Капитальный ремонт в квартире с перепланировкой

Всем привет.

 

В связи с приобретением очередной квартиры и началом капитального, хотя и достаточно бюджетного ремонта, хочу поделиться своими планами и идеями, а также получить ценные практические советы от форумчан.

На выходных сделаю общий фотоотчет о начале перепланировки.

Прилагаю план квартиры ( 14 эт. блочный дом, площадь общая - 40 м. кв.):

Змінено 14 січня 2014 користувачем Zealous

Капитальный ремонт в квартире с перепланировкой

Что касается перепланировок в квартирах, то думаю, что это полезно будет знать...

 

При изменении планировки своей квартиры запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов. Депутаты ужесточили ответственность за незаконную перепланировку квартир, внеся правки в Уголовный кодекс. Теперь за перепланировку, из-за которой пострадала жизнь или здоровье окружающих, или же это усложняет пользование домом (например, из-за объединения квартир уменьшается лестничная клетка) грозит штраф от 1700 до 4250 гривен, а то и три года тюрьмы. За повтор таких действий — от 3 до 8 лет. Если же, не дай бог, есть жертвы, либо нанесен материальный ущерб в особо крупных размерах (более 17 000 грн) — тюрьма от 5 до 12 лет. Для того чтобы сделать перепланировку на своей жилплощади законно, нужно заказать соответствующий проект и согласовать его в разных инстанциях (СЭС, пожарные, тепловики), также собрать подписи у соседей, что они не против таких действий. Однако это дорогое удовольствие — цена может достичь 5-6 тысяч гривен. К тому же обивание порогов займет немало времени. Именно поэтому никто и не спешит сообщать компетентным органам о том, что хочет объединить кухню и туалет или снести кладовку. Однако в таком случае вы не можете продать квартиру, завещать ее, внести в банк как залоговое имущество для получения кредита — нужна справка-характеристика бюро технической инвентаризации (БТИ), а ее не выдадут, если в квартире имеются переделки — до тех пор, пока вы не выполните требование Жилищного кодекса, вернув все в исходное состояние. Впрочем, в связи с изменением в законы юристы и риелторы не ждут массовых походов комиссий по домам в поисках незаконных перепланировок, поскольку в законе четко не прописаны понятие "перепланировка" и "реконструкция", поэтому будет процветать коррупция. И действительно, сейчас самый простой путь — это "договориться" с инспектором БТИ о том, чтобы он "не заметил" изменения в плане квартиры. Разбег "цены вопроса" очень велик, говорят риелторы, — от 500 долл. до 50 000 долл. Все зависит от того, что именно нужно "не заметить". Еще один полузаконный вариант — пройти весь путь постфактум, мол, вы только хотите сделать эти изменения. Можно заплатить символический штраф (от 17 до 51 гривни) за самовольную перепланировку и приступить опять же к заказу плана и согласования его по всем инстанциям. А единственный законный путь легализовать перепланировку — ввести ее в эксплуатацию через суд. Для этого необходимо иметь на руках отказ о вводе ваших изменений в эксплуатацию от районной администрации и обжаловать его в суде. В ходе разбирательств придется пройти экспертизу, доказав, что перепланировка не несет угрозы жизни окружающим и не нарушает строительные нормы. Однако есть элементы квартиры, которые трогать не стоит, поскольку даже за взятки такую перепланировку не узаконят. При изменении планировки своей квартиры запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов. Также нельзя увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений, переносить их в другие помещения. Запрещен демонтаж балконных блоков. Например, нельзя объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет). Также нельзя переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления и объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий. Запрещено в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов и демонтировать вентиляционные каналы и короба. Также нельзя рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек, устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу, пишет газета "Сегодня". Впрочем, увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединяя к нему часть коридора, в своей квартире можно. Разрешено также расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений и устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую. Можно прорубать проемы в стенах, если они не являются несущими, между различными помещениями, сносить печи и камины. Не запрещено новым законом сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади, а также остеклять балконы и лоджии.

Да. Насчет несущих стен согласен. А вот насчет перестенок есть комментарий. Дело в том, что на сегодняшний день купля-продажа квартиры не предусматривает вызов мастера из БТИ. Сделку осуществляет нотариус и на предмет перепланировок квартиру никто не проверяет 100%. Более того, слышал о том, что скоро внесут изменения в законодательство: Жил. кодекс и в административный о том, что при желании можно демонтировать перестенки (не несущие!) без каких-либо согласований. Считаю это правильным. Демонтаж несущих конструкций и любое вмешательство в их целостность, включая выпиливание арок, проемов и тд. - считаю недопустимым и опасным. Призываю всех воздерживаться от этого, т.к. нарушается прочность конструкции здания.

Прилагаю план по демонтажу перестенок с целью свободного пространства и расширению санузла ибо кладовка не нужна. Хлам нужно утилизировать , а не в кладовку складывать. В Киеве был случай, так одного деда в кладовке хламом привалило, когда он там что-то доставал. Стилажи рухнули на него. Благо добрые соседи откликнулись на грохот и извлекли старика из под завалов. Ему санками только лицо поцарапало) Вот такая вот история:D

я вот сегодня пойду в райсовет к архитектору насчет перепланировки с переносом ненесущих стен, но с уменьшением жилой площади, вот и узнаем что нас всех ждет...

Прилагаю план по демонтажу перестенок с целью свободного пространства и расширению санузла ибо кладовка не нужна.

Будет студио? Насчет снести стену кладовки я бы подумал, большой санузел это хорошо но в однушке он некчему, а вот вместо кладовки гардеробную это хороший вариант. Меньше шкафов

перепланировки с переносом ненесущих стен, но с уменьшением жилой площади, вот и узнаем что нас всех ждет...

 

мне сейчас такое делают, в 3-х комнатной делаю перепланировку, большую гостинную превращаю в спальню, а одну комнату 15кв.м соединяю с кухней - должно быть студия. Будет изменение жилой площади. Пока доки в процессе согласования.

мне сейчас такое делают, в 3-х комнатной делаю перепланировку, большую гостинную превращаю в спальню, а одну комнату 15кв.м соединяю с кухней - должно быть студия. Будет изменение жилой площади. Пока доки в процессе согласования.

Если не ошибаюсь в планировке, то скорее всего, я уже видел подобное, если у вас планировка такая же как я видел, то смотреться будет отлично.

Будет студио? Насчет снести стену кладовки я бы подумал, большой санузел это хорошо но в однушке он некчему, а вот вместо кладовки гардеробную это хороший вариант. Меньше шкафов

 

Да, совершенно верно будет студия. Со временем набрасаю эскиз проекта с мебелью и т.д. Свободное пространство - это очень важно и если все по уму сделать, то должно быть хорошо и уютно. Естественно, в кухне будет мощная вытяжка, пространство кухонной зоны планирую отделить от жилого барной стойкой. Еще не придумал ее чертеж, но по мере дальнейшего продвижения - представлю).

Что касается кладовки (Хламовки :D ), то попробую объяснить свой замысел и идею. Гардеробная - хорошо, но не в данном случае, по следующим причинам.

Во-первых запланировал достаточное количество мебели, способное обеспечить хранение вещей и всей одежды. Гардеробная в кладовке - на мой взгляд есть не совсем правильным и удобным решением. Как по мне - неудобно в таком помещении. В большой квартире в несколько комнат - это может и допустимо. Но не в однакомнатной с таким совмещенным маленьким санузлом)))

Во-вторых величина санузла меня абсолютно не устраивала. Планирую угловую ванную и гладильную доску разместить в санузле.

В- третьих кладовка, имеющая дверь, при открытии двери занимает пространство. Считаю такое решение не удобным и мало рациональным.

 

Добавлено через 1 минуту

я вот сегодня пойду в райсовет к архитектору насчет перепланировки с переносом ненесущих стен, но с уменьшением жилой площади, вот и узнаем что нас всех ждет...

Расскажите, обязательно о том, что будет гуталинить Вам его величиство Архитектор))):D

 

Добавлено через 2 минуты

одну комнату 15кв.м соединяю с кухней - должно быть студия.

Думаю будет супер) не люблю маленькие кухни! А какая у Вас площадь кухни?

Будет студио? Насчет снести стену кладовки я бы подумал, большой санузел это хорошо но в однушке он некчему, а вот вместо кладовки гардеробную это хороший вариант. Меньше шкафов

 

Да, и еще по поводу кладовок. Есть один наглядный пример из жизни, о котором я готов поведать.

Примерно лет 5 назад делал капитальный ремонт в квартире родителей. Трехкомнатная в кирпичном доме, чешская планировка с длинным коридором и спальнями на две стороны.

Так вот, там предусмотрена была строителями кладовка возле входа и рядом с кухней. Обычное дело - дверь, стелажи и полки заваленные всякой всячиной. Причем, то что на верхних полках было покрыто загадкой и многолетней паутиной. Над кухонной дверью была навесная деревянная кладовка стандарта "СОВДЕПСТРОЙ". Деревянная - громко звучит, т.к.ее слепили с ДСП, потом шпаклевали и красили. В итоге получилось недоразумение над головами жильцов и гостей дома. Примитивное и убогое посмещище, экземпляры которого еще можно встретить в квартирах пенсионеров и людей, мягко говоря, не готовых к перемене))

Я озвучил свое мнение, связанное с обязательным сносом сего строения и вывоза всего хлама на дачу:30-40%, остальное раскидать по мусорным контейнерам на радость металоискателей и собирателей всякого мотлоха). В долгой и сложной дискуссии победила молодость и был осуществлен вынос/вывоз мотлоха с последующим демонтажем конструкции (на радость родителям и их соседям)

То, что в итоге получилось заснял на фото.

Змінено 16 січня 2014 користувачем Zealous

Вот несколько фото увеличенной за счет кладовой кухни. На месте "хламовки" сейчас обрел свое место холодильник и часть мойки. Примерно, где сейчас основной смеситель проходила стена.

Если уже затронули тему кухни, хотел бы обратить внимание читателей моей ветки на некоторые практические и дизайнерские решения, которые я реализовал в данном случае. Возможно, они окажутся полезными и кто-то из Вас почерпнет, что-то полезное для себя.

Что бы создать своеобразный интерьер, решил углы кухни и входа в нее обложить природным камнем - песчанником. Дело хлопотное, но мне очень хотелось чего-то природного. Вообще, очень люблю натуральное дерево и природные материалы. В стиле предпочитаю классику. В общем посмотрел цены на уже нарезанный песчанник в магазинах и понял, что стоить он будет прилично. На одной базе мне попался очень красивый, в несколько цветов с прожилками камень, но пластами. Стоимость одного поддона (примерно кв.м) была около 50-60 грн. Напомню, что это было в 2008 или 07 году. В итоге я купил 10 квадратов, загрузил в свой рабочий ВАЗ 2112 в мешках все это счастье, сложив предварительно заднее сиденее, т.к. в багажник влезло только несколько мешков и отправился на дачу. Ране автомобиль никогда так не нагружал)) В последствии была достигнута договоренность с кафельщиком, который у меня на даче нарезал пласты по ширине ровными прямоугольными сегментами шириной 3, 6 и по моему 10 см. Спец. применил электрокафелерезку с мощной станиной, а я купил ему несколько алмазных кругов (гривен по 80) Затем тот же спец все это мне выложил, как я хотел на самый крепкий церезит. Не припомню название, но помню, что дорогой. К слову добавить камень - очень тяжелый и мы перестраховывались, что бы на стене все хорошо держалось. В последствии, учитывая, что это все-таки кухня я вскрыл камень специальным лаком для камня. В силу давности событий, к сожалению, не припомню название чудо-лака. Но получилось хорошо, от света ламп освещения камень блестит. При необходимости его можно мыть и грязь не попадает_не въедается в поры камня. По стоимости работ вместе с материалом - вышло 1500-2000 гривен. Стоимость нарезанного квадрата в магазине достигала около 150-200 гривен, а я купил 10 кв. м ненарезанного. Выложили на стены около 8 м. кв., остальное - обрезки и сегменты, которые я забраковал. Вот еще пару-тройку фотографий.

В завершение обзора кухни могу показать, как я решил встроить котел автономного отопления в кухонную мебель, что бы его не было видно. Крышка шкафчика, где котел аккуратно выпелина мебельщиками - это требование газовщиков. Вытяжка установлена телескопическая, готовая начать "вытягивать" когда ее вытянешь на себя. Из опыта эксплуатации, про вытяжку ничего плохого не скажу. Вывод в общий вентеляционный канал. Жалею, что не на улицу. Так правильнее. Кстати, стены кирпичные толщиной в 2,5 кирпича (это почти метр!), т.к. дом эксперементальный и строили его наверняка)). Бригада, которая сверлила под трубу выхлопа стену подняла такое немыслемое облако пыли, что родители были реально в шоке)).

Когда кухня была готова, все забыли о пережитых трудностях и теперь родители даже не представляют свою кухню маленькой и убогой, а вспомнив кладовку - плюються)

Фото прилагаю и жду в своей ветке новых вопросов и комментариев.

Про камень супер! Кафельщику респект))) это из серии "глаза боятся а руки делают", было бы желаниие.

 

Добавлено через 3 минуты

От балкона вы тоже отказываетесь?

Думаю будет супер) не люблю маленькие кухни! А какая у Вас площадь кухни?

ну у меня было 15.5, 15.5, 21.3 + кухня 10.5кв.м Теперь одна из 15.5 которая через не несущею стену будет совмещена с кухней, таким образом хочу визуально увеличить кухню за счет "гостинной", и наоборот. Я посчитал что мне не надо гостинную в 21кв.м. которая находится через коридор от кухни. Короче до перепланировки мне вообше не нравилось. А теперь с моими корректировками мне кажется что очень даже ничего)))

На днях скину план квартиры.

Лоджия. В техпаспорте указана 3 м2 потому что считается к общей площади с коэф. 0,5. Как планируете утеплять лоджию и как отапливать. Будет интересно послушать, у самого аналогичная ситуация - присоединяю лоджию к кухне.

совершенно верно будет студия

Студия - только для одного. Даже для двоих постоянное проживание в едином пространстве - неудобно и напряжно.

Что касается перепланировок в квартирах, то думаю, что это полезно будет знать...

 

При изменении планировки своей квартиры запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов. Депутаты ужесточили ответственность за незаконную перепланировку квартир, внеся правки в Уголовный кодекс. Теперь за перепланировку, из-за которой пострадала жизнь или здоровье окружающих, или же это усложняет пользование домом (например, из-за объединения квартир уменьшается лестничная клетка) грозит штраф от 1700 до 4250 гривен, а то и три года тюрьмы. За повтор таких действий — от 3 до 8 лет. Если же, не дай бог, есть жертвы, либо нанесен материальный ущерб в особо крупных размерах (более 17 000 грн) — тюрьма от 5 до 12 лет. Для того чтобы сделать перепланировку на своей жилплощади законно, нужно заказать соответствующий проект и согласовать его в разных инстанциях (СЭС, пожарные, тепловики), также собрать подписи у соседей, что они не против таких действий. Однако это дорогое удовольствие — цена может достичь 5-6 тысяч гривен. К тому же обивание порогов займет немало времени. Именно поэтому никто и не спешит сообщать компетентным органам о том, что хочет объединить кухню и туалет или снести кладовку. Однако в таком случае вы не можете продать квартиру, завещать ее, внести в банк как залоговое имущество для получения кредита — нужна справка-характеристика бюро технической инвентаризации (БТИ), а ее не выдадут, если в квартире имеются переделки — до тех пор, пока вы не выполните требование Жилищного кодекса, вернув все в исходное состояние. Впрочем, в связи с изменением в законы юристы и риелторы не ждут массовых походов комиссий по домам в поисках незаконных перепланировок, поскольку в законе четко не прописаны понятие "перепланировка" и "реконструкция", поэтому будет процветать коррупция. И действительно, сейчас самый простой путь — это "договориться" с инспектором БТИ о том, чтобы он "не заметил" изменения в плане квартиры. Разбег "цены вопроса" очень велик, говорят риелторы, — от 500 долл. до 50 000 долл. Все зависит от того, что именно нужно "не заметить". Еще один полузаконный вариант — пройти весь путь постфактум, мол, вы только хотите сделать эти изменения. Можно заплатить символический штраф (от 17 до 51 гривни) за самовольную перепланировку и приступить опять же к заказу плана и согласования его по всем инстанциям. А единственный законный путь легализовать перепланировку — ввести ее в эксплуатацию через суд. Для этого необходимо иметь на руках отказ о вводе ваших изменений в эксплуатацию от районной администрации и обжаловать его в суде. В ходе разбирательств придется пройти экспертизу, доказав, что перепланировка не несет угрозы жизни окружающим и не нарушает строительные нормы. Однако есть элементы квартиры, которые трогать не стоит, поскольку даже за взятки такую перепланировку не узаконят. При изменении планировки своей квартиры запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов. Также нельзя увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений, переносить их в другие помещения. Запрещен демонтаж балконных блоков. Например, нельзя объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет). Также нельзя переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления и объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий. Запрещено в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов и демонтировать вентиляционные каналы и короба. Также нельзя рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек, устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу, пишет газета "Сегодня". Впрочем, увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединяя к нему часть коридора, в своей квартире можно. Разрешено также расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений и устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую. Можно прорубать проемы в стенах, если они не являются несущими, между различными помещениями, сносить печи и камины. Не запрещено новым законом сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади, а также остеклять балконы и лоджии.

после перепланировки необходимо узаконить переделки?

Студия - только для одного. Даже для двоих постоянное проживание в едином пространстве - неудобно и напряжно.

 

Если с помощью мебели и обдуманных решений отделить зоны, то не так и напряжно. Лично для меня более комфортнее в просторном помещении, нежели в замкнутых закутках) Да, но и как основной мой аргумент, купленная квартира (под перепланировку) - это не единственная моя квартира. Вкладываю заработанные деньги в недвижимость)))

 

Добавлено через 1 минуту

после перепланировки необходимо узаконить переделки?

 

На данный момент, не вижу необходимости узаконивать перепланировки, осуществленные без вмешательства в несущие конструкции и другие недопустимые с точки зрения з-ва действия, поскольку процедура отчуждения объекта недвижимости сейчас не предусматривает обязательной проверки контролирующих органов.

Змінено 23 січня 2014 користувачем Zealous

Как и обещал ранее, выкладываю фотоотчет о начале перепланировки.

Решил выполнить демонтаж самостоятельно, т.к. бригада (ЗНАЮ ИЗ ПРАКТИКИ) делает все, хоть и быстро, но очень громко и небрежно. Им плевать на соседей. Что бы облегчить эффект от падения камней на пол, предварительно положил на пол снятые двери, доски и т.д. в качестве амортизатора, да и стяжку не охота нарушать. Стены, как оказалось, литые с гипсо-цементного раствора. Армировка - минимальная - металлические пруты 1,5 см в диаметре и деревянный каркас по периметру. Перфоратор с отбойником (зубило) показал низкий результат и слабую эффективность. Больше шума, чем продуктивности. После применения обычных кувалд (2 типа) дело пошло значительно веселее. Кстати, при демонтаже такого типа стены, как на фото - пылевой эффект минимальный и я обошелся одним только расператором, который не сильно и нужен был)), но на всякий случай был куплен в количестве 3 шт.. Из практики могу отметить, что самым пыльным демонтажем, является демонтаж стены, на которую нанесена известковая штукатурка. Это самая пыльная работа.

Демонтаж выполнил настолько аккуратно, что удалось сохранить в рабочем состоянии всю электропроводку, та что была в стенах (без разрывов), которая мне еще пригодиться во время ремонта, до того, пока электрик не проложит новую медную. Вот еще несколько фото)