Эволюция желаний : участок и стройка , недострой и завершение , покупка готового дома

Не знаю правильно ли отражает заголовок темы всю мою историю , но было именно так .

Эволюция заняла несколько лет , и было много вещей , которые повлияли на такой ход событий . Одной из них был этот форум , реальные истории застройщиков ( за два последних года перечитал почти все истории по строительству домов ) . Поэтому хочу сказать большое спасибо тем кто делится своими историями ( не только позитивом , но и «граблями» на которые наступил , ошибками , которые допустил и о которых предупредил и самое главное не постеснялся о них рассказать ). Спасибо !!!



Вся эта цепочка наших желаний на днях замкнулась и в результате мы имеем участок земли с домом на нем . Дом не новый , частично заброшенный , но в том месте где мы хотели и искали достаточно долго . 

В начале этой темы постараюсь кратко описать всю историю с выбором участков, не достроев и готовых домов , расскажу о всех своих граблях на которые мы наступили и какие бывают экзотические варианты и нюансы в процессе выбора и покупки.

Дом не новый и имеет ряд не достатков , большинство из которых появились в результате отсутствия ухода за этим домом , фактически из за того что он был заброшен . Очень надеюсь , что недостатки вызваны именно этим , а не ошибками проектирования и строительства, хотя есть и такие в минимальном количестве . Со всем этим нам предстоит бороться , вернуть его к жизни и собственно начать в нем жить . Все эти этапы я буду освещать в этой теме . 

Очень надеюсь на консультации и советы опытных застройщиков, поскольку сам я практического опыта в этих вещах не имею абсолютно никакого .

Так же надеюсь что информация из этой темы поможет кому то еще, в осуществлении мечты о своем собственном доме . 


Желание первое : купить участок и построить дом.



Желание перебраться из города ближе к природе было постоянным и устойчивым , скорее всего по причине не рациональной , а генетической - ведь родственников ни дальних ни близких в селе никогда не было ( все исключительно коренные жители мегаполиса ) . 

В результате 10 лет назад был выбран компромиссный вариант в виде квартиры в ново строе за городом . Чудесный воздух и близость к какой никакой природе с каждым годом увеличивал желание не возвращаться в город на ПМЖ . Неспешно присматривали участки в округе, но космические цены 2008-2010 года отодвигали наши желания на непонятные сроки ( теперь конечно понятно что отодвигали до января 2019 года ) .



Еще одним небольшим препятствием к выбору и покупки участка для строительства дома были крайне противоположные взгляды по расположению участка в нашей молодой семье : я видел и представлял это как 20 соток на опушке леса с одной стороны и берегом озера с другой , супругу же интересовали более практичные вещи - расстояние до садика, школы , магазина , аптеки и тд 

Шли годы, и у нас появилась новая работа - я и жена работали водителем у нашего сына с раннего утра ( в школу стартовали в 7:30 ) и до вечера , когда закончатся все кружки и тренировки в столице , до которой было чуть более 20 км . Ситуацию даже не спасала, появившаяся у нас , вторая машина , которая существенно увеличила расходы нашей семьи . Но в целом жить за городом в доме окруженным лесом деревьев , а не бетонных многоэтажек продолжала нам нравится , но лично я свои желания немного откорректировал и «отодвинул» воображаемый участок для постройки дома подальше от леса и озер и поближе к школе и магазинам.



Вывод , который мы сделали для себя и который я неоднократно встречал на форуме : если вы молодая семья с детьми , ведущая активный образ жизни ( работаете , учитесь ) , наличие основной инфраструктуры в пешей доступности ( до 3х км ) и дополнительной инфраструктуры, такой например как школа ( садик) или крупный супермаркет ( до 5 ти км ) - обязательное условие для комфортной жизни за городом , иначе это превращается в каторгу .



P.S Забегая наперед к периоду, когда мы вместо участков ( почему , я объясню позже ) начали смотреть не достроенные дома , мы видели как люди осознавали все вышеописанное уже после того как построили на берегу реки или опушки леса отличный дом и теперь пытаются его продать по себестоимости и даже ниже …. . 
Поэтому если вы не пенсионеры или свободные художники фрилансеры - помните, что ваш дом должен быть ближе к цивилизации и это ВАЖНО .


К 2015 году меня радовало два факта : цены на участки продолжали снижаться и радиус поисков сократился существенно до территории ближайшего к нам районного центра.


В 2016 году цены упали еще ниже , мы активно продолжали поиски время от времени посвящая свои выходные пешим и автомобильным экскурсиям.
 И вот о чудо в самом центре городка нами был найден участок размером 16 соток.


 С моей точки зрения у участка были классические недостатки :



- 5 этажный дом на расстоянии 400 метров


- узкий переулок с заборами соседей выдвинутых максимально ( « а тут я ще огiрочки посаджу»)


- ветхие сараи соседей вплотную к границам участка


-оживленная дорога в 500 метрах ( гул автомобилей и соответственно выхлопные газы)

-отсутствие центральной канализации

и

классические положительные стороны :


-оптимальный и редкий для центра городка размер участка 16 соток по цене 10 ти.


-практически правильная форма с фасадом 20 метров


- общественный транспорт ( 500 м до остановки и 30 мин пути до столицы в любое время с 7 до 23 )


- садик , школа , супермаркет все в доступности до 1 км


-асфальтированный подъезд и основные коммуникации ( подключенные к старой хате на участке ) : газ , городской водопровод , электричество.

Ударили по рукам и внесли залог . Перед сделкой хозяину участка требовалось привести документы в правильное состояние , а именно закончить приватизацию , вывести весь хлам и тд . На это ушло более 6 месяцев , а в это время мы регулярно посещали участок размышляя как и что мы будем располагать на участке и тд .



К этому времени, я уже изучил материалы форума достаточно глубоко , поэтому не расслаблялся . Я продолжал наблюдать и оценивать преимущества и недостатки участка :


- посещал его вечером ( оценивая освещенность улицы) 


- посещал его в снежные дни ( оценивая как чистят улицу от снега )


- посещал участок в дожди , наблюдая как и куда уходит вода с улицы


- познакомился со всеми соседями и оценил перспективы демонтажа их сараев вплотную примыкающих к границам участка в обмен на строительство нового забора за мой счет.


- обсудил с поставщиками материалов возможность подъезда к участку строительной техники и транспорта ( уже стало понятно какой транспорт проедет , какой нет )

- нашел исполнителей для сноса старой хаты и хоз построек 


- определились с двумя вариантами проектов домов и расположением относительно сторон света


- другие мелочи такие как планировка остальной части участка ( дорожки , насаждения , беседка и тд ).



Но тут буквально за неделю до сделки с участком обнаруживается один нюанс , который за минуту переворачивает все с ног на голову и я принимаю решение от сделки отказаться , теряя при этом залог ( достаточно приличный ) и массу времени.



Нюанс экзотический , а для меня скорее всего грабли на которые я наступил от души .



Далi буде ……..





Но тут буквально за неделю до сделки с участком обнаруживается один нюанс , который за минуту переворачивает все с ног на голову и я принимаю решение от сделки отказаться , теряя при этом залог ( достаточно приличный ) и массу времени.

 



Нюанс экзотический , а для меня скорее всего грабли на которые я наступил от души .

 



Далi буде ……..



На самом интересном месте

Ждем продолжения. Что ж не так с участком - нужно ж и наш проверить на отсутствие таких косяков.

Я примерно также переживал и в дождь ездил и в снег и все мечтал и до сих пор мечтаю о переезде в дом. Стройка движется - жаль денег не успеваем зарабатывать быстрее.

Понедельник . Поехали к нотариусу перед сделкой лично поговорить с ней и проверить документы . Документы были в полном порядке. 


И тут жена говорит « мы тут рядом -давай заедим на участок , посмотрим еще раз как там и что , хочу посмотреть точные границы ( на кануне и в присутствии соседей Я с хозяином и геодезистами «отбили» все нужные точки и к моему счастью ни у кого никаких претензий не было ).


Приезжаю на участок , паркую авто , заходим , проходимся вдоль границ и тут я понимаю , что на участке мне жутко …..дискомфортно …просто хочется бежать . Еще минута проходит на то , что бы определить причину . Я делюсь своими ощущениями с женой и мы говорим друг другу практически одновременно что это капец и я принимаю решение участок не покупать.



Суть проблемы в следующем . Дело в том , что на участок мы всегда приезжали в выходные дни ( сб/вс) или праздники . А вот тогда мы приехали , единственный раз в ПОНЕДЕЛЬНИК - рабочий день . По улице участки с фасадами 20 метров и ровно через 2 участка ( 40 метров ) находится достаточно крупный детский сад ( 2 эт здания , пару корпусов и соток 40 территория ) . Шум ( вопли , крик , смех , плачь детей ) был такой силы , что на нашем участке нужно было повышать голос , что бы услышать друг друга . Все картины моего воображения про тихий отдых в саду были разрушены криками сотни ( я узнавал там одновременно гуляли 4 группы примерно по 25-30 человек ) детей.


Конечно ранее мы видели его и расценивали это только как сплошные бонусы :


- улица хорошо освещена


- вода и электричество на одной линии и в случае аварии чинят в первую очередь .



Но по факту получилось как описал выше. Расстроились мы тогда очень сильно и даже не из за денег , а из за не сбывшихся планов . С другой стороны этот был тот случай , когда «главное ввязаться в драку» был бы абсолютно проигрышный вариант . 

В итоге мы в своем стремлении к нашему дому «откатились» в начальную позицию - запасных вариантов у нас тогда не было и поиски участка начались вновь ………….

 тогда мы еще не знали что в этот понедельник были далеко не последние "грабли" и верили что в следующий раз мы уже учтем все нюансы ......"але не так сталося як гадалося ".

Это пожалуй самое эпическое описание подбора участка из прочитанных мной на форуме. Мне лично стало жутко интересно прочесть спин-офф этой истории в виде столь же эпичного в своё время выбора супруги топикстартером.:D

П.С.: чтобы история (я сейчас про участок, дом и т.п., а не про спин-офф) была ещё более захватывающей для читателя (а у Вас хороший слог) - сопровождайте сообщения фотографиями.

Суть проблемы в следующем . Дело в том , что на участок мы всегда приезжали в выходные дни ( сб/вс) или праздники . А вот тогда мы приехали , единственный раз в ПОНЕДЕЛЬНИК - рабочий день . По улице участки с фасадами 20 метров и ровно через 2 участка ( 40 метров ) находится достаточно крупный детский сад ( 2 эт здания , пару корпусов и соток 40 территория ) . Шум ( вопли , крик , смех , плачь детей ) был такой силы , что на нашем участке нужно было повышать голос , что бы услышать друг друга . Все картины моего воображения про тихий отдых в саду были разрушены криками сотни ( я узнавал там одновременно гуляли 4 группы примерно по 25-30 человек ) детей.

А представьте, если бы в это время сосед решил попилить дрова бензопилой. "вопли , крик , смех , плачь детей" в совокупности с работающей бензопилой - вот это я понимаю музыкальное сопровождение)

А если серьезно. Дело, конечно, сугубо индивидуальное. У нас окна квартиры с одной стороны выходят прямо на детский сад. Прямая видимость, можно в детишек пакетами с водой пулять. Специально спросил у супруги, насколько ей доставляют дискомфорт крики и вопли. (она второй год в декрете, дома в основном. я вообще не помню, чтоб обращал внимание на это). Так она даже удивилась. Как по мне - вечеринки соседей, пьяные разборки, наркоманские движи - более весомые аргументы, но про них скорее всего узнаешь уже после переезда.

ровно через 2 участка ( 40 метров ) находится достаточно крупный детский сад ( 2 эт здания , пару корпусов и соток 40 территория ) . Шум ( вопли , крик , смех , плачь детей ) был такой силы , что на нашем участке нужно было повышать голос , что бы услышать друг друга

С другой стороны оживленная улица (если приоткрыто окно на проветривание, телевизор надо делать погромче) ;)

А на противоположной стороне улицы - собор с колоколами. По воскресеньям просыпались на рассвете :D

В общем, детский сад в 200 метрах от нас - это таки детский сад по сравнению с этим.

ЗЫ: а еще по ночам (когда более-менее тихо и собаки не гавкают) у нас можно услышать низкочастотный гул вентиляторов на крыше обувной фабрики в 1,5 км от нас. Я не представляю, как рядом с нею люди живут. Но живут жеж как-то.

Открыв ОЛХ после долгого перерыва , мы обнаружили массу новых вариантов . В итоге вышли на продавца участка в 10 соток в километре от нашего первого варианта , но на широкой улице , без «курятников и старых хат» по соседству……тихо и атмосферно . Колоритности участку добавлял перепад высот в один метр на всю его длину в 50 метров. Я понимал ( опять же благодаря нашему форуму ) , что это лишние расходы , другой подход к технологии устройства фундамента и системы отвода воды , но уже в фантазиях «построил» красивый дом на склоне и разбил газоны на терасах .


Продавец по телефону произвел впечатление адекватного человека и выслушав мои аргументы и доводы , согласился подумать над скидкой в 25% и взял тайм аут пару дней .
Через пару дней ударили по рукам и начали сразу готовить сделку ( без залогов и предварительных договоров , по причине что мы готовы были к основной сделке сразу ).



И тут я хочу сделать отступление и сказать как важно иметь хорошую Команду в любом деле . Такой командой у нас был брокер ( специализирующийся по этому району ) и нотариус/ юрист со связями во всех земельных и разрешительных конторах.



Проверка документов показала , что они не соответствуют действительности и сделка , которая была несколько лет по данному участку была оформлена с грубыми нарушениями и фактически получалось , что продавец не имеет прав на этот участок. 

Юристы объяснили продавцу всю ситуацию . Он все перепроверил и убедился что это правда . Далее пообещал все «порешать» и это превратилось в «завтра -послезавтра» и длилось пол года и насколько я понимаю ( мои догадки) этот вопрос решить можно очень дорого и очень сложно . Мои догадки , поскольку продавец перестал выходить на связь.



Выводы : перепроверять все миллион раз и если это требует денег - не жалеть ( будет дороже).



И вот тут настал момент , когда я подумал « А может не судьба ………..?» 


Желание номер два ( покупка недостроенного дома)

Подумать над судьбой у меня был ровно месяц. Мы уехали в отпуск , отпустив все наши мысли и мечты в свободное плавание ....... .

Вернувшись на Родину мы с новой силой вступили в схватку за свою мечту жить в собственном доме . Теперь это напоминало больше армейскую операцию по зачистке местности . Мы "выбросили" ОЛХ и другие интернет ресурсы в топку , очертили на карте интересующий нас район и методично начали "прочесывать" все улицы . Население в домах прилегающих к пустым участкам , а так же жители ветхих строений были "допрошены" с пристрастием и надо сказать в основном делились информацией дружелюбно и в достаточном обьеме.

Быстро пришло понимание что подходящих свободных участков и хат под снос НЕТ , а те что есть - цены завышены в 2-3 раза .Вторая категория не продает по причине " хай дiтям будэ".

В то же время мы обратили внимание на то, что есть участки с незаконченным строительством на разной стадии и с удивлением обнаружили , что часто за них просят сумму эквивалентную стоимости участка или немного выше ( участок + материалы по себестоимости или даже ниже). Так наше Желание №1 (купить участок и строить) под действием вышеописанных обстоятельств и факторов превратилось в Желание №2 ( купить участок уже как минимум с коробкой и крышей и достраивать). Брокеру была поставлена новая задача и мы активно начали смотреть такие варианты .

И что бы быть до конца честным , был еще момент почему я начал склонятся " ввязаться в драку" имея уже задел в виде фундамента , коробки и крыши - я понял что стройку "с нуля" не потяну по причине не хватки времени для всех организационных работ и личного контроля . Такое понимание пришло после чтения историй и отчетов застройщиков о стройках тут на форуме . Я очень не хотел остаться с недостроенным домом и лишить мечты себя и свою семью.

С другой стороны я понимал что в вопросе покупки недостроя очень важным моментом является экспертиза самого строения и спешки тут проявлять не нужно.

Осматривая недостроенные дома я поделил их на две основные категории:

1) недострой до 250 метров ( дом человека , которому не хватило денег в большинстве случаев )

2) дворцы на сотни сотни метров ( дом человека которому хватило ума заработать денег , но не хватило ума правильно ими распорядится и они закончились )

У каждой категории были свои особенности :

В первом случае стройка шла в условиях экономии ( на архитекторах и проектах , на материалах и тд ) во втором случае стройка шла с большим размахом , как правило из дорогих материалов с запасом прочности " на века " но с ненужным функционалом ( бассейны , конюшни и тд).

Вторую категорию мы отказывались смотреть однозначно , хотя брокер постоянно нас информировала о таких вариантах и мы посмотрели парочку по дороге ( вариант из красного кирпича 600 метров на участке в 10 соток впечатлил больше всего - его отдавали за стоимость земли но снос стоил колосальных денег ). Обычно контакты только через брокеров и ноль информации по технической части обьекта .

Первая категория нами была рассмотрена подробно , но как человек, который уже два года читал форум и смотрел тематические каналы на ютюбе я уже смог распознать массу ошибок и таких факапов от которых волосы вставали дыбом ( был один вариант , всем подходил и мы даже готовы были смириться с узкой лестницей , но не с плитами перекрытия из бетона положенными прямо на газоблок).Как правило хозяин присутствовал и давал много лирической и ненужной информации ( с какой любовью он все это делал, какие качественные материалы использовал, чуть ли не руками каждый кирпич выбирал и если бы не .....то никогда бы в жизни не продавал .....)

Выводы которые я сделал для себя :

- рассчитывать реальный бюджет ( строить на те деньги которые есть, рассчитывать только реальный кэшфлоу )

- не экономить на проекте

- проводить собеседование строителей на предмет знания ими хотя бы базовых вещей

- лично контролировать все этапы с привлечением эксперта ( технадзор)

- не идти на компромиссы по участку ( это единственная вещь , которую поменять в будущем будет нельзя )- строить только там где удобно и нравится ( привыкнуть конечно можно и к шуму и к другим не удобством , но если есть возможность избежать этого - избегайте ).

В общем все было грустно с выбором и мы уже не знали что делать и вдруг в один теплый осенний день , когда желтая листва уже была прибита холодным туманом к остывающей земле с нами произошел волшебный случай ...магия ...проведение ..........

Желание №3 ( покупка готового дома ....именно этого и никакого другого).

Эта магическая история напомнила мне другую не менее магическую произошедшую с нами давно в прошлом и если в двух словах " Ей 15 , ему 17 их глаза встретились и они больше не расставались" ( кто то просил истории про выбор жены - вот считайте все вам уже рассказал ). Любовь с первого взгляда .

Итак что же и как случилось на этот раз . После очередного осмотра , мы петляя по частному сектору заехали в улицу на которой я не мог развернуться и пришлось сворачивать в переулок . Почему я выбрал именно этот - понятия не имею , но разворот был произведен именно там и когда мы увидели этот дом мы одновременно сказали "какой же он классный" -это была любовь с первого взгляда .

Дом утопал в растительности и по некоторым деталям было видно что в доме уже давно никто не живет ( как потом выяснилось 6 лет ) , а двор представлял собой джунгли в миниатюре. Была надежда что он в продаже.

Что бы не растягивать лирическую часть, а там еще было много лирики : торги, думы хозяина , осмотры , экспертиза специалистом , ипотека ( увы пришлось ) , нюансы с налогами ( перенос сделки на 2019 год по этой причине ), сделка - дом наш !

На этом лирическую часть прошу считать закрытой ( спасибо всем кто дочитал ) , а дальше только по сути : будет много фото и много вопросов.

И вот о чудо в самом центре городка нами был найден участок размером 16 соток.

 


 С моей точки зрения у участка были классические недостатки :



- 5 этажный дом на расстоянии 400 метров

....

 

классические положительные стороны :

 


- общественный транспорт ( 500 м до остановки и 30 мин пути до столицы в любое время с 7 до 23 )


- садик , школа , супермаркет все в доступности до 1 км


-асфальтированный подъезд и основные коммуникации ( подключенные к старой хате на участке ) : газ , городской водопровод , электричество.

Когда искал себе участок тоже был похожий случай. Нашел вроде неплохой варик - все близко, школа, садик, транспортная развязка. Только дом напротив в пятидесяти метрах, в 9 этажей и подъездов так на 10. И стоит он прям так, что пол этого дома смотрит на этот участок.

Ездил туда в разное время на протяжении довольного длительного периода, слушал звуки. Вечером, когда немного стихало, звуки были особо слышны: то посуду кто-то моет и кастрюлями гремит, у кого-то телевизор, кто-то вышел на балкон покурить и кашляет. В общем смущал этот дом очень сильно. Пока ездил выяснилась еще одна интересная особенность, что иногда возле этого дома прорывает канализация, а так как участок находится в самой низине, то она туда благополучно стекалась. Ну и после сильных дождей весь поток воды проходил тоже через этот участок. Там даже естественное русло образовалось от ручьев после дождя. Но географическое положение участка мне так нравилось, что я даже рассматривал вариант проведение ливневой канальи для отведения всех этих вод но потом одумался

В общем очень рад щас, что не купил его.

Общее описание и основные видимые проблемы :

Строился в период с 2007 по 2010 год ( будем считать что его возраст 10 лет ) .

Материал стен : ракушняк 38 см , утеплитель 10 см ( точно не понятно какой ), облицовочный кирпич .

Фундамент : сборный ( жб блоки )

Цокольный этаж под всем домом с гаражем

Перекрытие между цоколем и первым этажем - жб плиты

Перекрытие между первым и вторым этажем - жб плиты

Перекрытие между вторым и холодным чердаком ( вроде дерево , но есть и монолитные элементы)

Утепление между вторым и чердаком ( предположительно стекловата -10 см )

Кровля - метало черепица .

Окна - метало пластиковые с решетками на первом этаже ( было требование полиции , дом подключен к ГСО)

Видимые проблемы ( снизу вверх)

Цокольный этаж без вентиляции (в одном из помещений , у бывшего владельца там был запланирован спортзал , есть два небольших окна и две батареи ( запустить не удалось ), в остальных помещениях никаких окон и вент каналов нет , отопления нет , в гараж воздух из вне только через автоматические ворота при их открытии )

Сейчас в январе в некоторых местах цокольного этажа на стенах явные влажные пятна ( осенью было меньше) , точечно наблюдаются места где разрушена штукатурка . Местами на потолке и стенах точечные очаги грибков или плесени ( на вид как иней белого цвета сантиметра 2 по высоте ) . Везде сильный подвальный запах и ощущение сырости .

Вьезд в гараж ( плитка на сьезде частично "стрельнула" , такая же ситуация и на подпорных стенах вьезда )

Облицовка деревянными планками в местах под лестницей где примыкают трубы канализации ( идут через подвал из санузла первого этажа) частично погнившие , на полу в этом районе ( пол плитка) явные следы засохших луж ( моя версия что это течет каналья , но есть вариант что это проблема из за не должного отвода вод от фундамента )

Первый этаж - конструктивных проблем нет

Лестница - конструктивных проблем нет

Второй этаж конструктивных проблем нет

Крыша - недостаточно утеплителя и дерево не обработано огнебиозащитой ( но жучков и прочей гадости нет )

Коммуникации.

Документации ( схем ) на :

электропроводку - нет

канализацию - нет

газ -есть

газовый котел работает ( пару раз при запуске вываливалась ошибка F2, но после перезапуска 3 дня работает нормально )

система отопления работает частично ( есть батареи которые полностью гарячие , есть только частично , есть полностью холодные , в некоторых батареях журчащие звуки ) . Пока дом протапливается 3 день и при вышеописанном состоянии системы ( режим 3 из 6 , температура теплоносителя 55-60 градусов) без дополнительных отопительных приборов удалось достичь температуры - 16 градусов на первом этаже ( на втором явно теплее ) . На улице - минус 5 .

Вода подается из скважины насосной станцией ( предположительно педроло - еще не лазил ( приямок глубиной метра 3 ) . Грунтовые воды на уровне -15 м . Насос работает некорректно ( слабый напор на первом этаже , на втором даже не капает из крана. Контакты исполнителя работ по насосу и котлу - есть .

Электрика . Все работает . Со слов предыдущего владельца , когда то была проблема с "блуждающими токами " -билась током батарея ( сейчас устранили ) . Некоторые моменты проводки меня настораживают . Контактов исполнителей по электрике в данном доме - нет .

Конструкция септика : вырыта яма на 4 кольца , на пол кольца насыпан крупный гравий . Яма никогда не выкачивалась ( предыдущий владелец говорит что даже туда не заглядывал ни разу ). Для откачки ямы выведен специальный лючок за границу участка в метре от основного люка ( сама яма сразу за огражением ).

Нарушена водосточка - есть версия что вода хаотично льет на стены и отмостку фундамента ( может ли из за этого сыреть стены в цокольном этаже ? )

Все покрытия ( навесы ) из поликорбаната ( устанавливались в 2009 году ) разрушены практически полностью ( материал просто рассыпается в руках и там где наваливается снег - все рушиться ).

Разрушены ступени входа из сада на открытую террасу ( но там сейчас все завалено снегом - не подступится) .

Дополнительно на участке есть постройка 2 этажа( 80 кв м ) где находится сауна , купель ( такой маленький бассейн) , душевая , комната отдыха и бильярдная - там тоже масса вопросов особенно по сауне , но пока не до этого - сосредоточены на доме .

Начальный план :

1)отопление и вода - привести все в норму

2)ревизия электропроводки

3) Подвал

По подвалу самый большой вопрос: Что делать , куда бежать и с чего начинать в нем , нужна ли там вентиляция ?

В доме никто не жил с 2012 года .

P.S. Большое спасибо Александру ( ник на форуме Технология Строительства) за осмотр и предварительную экспертизу дома перед покупкой.

Вот фото дома осенью - таким мы его увидели впервые .

Фото проблемных мест сейчас буду добавлять .

Фото цокольного этажа ( проблемные места)

Думаю, что проблемы подвала в отсутствии отопления в течении 7 лет. И возможно плохой отвод воды с кровли. Обои есть в доме? Не начали отходить?

С ландшафтным дизайном поработали. Красивый дом. Поздравляю с покупкой.

Поздравляю с обновкой. Домик симпатичный, есть с чем работать. Я бы для начала вскрыл кусок отмостки и дорылся до основания фундамента, чтобы увидеть, что из себя представляет гидроизоляция стен полуподвала и в каком она сейчас состоянии.

Нужно ( и возможно ли ) делать это зимой когда земля промерзла и сверху до полуметра снега или дождаться весны?

Нужно ( и возможно ли ) делать это зимой когда земля промерзла и сверху до полуметра снега или дождаться весны?

Весной будет самый высокий уровень грунтовых вод.

Весной будет самый высокий уровень грунтовых вод.

Грунтовые воды на уровне -15 м

Грунтовые там не при делах.

Там надо разобраться... подвал ВНУТРИ отапливаемого и утеплённого контура или ЗА ним, в зависимости от этого решить о режиме эксплуатации оного! Либо убрать отопление и пробуравить массу дырок для вентиляции, либо таки топить как положено и весь. Иначе такая фигня и будет...

Верховодку можно отвести обводным дренажом - это мелочь.

п.с. Дом (конструкция) - моща и жир. Сегодня это стоило бы хренову тучу денег

Добавлено через 12 минут

Думаю, что проблемы подвала в отсутствии отопления в течении 7 лет. И возможно плохой отвод воды с кровли. Обои есть в доме? Не начали отходить?

С ландшафтным дизайном поработали. Красивый дом. Поздравляю с покупкой.

Водосточка однозначно нарушена , требует ремонта и модернизации - это нам указал Эксперт на предварительном осмотре .

На первом этаже большая часть стен оштукатурена марморином , есть и обои - все сделано очень качественно и ничего не отстает . На втором этаже обои , но там признаков сырости нет абсолютно -обои на месте .

Нужно ( и возможно ли ) делать это зимой когда земля промерзла и сверху до полуметра снега или дождаться весны?

Дождитесь апреля, земля отмерзнет. Раскапывать должны вменяемые люди, дабы не нарушить гидроизоляцию, возможно она ещё в хорошем состоянии.

Дождитесь апреля, земля отмерзнет. Раскапывать должны вменяемые люди, дабы не нарушить гидроизоляцию, возможно она ещё в хорошем состоянии.

Раскапывать в месте где наблюдается отслоение штукатурки на стенах цокольного этажа или не имеет значение и важно установить сам факт наличия/отсутствия и качества гидроизоляции ? Какой ширины и глубины участок раскапывать ( глубина заложения фундамента 1,5 метра) ?

Раскапывать в месте где наблюдается отслоение штукатурки на стенах цокольного этажа или не имеет значение и важно установить сам факт наличия/отсутствия и качества гидроизоляции ? Какой ширины и глубины участок раскапывать ( глубина заложения фундамента 1,5 метра) ?

Важно установить сам факт наличия и качества гидроизоляции, поэтому можно раскапывать там, где удобно. Я бы раскапывал метра полтора вдоль стены на 600-700мм поперёк. В глубь - до начала фундаментный ленты.