простовато. Все-таки то здание, фото которого Вы привели в качестве образца, имеет более свободную и прихотливую форму. Думается, что под эту форму плана очень хорошо подходит та форма крыши, которая показана на приведенных Вами картинках этого проекта. Да и фасады весьма хороши. Я бы оставил.

Могу только повторить: этот тип фундаментов – самый дорогой (не беря в расчет другие его издержки, временные и технологические), и поэтому делается там и тогда, где и когда нет другого варианта. Там, где ни ленточный, ни плитный фундамент, ни монолитная плита с монолитными стенами не дадут гарантии целостности стен. Это знает любой мало-мальский опытный проектировщик - хоть конструктор, хоть архитектор. Свайный фундамент выручит тогда, когда: 1. грунты с низкой несущей способностью невозможно использовать при любой площади опирания на них (ширине фундамента); 2. когда невозможно (дорого и рискованно) негодный грунт заместить засыпкой; 3. когда дом размещен на оползнеопасном склоне, причем в пределах плоскости возможного скольжения верхушки склона. Вот, наверное, и все возможные случаи НЕОБХОДИМОСТИ свайного основания. И если у топикстартера есть хотя бы одно из перечисленных обстоятельств – что ж, тогда свайные основания ему действительно нужны. Вот на это я бы и советовал обратить внимание. Дисклеймер. Все сведения о сравнительной стоимости выполнения фундаментов почерпнуты мной из смет на этот этап работ, которые мне лично приходилось видеть, а также из отзывов проектировщиков – конструкторов с бОльшим, чем у меня, опытом. Надеюсь, ответ на эти вопросы теперь стал понятнее. Предлагаю завершить спор о компетенции, и сосредоточиться на главном – на каком основании в данном проекте принят этот тип фундамента?

Вывод о том, что свайный фундамент самый дорогой, сделан на основании опыта, ТЭР для этого делать не обязательно – это широкоизвестный факт. Это во-первых. Во-вторых я, как архитектор, никогда не берусь за то, что должен делать проектировщик - конструктор. В особенности за расчет оснований – без надлежащего опыта это означает создавать риск для проекта. И последнее, хотя должно было быть первым, что нужно видеть в моем комментарии – его нацеленность. Топикстартер назвал тип фундаментов, и если это не решение конструктора, а его личное (или какого-то начинающего архитектора), то надо указать человеку на такое обстоятельство, как соразмерность фундаментов постройке (в данном случае – одноэтажной) и условиям геологии участка (расположенный на ровной местности, без признаков оползневой опасности). И повторю, если нет оползневой или просадочной опасности (или, не дай Бог, карстов), то свайный фундамент не нужен. Рекомендация: привлечь к разработке проекта профессионального конструктора (с опытом).

Самый дорогой вид оснований под дом, употребляется в случае крайней необходимости - просадочные грунты, оползневой склон.

Это отголосок правильного наблюдения времен советского периода, когда плоские кровли положено было ремонтировать каждые три-четыре года. Как менять масло в двигателе - легулярно . Ремонтировали методом повторного наката - за 20 лет набегало штук 5 слоев. Кто не накатывал - получал течь (и таких крыш было большинство). Народ сам ленился, сам и невзлюбил - "течет". А ремонт тогда был необходим, т.к. плоские кровли покрывались руберойдом, который представляет собой пропитанный битумом картон. Вот этот-то картон и трескался со временем из-за периодического нагрева - охлаждения, расширения - сжатия. Сейчас плоские кровли покрывают эластичными материалами, им пофигу нагрев и охлаждение - по крайней мере, лет на 50 хватит. Да и хозяин у дома тоже появился.

Обычно скатная кровля делается по чердачному перекрытию (если это не мансарда), а оно чаще всего ж/бетонное. По перекрытию устанавливается стоечно-балочная конструкция, по ней – стропильная система. И начиная с этого момента идет покрытие кровли. У скатной кровли оно раз в пять меньше по количеству слоев, и они совершенно другие, кроме одного – слоя утеплителя. Таким образом, если один и тот же дом покрывать кровлей скатной и плоской, то общего у них будут два элемента – ж/б основание и утеплитель, все же остальное – разное. И эта разница в стоимостном выражении, по моему, в пользу скатной – там все-таки добавляется каркас крыши (стойки, балки, стропила). Покрытие кровли скатной будет дешевле покрытия плоской, но эта разница не равна стоимости каркаса скатной крыши. Другое дело, что само сравнение слегка некорректно. Предполагается, что на одном и том же доме мы можем сменять кровлю скатную на плоскую и наоборот. На самом деле если снять с обычного (и весьма симпатичного) дома со скатной кровлей его «верх», то без него форма дома окажется скучной и попросту «коробочкой». И сделать простой кубик или параллелепипед привлекательным очень сложно. Так что если дом сделан под скатную, то плоская ему «не пойдет». Или надо делать «навороты», чтобы как-то разнообразить объём, и дом с плоской кровлей становится дороже. В общем, у плоской кровли своя ниша, у скатной – своя.

Да, есть такой феномен - приходилось сталкиваться с запросами европейских жителей. И да - несколько скромнее, и по площадям, и по высотам (датчанин, например, в спальне хочет высоту не более 2,1 метра, а площадь – 7 – 9 метров). Дело тут, понятно, и в эксплуатации дома (дорого, каждый месяц счет), и в налогообложении (раз в год). Ну, а у нас, собственно, уже это происходит - растут эксплуатация и налоги. Налог на дом (частный, на одну семью) не так велик, для дома общей площадью 200 м. – 5 120 грн, и если платить помесячно, то и не заметишь, но извещение приходит в феврале, и всегда некстати

Это не обязательно. Тянуть вентканалы от пола 1 этажа только затем, чтобы подключить к ним вентиляцию комнат высоко под потолком неоправданно. Вентстояк можно поставить на чердачное перекрытие (если оно железобетонное, а не деревянное), а воздух из вентилируемых помещений забирать через отверстия в перекрытии.

Не ошибаетесь. Ни получить стройпаспорт, ни зарегистрировать декларацию не получится. Построить и жить можно, но с правами собственности - полный ноль. По инженерке тоже ноль, но иногда на полузаконных поселениях проводят сети, хотя и нельзя. Вижу у себя под носом садовый кооператив "Берковцы" - только теплотрассы нет, а так все, даже канализация. Ну, и коммунальные улуги (садики/школы, скорая/пожарка, участковый, уборка дорог) - вакуум.

Перед "этапом 1" (коробка) добавил бы Этап 0 - подготовка территории. От примитивной очистки (сорные деревья, мусор, и т.д.) - до инженерной подготовки территории. Эта последняя иногда берет много времени, усилий, денег. Оползневой склон или район с потенциальным подтоплением паводком - фактор весомый в смете. А после "этапа 5" (Документация) упомянул бы Этап "Бесконечность" - эксплуатация дома и его налогообложение. Можно заложить в дом суперкомфортные инженерные системы (бассейн с водоподотовкой и вентиляцией), которые требуют ежемесячной "дани", и можно "намечтать" столько площади, что раз в году уплачивать существенный налог на дом.

Панорамные окна и вправду будут дороже, если делать их без разделения импостами и ригелями, цельной витражной конструкцией. В таком случае понадобятся алюминиевые конструкции хороших производителей (не помню точно название, Германия). Как вариант, можно сделать и металлопластик, но тогда придется разделять проем высотой больше 2 метров на две части по высоте и шириной более 2-х м – на соотв. кол-во частей. Смотрится первый вариант восхитительнее второго, но и цена восхитит также. И - да, бОльшая площадь окон приведет к бОльшей теплоотдаче дома. И его зимний бюджет немного подрастет. Не совсем так… или, вернее, совсем не так Впрочем, вопрос объёмнее формата форумного поста, поэтому просто сошлюсь на коротенькую статью на тему устройства плоской кровли. Ещё хочу вернуться к вопросу о «дороговизне» дома с плоской кровлей. Если сравнивать его с аналогом под скатной крышей, дом с кровлей плоской дороже не будет. Да и сложнее тоже. Но вся штука в том, что такого рода дома не предназначены быть стандартными, похожими на других. И потому им нужны и панорамные окна в версии HiEnd, и такая же отделка, и даже впечатляющие виды из этих окон – тоже надо (стало быть и участок должен соответствовать). По итогу – садясь в этот лимузин, надо готовиться к расходам.

Теплосбережение - актуально. Думаю, вопрос Ваш риторический. Конечно, надо Раз уж упомянули площадь, хотел бы обратить Ваше внимание на её использование - все ли метры будут "в ходу"? Нет ли "роскоши"? Дело в том, что из практики постройки частных домов в наших палестинах сильно заметен малость преувеличеннный аппетит к площадям перед проживанием в своем доме. И, наоборот, заметная ирония к ним же после нескольких лет эксплуатации. Если обращаться к проектировщикам - "пассивистам" (Эрнст и прочие), то цена будет "по прайсу". Для всех прочих проектировщиков это работа поисковая, исследовательская. Впрочем, пассивный дом, как совокупность решений, вовсе необязательно применять во всей полноте. Можно просто дать повышенный уровень теплосбережения (5 - 7 ватт/м.кв. час по стенам, 7-10 по кровле и 1 - по окнам). Можно постараться ещё и расположить окна на южных фасадах, предусмотрев солнцезащиту для летней жары. Ну, и конечно заложить в инженерные решение что-то перспективное - тепловой насос, солнечные коллектора (с той или иной степенью фанатизма/практичности). Короче говоря, перевести проектирование из разряда "пассивного" в разряд обычного ("активного" ) тоже можно - просто сформулировав четкие требования в ТЗ по части сопротивления теплопроницанию, ориентации окон, инженерных решений.

По сегодняшней версии норм на теплосбережение (3,3 ватт на метр) - нет. Для того, чтобы выйти на нормативные показатели, надо увеличить либо толщину газоблока (до 250 мм), либо утеплителя (до 70 мм, но учитывая наличие в продаже, толщина будет или 80 или 100). raschet_teplo.pdf

Смотрите Генеральный План города - на предмет перспективного строительства. Причем не только жилого или коммерческого, но и транспортных и инженерных магистралей.