vladimir_arch

Багато всього вже сказано, додам лише пару моментів, якщо будете вибирати ділянку саме на Осокорках. Можливість забудови – яка? Себто скільки площі ділянки залишається, якщо витримувати рекомендовані будівельними нормами відстані. Від червоних ліній (дає Голов. Архітектор району) житлових вулиць та проїздів – 3 м; від гаражу на сусідній ділянці – 10 м: від септику на сусідній ділянці – 5/8 м (в залежності від продуктивності септика). Протипожежні розриви – від 8 м, в залежності від вогнестійкості конструкцій (сусідсько та свого) будинку. Всі ці обмеження витримати вкрай складно для нешироких ділянок. Геологія грунтів. Там траплялися деколи шари органіки, і це призводить до здорожчання будівництва. Замовляти геологшічне дослідження, ще не купивши ділянку, видається не завжди доцільним, тому можна спробувати дізнатися історію кооперативу. Якщо це свого часу був намив території луга шаром піску метр чи два, то зазвичай органіку з поверхні лугу не зрізали, намивали поверх. І тоді фактор здорожчання буде (або плитний фундамент з виємкою органіки, або виємка органіки з заміщенням піском, або пальовий фундамент).

Питання про ціну робіт може отримати більш - менш точну відповідь, якщо дати ще й бажані параметри. Ну, наприклад, Ескізний Проект може мати декілька складових, а Робоча Документація АР принаймі два суттєво різних рівня деталізації. Коротше кажучи, замовник (на жаль, чи на щастя) має поринути в тему. Знати, з чого складається проект. Скоріш за все, на форумі є відповідна тема.

Планировка – это почти всегда продукт собственных привычек и вкусов, и здесь, в этом проекте, возможно также есть такие моменты. Кому-то был бы велик санузел (п. 11) при хозяйской спальне, кому-то норм. Поэтому только отмечу здесь очень хороший прием – проходная гардеробная. Через которую можно попасть из дома в родительскую спальню (маленькие дети иногда очень быстро вбегают в спальню папы и мамы) и которая хорошо изолирует от звуковой среды санузла. Топочная площадью 5,55 метра довольно минималистична, и при некоторых конфигурациях оборудования может оказаться мала. На стадии разработки эскизного проекта рассматривать такую топочную можно, но уже на стадии разработки РД (рабочей документации для строительства) стоило бы заказать проект отопления дома с расстановкой оборудования в топочной (это не доп. опция такого проекта, а его обязательная часть). Тогда и может встать вопрос с площадью, который тут можно решить разве что сокращением постирочной. Наличие гаража в доме – спорный вопрос, и на форуме есть, что прочесть на эту тему; отмечу только тот факт, что по роду деятельности приходится бывать в частных домах, построенных по нашим проектам, уже в жилом состоянии, и в большинстве случаев машины в гараж не загоняют, а оставляют перед ним. Ещё было - один из клиентов (фанатик-автомобилист) ещё на стадии эскизного проекта вовсе отказался от гаража и попросил сделать навес, мотивируя тем, что так лучше для резиновых и пластиковых деталей кузова и ходовой (нет резких температурных перепадов). Непокрытое крыльцо (как и терраса) в «кармане» - да, добавит снегоуборочных забот, а кроме того, замачивание стен выше отделки цоколя влагой от сугроба даст пятна. Глобальное потепление пока что проходит как-то нерешительно, зимы со снегом ещё случаются, а «карманы» тем больше набирают снега, чем больше ветер. Замена скатной кровли на плоскую – вопрос и стоимостной, и перспектив пользования. Высокий чердак, свободный от стоек для стропильной конструкции, со временем может стать мансардным этажом. Но тогда надо сразу предусмотреть место для лестницы, минималистичной (винтовой, диаметр 2 метра) или более безопасной двухмаршевой (2х5 м). Весь чердак вместе со скатной кровлей обойдётся несколько дороже плоской кровли (она ведь без чердачного перекрытия и без стропильной конструкции) – но если перспективы того стоят, то можно считать это инвестицией. В случае же перехода на плоскую кровлю желаемый эффект высокого потолка гостиной (и, соответственно, высокого панорамного окна) достижим поднятием перекрытия над гостиной. Что положительно может сказаться и на фасадах.

Вообще-то нужны, но ввиду ваших планов на будущее (вынос в натуру совместно с соседями) возможно, что такой подход оправдан. Хотя я, с оглядкой на собственную жабу - я бы взял, «раз уплочено». Занятный феномен. Мы (и себя здесь числю) официально вызываем официально действующего оператора гос. услуги - и на всякий случай справляемся у него, всё ли он правильно сделал. Да и вообще он у нас «парень с палкой». Так к этому относятся все – и это лишний раз напоминает нам, что «бумага» от отдела землеустройства это хорошо и просто супер, а «живые» подписи соседей на Акте лучше. Очень highly recommended. Сам попал в аналогичную ситуацию, и живое участие соседей при выносе в натуру сильно помогает решать споры (если они есть, и если соседи хоть чуточку вменяемые). Правда, и парня с палкой в такой ситуации желательно величать «Господин Землеустроитель»... Из собственного опыта: Кадастровый план можно получить без выноса в натуру, ибо эта опция дополнительная. Ранее закрепленные границы могут не совпадать с вынесенными в натуру на основе действующего кадастрового плана. Если участком пользуешься достаточно долго, то там появляются деревья, грядки, посадки кустарников, и все – плодоносящие. При перекройке границ (если вынос в натуру вынуждает) под юрисдикцию соседа обязательно переходит самая любимая грядка клубники.

Результат их работы – Акт выноса границ в натуру и 4 колышка (ваши), которые они забьют в точках границ. Акт должны подписать (кроме геодезиста и вас) соседи. Т. е. требуется и их присутствие при этой операции. Рекомендуется, чтобы ни вы, ни дети, ни внуки не имели вопосов от соседей и их детей и внуков. «Окончательная бумажка» (с) проф. Преображенский. Вынос сейчас делают используя сигнал со спутников. В доспутниковую эпоху использовали систему реперов – закрепленных на местности (в видных местах) штырях на треноге. Разница в точности этих двух способов мне неизвестна, но скорей всего её нет. Проблема аккуратности и тщательности же имется в любом случае.

Был в Новых Петровцах и такой у меня случай: клиент купил очень эффектный участок на краю, вблизи моря. Открывается вид на море и окрестности, внизу залесённый склон. Место очень красивое. Всё вроде в порядке, местные власти выдали все необходимые документы, мы сделали проект, по нему построили дом (на фото). Клиент обращается к тем же местным властям по поводу принятия дома в эксплуатацию, и там ему заявляют, что участок-де находится в охранной зоне моря, и потому не подлежит застройке (!). Этот вопрос в конце концов был решен к взаимному удовлетворению, но теперь рекомендую интересоваться в районном отделе градостроительства и архитектуры ограничениями участка – что на нем можно, чего нельзя. (Вообще говоря, не только близость моря или реки может осложнить процесс – но это уже много букв, лучше прочесть тут - www.vglazkov.com/svoj-dom/vybor-uchastka/)

В этой подборке я собрал всё (или почти всё), с чем доводилось встречаться на практике. Просмотрите, может, что-то окажется полезным. www.vglazkov.com/svoj-dom/vybor-uchastka/

Дай бог, конечно, и всё такое прочее - но на практике наблюдается иная картина: требуют, и именно при незастроенных смежных землевладениях (в приложении выдержка из одного такого стройпаспорта). Под этим требованием есть рациональная основа, но это уже другая тема.

Септик может быть оборудован вентвыводом, выглядит он как грибок. На стоянке это может быть помехой.

Город Днепр. Наверное, не все смогут заскочить к вам на предпросмотр своего дома. А функция интересная (и возможно, революционная)

Возможно. Не учел в своем ответе, что там УЖЕ может быть развита сеть КЭ. Если вы наверняка знаете возможности подключения там, то честь вам и хвала. Мое же мнение основано на собственном опыте (не в Толоке). Сколачивали кооператив специально под эту задачу, заказывали и проект, и саму линию. Хмм... Если ДПТ уже есть или хотя бы в работе - то да, перспектива реальна (зависит только от финансирования заказчиком проекта). Но если заказа на ДПТ нет, или он не в взят в работу по причине отсутствия финансирования - то это нереальная перспектива. Заказать же в одиночку или силами нескольких человек очень дорого. Да, на сам до останется 7 метров, если придется проводить строительство через местный отдел архитектуры и стройпаспорт. Там обяжут выдержать расстояние от границ с соседними землевладениями по 4 метра. Так что да, угловой участок выглядит лучше.

Да, и это будет садовый дом. По регистрации в нем, как месте постоянного проживания, будут проблемы. Электричество - только силами самого кооператива, на паевой основе. Город не даст. То же и с другими инженерными ресурсами - канализация, газ и проч.

Ещё надо как-то расположить источник воды и септик. Но в общем ничего сложного. В случае с плоским участком и нормальными грунтами – произвольно, по вкусовым соображениям, соблюдая стр нормы и ограничения местного отдела архитектуры (расстояния до границ плюс между домом, водозабором и септиком). Ограничения можно получить в виде стройпаспорта, подав для начала «Ескіз намірів забудови» – т. е. свое видение планировки участка. Архитектор отдела из вредности что-нибудь обязательно изменит, но зато вы получите перечень ограничений в текстовом виде (иначе не дают – коммерческая тайна). Другое дело, если есть существенный уклон (под пятном здания 2 – 3 метра разницы в отметках высоты), тут уже вступают в игру другие факторы, которые не расскажешь в двух словах. Ещё сложнее, если при этом ещё и просадочные грунты. Тут не рискну давать рецепты, есть риски удорожания или разрушения при ошибках с расположением.

Был на пляже Десны в прошлом году, под Рожнами. Кооператив «Зачарована Десна», пляж кооператива, под его омофором, так сказать (с улицы не зайдешь). Поплавать можно в рукаве (мелководье, тихая вода), можно в основном русле (хорошо несет, можно потренироваться). Есть и пляж под обрывом с соснами сверху, закрыт от ветра – можно и позагорать, кто любит. Участки на продажу возможно, есть (по крайней мере в прошлом году моя клиентка купила один, а в этом и смежный – ажиотажа нет). goo.gl/maps/j9fuSJeeYMEZyJjF9 На противоположном берегу Десны – лес.

Сначала надо найти хозяина канала, и это знают в сельсовете. Канал может быть ирригационным, и тогда сельсовет "в деле".

Да, он.

Топосьёмка вкрай нужна, если участок имеет выраженный рельеф. Или он в населенном пункте (рядом с участком могут проходить подземные сети, у которых большая охранная зона, и к которым надо подключаться). Если плоский и не в населенном пункте – то не надо. Генплан разрабатывать надо сразу и сразу во всей полноте – посадка зданий и сооружений (сам дом, баня, бассейн, септик, скважина), вертикальная планировка участка (на какой высоте от уровня земли будет пол 1 этажа, как будет устроен водоотвод с дорожек, отмостки и площадок) и схема подземных инженерных сетей внутри участка. Второе актуально в полной мере для участков на рельефе, на плоском достаточно определиться с "нулём" - уровнем пола 1 этажа. На последнем же, третьем пункте, остановлюсь подробнее. Если есть понимание того, что к сетям и к фундаментам надо относиться уважительно, то правильно будет учесть рекомендации строительных норм – по расстояниям от фундаментов до труб водопровода, канализации и прочего. Неплохо, кстати, учесть и противопожарные разрывы (особенно если на соседнем участке есть деревянные дома) и общепланировочные нормы. Но вернусь к сетям. Часто бывает так, что лЮбая сердцу застройщика планировка участка не позволяет сохранить нужные расстояния. И сложная дилемма не дает покоя – спать спокойно, не думая о фундаментах дома – или коренным образом переделать эту самую выстраданную схему. Вырвать, так сказать, из сердца любовь. Вот и хочется подсказать в таком случае делать по уму. Все сразу – и планировку участка, и раскладку сетей. Ландшафтный дизайнер – потом, на сладкое.

Обратиться к профессиональному проектировщику – конструктору, который может сравнить нормативные нагрузки и воздействия с тем, что можно здесь сделать. Как на мой, неконструкторский взгляд, здесь слабовата стена – для восприятия статической нагрузки от снега (минимум 200 кг/м кв площади кровли) и динамической от ветра. Скорей всего, стеночку в полкирпича придётся укреплять. Возможно, и так, как Вы задумали (п. 1), но это необходимо проверить расчётом. Если же никак нельзя будет положиться на эту стеночку, то можно и установить рядом с ней стойки на собственных фундаментах. Т. е. стандартный навес впритирку к дому.

Проект совершенно японский по духу – лаконичный до гиперминимализма, приоритет контакту с природой (какой бы мизерной она ни была, хоть одно-единственное дерево в густонаселённом районе), лёгкая каркасная конструкция. Изменять его, «украинизируя» - только портить. Брать и строить, как есть – хороший вариант. Путь самурая а не фрика

Достаточно много есть там домов, продающихся ниже средних цен по локации. Причина – прогоревший бизнес-проект «дом на продажу» / обстоятельства жизни. Преобладают первые, и там чаще всего дома, сделанные по принципу «здешевити», снизить себестоимость. Дома такие бывают иногда на основе квазипроекта, с применением некачественных материалов, построенных руками бродячих бригад, под надзором самого «бизнесмена» или «бизнесвумен». Принимая участие в обследовании неск. таких домов, пришел к выводу, что выявить можно только то, что на поверхности. Качество того, что в строительстве называется «Скрытые работы» (армирование, бетонирование, гидроизоляция), проверить практически не удаётся. (Безусловно, вполне могут быть и качественные дома, сделанные изначально на продажу). Думаю, бесполезно уповать на какую-то экспертизу дома (если, конечно, не с применением рентгенографии и проч.), лучше ориентироваться на тип продавца (строил дом для себя), и потом уже на его психотип – как он склонен вести дело (авантюрный склад или осторожен). Новый дом, конечно, будет дороже такого дешёвого. Но это, как говорится, совсем другое дело.

Слыхал о таком подходе к оплате труда относительно Польши и США, но считал это местной экзотикой.

Об том и речь. Все производители ГБ оговаривают процедуру обеспыливания, как обязательную, и именно по причине блокирования адгезии пылью. Вопрос был не к причинам такой процедура, а к её реализуемости. Насколько я себе представляю психологию строительного рабочего, то она не слишком отягощена заботами о тщательности.

Вопрос этот лучше всего способен прояснить проектировщик - конструктор (расчет стены по гибкости). Архитектор же перестраховки ради сделает пилястры на углах, в обе стороны, с выступом 260. Плюс пилястры в середине продольных наружных стен, шириной 510 с тем же выступом. При наличии пилястр скорей всего нет, не нужно. Однако вопрос этот по-прежнему в компетенции инженера-конструктора. Если засверлмивать, а не забивать (шучу), то нет, несущая способность не изменится. Почитайте о паропроницании и об образовании конденсата (точка росы). Да, верно, в случае образования конденсата эрозия кладки неизбежна. Лекарство от болезни (самое простое) - применять материалы с тем бОльшей паропроницаемостью, чем ближе они к наружной среде. Например, такая (изнутри кнаруже): 1. штукатурка внутренняя 2. кладка из кирп. глин. керамич. 3. минвата фасадная, двухплотностная 4. штукатурка наружная, с бОльшей паропроницаемостью, чем у утеплителя. Альтернативный вариант, не заморачиваясь паропроницаемостью, как таковой - увеличенная толщина утеплителя с нулевой (или близкой к нулю) паропроницаемостью. В этом случае кривая падения температуры в толще утеплителя плавная, и не должна спровоцировать точку росы (образование конденсата ив плоскости с резким перепадом температуры). Плюс - пароизоляция под внутренней штукатуркой. Оговорюсь сразу, что такой результат (отсутствие т. р.) показывает расчет на образование точки росы, и ни разу мной лично не проверялся на практике. Больше полагаюсь на 1-й вариант.

Есть такой нюанс в технологии кладки ГБ, как устройство борозд (под продольное армирование) и их, борозд, обеспыливание. Производители упоминают тут в качестве инструмента и щётку, и строительный пылесос, но в реале увидеть это до сих пор не удавалось. Вот и остается вопрос, обеспыливаются ли борозды вообще?

Как написано выше, все будет норм с такой стеной по несущей способности самой кладки (как минимум до 3-х этажей, опробовано), а вот по гибкости да - м. б. проблемы. Но можно делать пилястры в несущих стенах: эти выступы способны немного разнообразить фасад, и придадут желательную жесткость стене.